Купівля новобудови у Відні: скільки коштує перше заселення і як вас захищає закон

Коротко про головне

• Перше заселення у Відні 2026: близько 5 430 €/м², вторинне житло — близько 3 810 €/м² (огляд цін WKO Відень, квітень 2026).
• Ціни на новобудови по Австрії у 2-му кварталі 2026 року зросли на 4,9 % до торішніх (Statistik Austria, індекс цін на житло, 23.09.2026).
• Купівля до завершення: оплата за планом A або B із Bauträgervertragsgesetz; 2 % залишаються до трьох років після передавання або замінюються гарантією.
• За недоліки забудовник відповідає три роки від передавання (гарантія для нерухомих речей).
• Супутні витрати: 3,5 % Grunderwerbsteuer (податок на перехід права власності), 1,1 % реєстрація в Grundbuch, укладання договору і довірчий рахунок — укладача договору зазвичай визначає забудовник.
• Хто здає квартиру, може як підприємець повернути ПДВ із ціни купівлі (модель Vorsorgewohnung); для цього діє період спостереження 20 років.
• Квартири в новобудовах без державної підтримки лише частково підпадають під Mietrechtsgesetz — орендна плата вільна.

Скільки коштує квартира в новобудові у Відні

Огляд цін на нерухомість Економічної палати Відня називає на 2026 рік у середньому 5 430 € за квадратний метр для квартир у власності з першим заселенням і 3 810 € для вторинних квартир. Тобто перше заселення — сюди належать новобудови, але й квартири після капітальної реконструкції — за оглядом цін коштує більш ніж на 40 % дорожче за вторинну квартиру. Ця надбавка — за енергетичний стандарт, балкон чи терасу, ліфт і гараж, а ще за те, що в перші роки ремонтів майже не буде.

Огляд цін спирається на дані про угоди, які повідомляють ріелтори (Immobilientreuhänder) і які звіряються з даними поземельної книги, індекс цін на житло — на реальні угоди. Для окремої квартири і те, і те лише рамка: поверх, орієнтація і балкон помітно зсувають ціну всередині одного проєкту. Більше про джерела — на сторінці Ціни на нерухомість у Відні.

Як закон про договори із забудовниками захищає покупця

Bauträgervertragsgesetz (BTVG) стежить за тим, щоб при купівлі до завершення ви ніколи не заплатили більше, ніж уже збудовано. Гроші йдуть через довірену особу — нотаріуса або адвоката — і потрапляють до забудовника лише після підтвердженого етапу будівництва.

Останні 2 % — це забезпечення на випадок недоліків; забудовник може замінити їх банківською гарантією або страхуванням (§ 10 BTVG). Етап будівництва підтверджує експерт. Який саме план діє, написано в договорі купівлі-продажу.

Які супутні витрати при купівлі новобудови

Супутні витрати в новобудові майже такі самі, як при купівлі вторинної квартири: близько 10 % ціни. Дві відмінності типові.

• Укладача договору і довірену особу зазвичай визначає забудовник; їхня оплата часто прописана в договорі фіксованою сумою або відсотком.
• Комісії покупця при прямій купівлі в забудовника часто немає. Чи йде проєкт новобудови без комісії, написано в кожному оголошенні.

Grunderwerbsteuer (3,5 %) і реєстрацію в Grundbuch (1,1 %) ви платите і в новобудові. Повний перелік — у гіді Супутні витрати при купівлі нерухомості, правила щодо комісії — на сторінці Комісія маклера.

Новобудова як інвестиція: ПДВ і закон про оренду

Хто купує квартиру в новобудові, щоб здавати її, може як орендодавець за певних умов повернути з податкової ПДВ із ціни купівлі. Натомість оренда стає оподатковуваною ПДВ; для відрахування Vorsteuer діє строк коригування 20 років — якщо в цей час податкове використання зміниться, Vorsteuer коригують пропорційно. Це модель Vorsorgewohnung; деталі пояснюємо в розділі Інвестиції.

З погляду закону про оренду новобудова простіша за старий фонд: квартири у власності в будинках, зведених після 8 травня 1945 року без державної підтримки, лише частково підпадають під Mietrechtsgesetz. Обмеження Richtwert (законна орієнтовна ставка) там не діє, орендна плата вільна. Для проєктів з державною підтримкою натомість діють умови житлової субсидії.

Чек-лист перед купівлею в забудовника

До підпису ви маєте побачити і зрозуміти сім документів. Це займає один-два тижні й позбавляє більшості конфліктів після передавання.

1. Опис будівництва й оздоблення — він є частиною договору; чого там немає, того забудовник і не винен.
2. Плани і Nutzwertgutachten — висновок про площу, відкриті площі, комірку в підвалі й частку в ділянці.
3. План платежів і довірена особа — план A чи B, ім’я довіреної особи, шлях платежу.
4. Строк завершення і штраф — що буде, якщо забудовник строк не дотримає.
5. Energieausweis — потреба в теплі й система опалення; його треба надати завчасно до того, як покупець або орендар зробить обов’язкову заяву про укладення договору, — тобто до обов’язкової пропозиції про купівлю (Kaufanbot), — і передати після укладення договору.
6. Оцінка експлуатаційних витрат і Rücklage — законний мінімальний внесок до ремонтного фонду з 1 січня 2026 року в загальному випадку становить 1,12 € за м² загальної корисної площі всіх об’єктів власності в будинку на місяць. Частка окремої квартири визначається ключем розподілу; § 31 WEG передбачає винятки.
7. Особливі побажання — вартість, строки і хто відповідає за недоліки у змінених частинах.

Де у Відні будують нове житло

Більша частина віденських новобудов виростає в районах міського розвитку на північ і схід від Дунаю та на колишніх залізничних територіях. Приклади — Seestadt Aspern у Донауштадті (Donaustadt), Donaufeld і Neu Leopoldau у Флорідсдорфі (Floridsdorf), а також Nordbahnviertel у Леопольдштадті (Leopoldstadt). У внутрішніх районах, як-от Ландштрассе (Landstraße), нове житло зазвичай з’являється як мансардна надбудова або окремий проєкт.

Частину нових квартир зводять за державної підтримки, і купити їх можна лише обмежено. Тому вільно фінансована власність у великих районах новобудов — менша частка пропозиції, ніж можна подумати із загальної кількості квартир. Наші актуальні об’єкти новобудов і першого заселення — у розділі Купівля.