Скільки коштує ваша нерухомість?

Коротко про головне

• Важлива ринкова вартість: ціна, яку покупець реально платить за звичайних умов, а не ціна в оголошенні.
• Три методи за законом про оцінку нерухомості (LBG): порівняльний для квартир, дохідний для зданих будинків, витратний для приватних будинків.
• Відень, 2025: медіанна ціна 5 212 € за м² квартири, на 5,5 % більше, ніж у 2024 році (Statistik Austria, за договорами купівлі-продажу приватних домогосподарств із Grundbuch).
• Нижня Австрія, 2025: медіанна ціна 3 089 € за м² квартири.
• Розкид у межах Відня великий: район, квартал, старий фонд чи новобудова та стан змінюють ціну сильніше за будь-яке середнє.
• Експертний висновок судово сертифікованого оцінювача потрібен лише в особливих випадках — розлучення, спадщина, суд. Для продажу зазвичай досить обґрунтованої оцінки за реальними угодами.

Ринкова вартість, ціна в оголошенні, заставна вартість — у чому різниця?

• Ринкова вартість (Verkehrswert): ціна, досяжна при продажу за звичайних умов. При продажу важлива саме вона.
• Ціна в оголошенні: часто вища за майбутню ціну угоди, бо в неї закладено торг. Портали показують ціни пропозицій, а не угод.
• Заставна вартість (Beleihungswert): оцінка банку для кредиту. Вона навмисно обережна і зазвичай нижча за ринкову.

Які є методи оцінки?

Закон про оцінку нерухомості знає три методи. Який підходить, залежить від того, як використовується обʼєкт.

У порівняльному методі враховуються реально сплачені ціни. Вони є в договорах купівлі-продажу в архіві документів Grundbuch. Ріелтори, оцінювачі та сервіси даних аналізують їх і коригують на різницю в площі, поверсі чи стані.

У дохідному методі вирішує ставка, за якою дисконтуються майбутні орендні платежі. Що вона вища, то нижча вартість. Обмеження закону про оренду, наприклад регульована ставка у старому фонді, обмежують дохід, а отже й ціну.

У витратному методі беруть вартість землі та витрати на будівництво будівлі за вирахуванням зносу. Потім результат підганяють під ринок: ніхто не платить за будинок автоматично стільки, скільки коштувало б збудувати його заново.

Що впливає на ціну квартири?

1. Розташування: район, квартал, близькість метро і зелені. У Відні вулиці одного району часто сильно різняться за ціною.
2. Старий фонд чи новобудова: новобудова і перше заселення коштують за м² помітно дорожче за вторинне житло.
3. Стан і енергія: потреба в ремонті, опалення, вікна та енергосертифікат (HWB, fGEE).
4. Поверх і ліфт: верхні поверхи з ліфтом дорожчі, перший поверх на вулицю — дешевший.
5. Відкриті простори: балкон, тераса чи сад у Відні в дефіциті, за них платять.
6. Планування і світло: розташування кімнат, сторони світу, висота стель.
7. Будинок і ремонтний фонд: добре наповнений фонд і відсутність великих майбутніх ремонтів. З 2026 року мінімальний внесок за законом — 1,12 € за м² на місяць.
8. Правові обтяження: чинний договір оренди, право проживання чи право забудови знижують ціну для покупця, який хоче жити сам.

Які ціни у Відні та Нижній Австрії?

Медіана — це серединне значення проаналізованих угод: половину квартир продано дорожче, половину — дешевше. Це не середнє арифметичне. Основа — договори купівлі-продажу приватних домогосподарств із Grundbuch; «дружні» та субсидовані ціни Statistik Austria за можливості виключає.

Цифри різняться, бо джерела рахують по-різному. Statistik Austria аналізує договори купівлі-продажу приватних домогосподарств із Grundbuch. Огляд цін Економічної палати розділяє перше заселення і вторинне житло та ґрунтується на даних про угоди, які повідомляють управителі нерухомості (Immobilientreuhänder) і які звіряються з даними Grundbuch. Для конкретної квартири обидва джерела — лише орієнтир. Чим ринок Нижньої Австрії відрізняється від віденського — на сторінці Нерухомість у Нижній Австрії.

За даними Національного банку Австрії, ціни на житло у Відні в 2025 році зросли на 2,9 % за інфляції 3,8 %. У реальному вираженні квартири трохи подешевшали.

Хто оцінює і коли потрібен експертний висновок?

• Ріелтор: оцінка ринкової ціни за реальними угодами та після огляду — основа для ціни в оголошенні при продажу.
• Судово сертифікований оцінювач: висновок за законом про оцінку потрібен, коли вартість має бути юридично обґрунтованою — розлучення, спадщина, суд. Коштує він залежно від обʼєкта зазвичай від кількох сотень до кількох тисяч євро. Оцінювачів можна знайти в офіційному списку Мін’юсту.
• Банк: оцінює для кредиту, а не для продажу. Його заставна вартість — не мірило ціни угоди.

Онлайн-калькулятори дають грубий діапазон за цінами оголошень. Стан, поверх, ремонтний фонд і планування вони не знають — а саме ці фактори у Відні часто дають різницю в 15–20 %.

Як оцінює ImmoLöwin

Ми оглядаємо квартиру, перевіряємо Grundbuch, енергосертифікат і документи будинку та порівнюємо з реальними цінами угод у тому самому місці. Ви отримуєте діапазон ціни з обґрунтуванням і рекомендацію щодо ціни оголошення. Що далі — у гіді Як проходить продаж. Запросити оцінку.