Комерційна нерухомість

Купівля комерційної нерухомості: що вирішує

Дохідність дає договір, а не ціна. За офісними, торговими та логістичними об'єктами у Відні й передмісті реалістичні приблизно 5–7 % валової дохідності (Bruttorendite, досвід ImmoLöwin, залежно від локації та договору оренди) — з урахуванням залишкового строку договору та платоспроможності орендаря. Починаючи приблизно з 8 % варто уважніше перевірити, чому дохідність така висока, — нерідко за цим стоять ризик простою або накопичений ремонт. Ми читаємо договір оренди до будь-якої пропозиції: хто за що відповідає, як індексується плата, коли спливає строк.

ПДВ. На відміну від житла, оренда комерційних приміщень за певних умов може оподатковуватися ПДВ — це відкриває вирахування вхідного податку, але зв'язує надовго: при зміні характеру використання вмикається коригування вирахування за § 12 Abs 10 UStG на двадцять років. Це рішення ухвалюється до купівлі та разом із податковим консультантом, а не після.

Витрати при купівлі. При купівлі діють ті самі супутні витрати, що й по житлу: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % внесення до земельної книги, оформлення договору та escrow, при кредиті — 1,2 % за реєстрацію застави.

Прибутковий будинок (Zinshaus). Віденський Altbau з кількома одиницями — не пасивна інвестиція: орендне право, обов'язки із санації та робота з простоями впливають на результат сильніше, ніж ціна входу. Ми продаємо прибуткові будинки лише покупцям, у яких є керуюча компанія або готовність її найняти. Докладніше про логіку дохідності та податки — нерухомість як вкладення.