Скільки становлять додаткові витрати при купівлі нерухомості в Австрії?

Коротко про головне

• Податок на придбання (Grunderwerbsteuer): 3,5 % від ціни.
• Реєстрація в Grundbuch: 1,1 % від ціни. Пільга для основного місця проживання закінчилася 30 червня 2026 року.
• Застава при іпотеці (Pfandrecht): 1,2 % від внесеної до реєстру суми застави — не від ціни.
• Комісія ріелтора: не більше 3 % плюс 20 % ПДВ з кожної сторони (за ціни понад 48 448,51 €). Принцип «платить замовник» (Bestellerprinzip) при купівлі не діє.
• Договір і довірчий рахунок: близько 1–3 % плюс ПДВ, часто можна домовитися про фіксовану суму.
• Орієнтир: близько 10 % без кредиту, близько 11 % з кредитом. Без ріелтора — близько 6–7 %.
• Відень і Нижня Австрія: ставки однакові — податок і мита встановлені федеральним законом.

Які витрати виникають?

Супутні витрати при купівлі (Kaufnebenkosten) — це всі податки, мита та гонорари, які сплачуються при купівлі нерухомості понад ціну. Більшу частину в Австрії несе покупець.

Податок на придбання: 3,5 % від ціни

При купівлі Grunderwerbsteuer становить 3,5 % від зустрічного надання, тобто, як правило, від ціни. Нотаріус або адвокат самі розраховують податок і перераховують його до податкової; гроші для цього вносяться на довірчий рахунок при підписанні договору. При передачі всередині родини та даруванні діє ступенева шкала від вартості ділянки (Grundstückswert): 0,5 % до 250 000 €, 2 % на наступні 150 000 €, 3,5 % понад це.

Реєстрація в Grundbuch: 1,1 % — без пільги

Реєстрація права власності коштує 1,1 % від ціни плюс мито за подання заяви (за даними oesterreich.gv.at — 85 €). З квітня 2024 до червня 2026 року для купівлі основного житла діяло звільнення до 500 000 €. Воно поширювалося на заяви, що надійшли до земельного суду до 30 червня 2026 року. Для нових купівель знову діє повне мито.

Застава: 1,2 % від внесеної суми

При купівлі в кредит на користь банку в Grundbuch вноситься застава (Pfandrecht). Мито — 1,2 % від внесеної суми. Банки зазвичай реєструють максимальну іпотеку (Höchstbetragshypothek) вище суми кредиту — на практиці близько 120 %, щоб покрити відсотки та витрати. Мито рахується саме з цієї суми. Завищена сума застави одразу коштує зайві 1,2 %.

Договір і довірчий рахунок: близько 1–3 %

Нотаріус або адвокат складає договір, зберігає ціну на довірчому рахунку (Treuhandkonto), розраховує податок і подає заяву на реєстрацію. Зазвичай це близько 1–3 % від ціни плюс ПДВ і витрати. Багато бюро пропонують фіксовану ціну — гонорар обговорюється. Засвідчення підписів оплачується окремо за тарифом.

Комісія ріелтора: до 3 % плюс ПДВ

Максимальні ставки для покупця і продавця встановлені постановою про ріелторів (Immobilienmakler-Verordnung) і діють для кожної сторони:

Принцип «платить замовник» з 1 липня 2023 року діє лише для оренди. При купівлі комісію, як і раніше, можуть платити обидві сторони. Новобудови від забудовника (Bauträger) часто продаються без комісії.

Приклади розрахунку: 300 000, 500 000 та 800 000 €

Припущення: ріелтор 3 % + ПДВ, договір 1,5 % + ПДВ, кредит 80 % ціни, застава 120 % суми кредиту. Мито за подання та засвідчення підписів не включені.

Ці суми, як правило, оплачуються з власних коштів: банки неохоче включають їх у кредит. Свій платіж можна розрахувати в кредитному калькуляторі.

Які витрати додаються в особливих випадках?

• Купівля в кредит: крім застави — збори банку за оформлення та оцінку, у кожного банку свої. Докладніше — у гіді Фінансування нерухомості.
• Новобудова від забудовника: часто без комісії ріелтора. Ціна за законом про договори із забудовниками (Bauträgervertragsgesetz) сплачується частинами в міру будівництва; довірчий супровід входить у вартість договору.
• Покупці з третіх країн: додатково збори за дозвіл (у Відні 130 € плюс 21 € федерального мита із заявника) і, за потреби, засвідчені переклади. Додатково можуть стягуватися збори за додатки та за підтвердження набрання рішенням чинності (Rechtskraftbestätigung); загальна сума залежить, зокрема, від кількості заявників і зачеплених номерів ділянок у реєстрі (Einlagezahlen). Вирішальним є актуальний перелік зборів MA 35. Див. Купівля нерухомості іноземцем.
• Відень чи Нижня Австрія: податок, мита та комісія однакові. Різняться житлові субсидії (Wohnbauförderung) і правила для іноземців.

Які витрати будуть після купівлі?

Після купівлі власники квартир щомісяця сплачують експлуатаційні витрати (Betriebskosten) і внесок до резервного фонду будинку (Rücklage). Мінімальний розмір резервного фонду за законом з 1 січня 2026 року, як правило, — 1,12 € на місяць за квадратний метр загальної корисної площі всіх об’єктів квартирної власності в будинку. Внесок конкретної квартири визначається за ключем розподілу; § 31 WEG передбачає винятки. Додаються податок на нерухомість (Grundsteuer), страхування, а при здаванні в оренду — податок на дохід від оренди.

Як допомагає ImmoLöwin

Ми розраховуємо супутні витрати за кожним конкретним об’єктом до пропозиції про купівлю — з урахуванням вашого фінансування та статусу. Так ви заздалегідь знаєте, скільки власних коштів вам справді потрібно. Дивитися актуальні об’єкти або записатися на консультацію.