Часті запитання про нерухомість в Австрії

У вісім кроків: визначення фінансування, перевірка обʼєкта і документів, письмова оферта (Kaufanbot), фіксація кредиту, договір у нотаріуса чи адвоката з довірчим рахунком, для громадян третіх країн — дозвіл, передання ключів і запис у Grundbuch. Без потреби в дозволі від прийнятої оферти до запису зазвичай минає чотири-вісім тижнів. Як проходить купівля

Так. Щойно продавець прийняв вашу письмову оферту, договір купівлі-продажу укладено. Договір у нотаріуса чи адвоката лише приводить його у форму для запису в Grundbuch. Тому умови, наприклад застереження про фінансування, вписують уже в оферту.

Лише у вузьких випадках. Якщо ви як споживач підписали оферту в день першого огляду і купуєте житло для нагальної власної потреби, можна письмово відмовитися протягом тижня (§ 30a KSchG). Надійніше — умова в самій оферті, наприклад що купівля діє лише за схваленням кредиту.

Із записом у Grundbuch. Ні підпис, ні оплата, ні отримання ключів власником не роблять. Ціна купівлі зазвичай проходить через довірчий рахунок (Treuhandkonto) нотаріуса чи адвоката і виплачується, лише коли виконано умови, погоджені в довірчому дорученні, — насамперед запис покупця і зняття обтяжень (Lastenfreistellung). Для проєктів забудовників діють особливі правила оплати за законом про договори із забудовником (Bauträgervertragsgesetz).

Grundbuch — публічний реєстр нерухомості. У ньому три розділи: A (ділянка і площа), B (власник) і C (обтяження: застави, право проживання, право переважної купівлі). Перед будь-якою офертою потрібно побачити свіжий витяг, особливо розділ C.

Щонайменше витяг із Grundbuch і енергосертифікат. Для квартири — ще договір про власність на квартиру, висновок про частки, протоколи зборів власників, розмір ремонтного фонду й останній річний розрахунок комунальних витрат. Повний чек-лист — у гіді Як проходить купівля.

Це спільний рахунок власників будинку на ремонт і санацію. Встановлений законом мінімальний розмір фонду з 1 січня 2026 року в принципі становить 1,12 € за м² загальної корисної площі обʼєктів квартирної власності на місяць. Внесок окремої квартири визначається ключем розподілу; § 31 WEG передбачає винятки. Малий фонд перед великим ремонтом означає для покупця майбутні доплати.

Близько 10 % від ціни, з кредитом — близько 11 %. Найбільші статті: податок на придбання 3,5 %, запис у Grundbuch 1,1 %, комісія ріелтора до 3 % плюс 20 % ПДВ і близько 1–3 % за договір і довірчий рахунок. З кредитом додається 1,2 % від суми застави. Витрати при купівлі

Ні. Пільга для основного житла поширювалася на заяви, що надійшли до земельного суду до 30 червня 2026 року. Для нових купівель знову сплачується 1,1 % від ціни.

За ціни понад 48 448,51 € — не більше 3 % плюс 20 % ПДВ, з покупця і з продавця кожного. Комісія виникає, лише коли договір набув чинності. До вашої оферти ріелтор зобовʼязаний письмово перелічити всі очікувані витрати, включно з комісією.

Енергосертифікат зобовʼязаний надати продавець, а не покупець. Він має бути не старший за десять років; його надають завчасно до того, як покупець або орендар зробить обовʼязкову заяву про укладення договору, — тобто до обовʼязкової пропозиції про купівлю (Kaufanbot), — і передають після укладення договору — протягом 14 днів; законодавчі винятки зберігаються. В оголошенні зазначаються передбачені законом енергетичні показники: з 1 липня 2026 року § 3 EAVG називає потребу в тепловій енергії, кінцеву потребу в енергії та клас загальної енергоефективності; для вже виданих енергосертифікатів § 10a і надалі допускає HWB і fGEE.

Банки часто очікують близько 20 % власних коштів плюс супутні витрати близько 10 %; точна сума залежить від банку, кредитоспроможності та забезпечення. Орієнтир фінансового нагляду — від 10 % власних коштів, платіж не більше 40 % чистого доходу і строк не більше 35 років. Фінансування нерухомості

Ні. Вона закінчилася 30 червня 2025 року. З 1 липня 2025 року її показники — 90 % застави, 40 % навантаження на дохід, 35 років — лише рекомендація FMA. Банки можуть відступати від неї в окремих випадках.

Більшість обирає фіксовану: наприкінці 2025 року, за даними OeNB, так було оформлено 86 % нових житлових кредитів. Важливо для 2026 року: за договорами з фіксованою ставкою до 31 грудня 2026 року дострокове погашення коштує не більше 1 %, за договорами з 2027 року — до 3 %.

Так, але на суворіших умовах. У нашій практиці банки просять у покупців без австрійського доходу 40–50 % власних коштів. Дохід із ЄС визнають легше, ніж дохід із третіх країн.

Чи потрібен іноземцю дозвіл, залежить від федеральної землі та особистого статусу. У Відні громадяни ЄС і ЄЕЗ в принципі звільнені від обовʼязку отримувати дозвіл. Громадянам третіх країн, як правило, дозвіл потрібен — у Відні його видає MA 35, у Нижній Австрії уряд землі; законодавчі винятки та винятки за міжнародними договорами перевіряються в кожному випадку окремо. Без дозволу договір не набуває чинності. Купівля іноземцями

Сама купівля не заборонена. Але за санкціями ЄС банки не можуть приймати вклади понад 100 000 € від громадян Росії та осіб, які проживають у Росії; виняток — зокрема, для власників посвідки на проживання в країні ЄС. Тому оплату і довірчий рахунок потрібно заздалегідь узгодити з банком і нотаріусом.

Ні. Австрія не видає посвідку на проживання за купівлю нерухомості. Власне житло може підтвердити наявність житла при поданні заяви, але не замінює жодної із законних вимог.

Як правило, 30 % від прибутку (ImmoESt). Для нерухомості, купленої до 1 квітня 2002 року, — спрощено 4,2 % від ціни продажу, за договорами з 1 січня 2027 року — 6 %. Податок розраховує нотаріус або адвокат і перераховує його з ціни. Як проходить продаж

Якщо квартира була вашим основним житлом: із купівлі не менше двох років поспіль або безперервно пʼять років з останніх десяти, і ви залишаєте його з продажем. Без податку продається і будинок, збудований вами і не зданий десять років, — але не ділянка.

Ціна купівлі зазвичай проходить через довірчий рахунок і виплачується, коли виконано умови, погоджені в довірчому дорученні, — насамперед запис покупця в Grundbuch і зняття обтяжень; з неї спочатку гаситься ваш кредит. Якщо дозвіл для громадян третіх країн не потрібен, від оферти до виплати зазвичай минає чотири-вісім тижнів.

Ваша комісія ріелтору — не більше 3 % плюс ПДВ, енергосертифікат, засвідчення підпису, за потреби компенсація банку за дострокове погашення та ImmoESt. Податок на придбання і запис у Grundbuch платить покупець.

Квартира для довгострокової здачі в оренду, зазвичай новобудова від забудовника. Хто здає як підприємець з ПДВ, може повернути ПДВ із ціни купівлі. Для відрахування Vorsteuer щодо нерухомості діє строк коригування 20 років. Якщо в цей час податкове використання зміниться — наприклад, ви почнете жити в квартирі самі, — Vorsteuer коригують пропорційно. Обовʼязку фактично здавати квартиру 20 років без перерви немає. Орендний дохід і зростання вартості не гарантовані — ми рахуємо обидва до купівлі разом із вами.

З 1 липня 2023 року для оренди квартир діє принцип «платить замовник» (Bestellerprinzip): платить той, хто доручив роботу ріелтору, — як правило, орендодавець. Орендар платить, лише якщо сам доручив ріелтору пошук.

Орендний дохід входить до загального доходу й оподатковується за вашою особистою ставкою податку на доходи. Амортизація будівлі, відсотки за кредитом, витрати, які ви несете самі, та ремонт зменшують прибуток. Для вашого випадку це краще порахувати з податковим консультантом.

Ми ріелтори з дозволом на ведення діяльності і члени Економічної палати Австрії (WKO). Консультуємо німецькою, російською, англійською та українською, основний ринок — Відень і Нижня Австрія. Для договору і довірчого рахунку працюємо з перевіреними нотаріусами й адвокатами — швидко і за адекватні гроші.

За нашими обʼєктами — комісію покупця 3 % від ціни плюс 20 % ПДВ, якщо обʼєкт не продається без комісії. Комісія виникає, лише якщо договір купівлі-продажу набув чинності.