Маклер з нерухомості у Відні: що він робить і як обрати хорошого

Коротко про головне

• Маклер в Австрії — регульована професія: потрібен Befähigungsnachweis (підтвердження кваліфікації) і обов’язкове страхування відповідальності не менше 100 000 € на випадок (§ 117 GewO).
• Чи має маклер допуск, можна перевірити у відкритому державному реєстрі GISA.
• Комісія при купівлі — не більше 3 % плюс ПДВ з кожної сторони (за ціни понад 48 448,51 €).
• З 1 липня 2023 року при оренді діє Bestellerprinzip — принцип «платить замовник».
• До підписання Kaufanbot (письмової оферти на купівлю) маклер зобов’язаний письмово назвати очікувані витрати (§ 30b KSchG).
• Комісія виникає лише тоді, коли договір справді набув чинності (§ 7 MaklerG).
• ImmoLöwin консультує українською, російською, німецькою та англійською; самі договори складаються німецькою.

Що робить маклер у Відні

Маклер зводить покупця і продавця — або орендаря і орендодавця — і стежить, щоб договір спирався на повний пакет документів. Головна робота відбувається до показу: тому, хто продає, потрібні реалістична ціна, свіжий Grundbuchauszug (витяг із земельної книги), Energieausweis (енергетичний сертифікат), а для квартири у Wohnungseigentum (житлова власність у багатоквартирному будинку) — документи об’єднання співвласників.

Сам договір купівлі-продажу в Австрії пише не маклер, а нотаріус або адвокат як Vertragserrichter (укладач договору). Він же веде довірчий рахунок і реєстрацію в Grundbuch. Порядок крок за кроком — у наших гідах Порядок купівлі нерухомості і Порядок продажу нерухомості.

Скільки коштує маклер у Відні

При купівлі маклер може взяти з покупця і з продавця не більше 3 % ціни плюс 20 % ПДВ з кожного, якщо ціна вища за 48 448,51 €. В ImmoLöwin покупець платить 3 % плюс ПДВ, якщо об’єкт не пропонується без комісії. Продавець за договором про посередництво платить 3 % плюс 20 % ПДВ.

При оренді квартир діє Bestellerprinzip: якщо ми пропонуємо квартиру за дорученням орендодавця, орендар нам комісію не платить. Усі граничні суми, приклади розрахунку і питання, коли квартира йде без комісії, пояснює сторінка Комісія маклера в Австрії.

Як розпізнати надійного маклера: 7 кроків

Надійний маклер відкриває допуск, витрати і конфлікт інтересів до того, як ви щось підпишете. Ці сім пунктів ви можете перевірити самі:

1. Перевірте допуск у GISA. Gewerbeinformationssystem Austria відкрито показує, чи має компанія право вести промисел маклера з нерухомості.
2. Запитайте про страхування відповідальності. Кожен маклер зобов’язаний мати страхування професійної відповідальності не менше 100 000 € на випадок (§ 117 Abs. 7 GewO).
3. Вимагайте письмовий розрахунок витрат. До вашої оферти маклер зобов’язаний письмово назвати очікувані витрати, свою комісію і можливий економічний зв’язок з іншою стороною (§ 30b KSchG).
4. Вимагайте розкрити подвійне представництво. Якщо маклер працює на обидві сторони, він зобов’язаний повідомити про це обом (§ 5 Abs. 3 MaklerG).
5. Перевірте строк ексклюзивного договору. З приватними особами Alleinvermittlungsauftrag (ексклюзивний договір про посередництво) не повинен тривати довше шести місяців.
6. Подивіться документи до оферти. Grundbuchauszug, Energieausweis, а для квартир — ремонтний фонд і протоколи мають бути до підпису, а не після.
7. Перевірте відгуки і доступність. Запис у Firmenbuch, постійна адреса і відгуки справжніх клієнтів — прості, але промовисті ознаки.

Україномовний і багатомовний маклер у Відні

ImmoLöwin консультує українською, російською, німецькою та англійською — від першого показу до передавання ключів. Це для покупців і продавців, які живуть у Відні, але воліють, щоб правові поняття на кшталт Nutzwertgutachten, Rücklage чи Grundverkehr їм пояснили рідною мовою, і для тих, хто купує з-за кордону.

Важливо знати: Kaufanbot, договір купівлі-продажу і Grundbuch в Австрії німецькомовні. Ми пояснюємо кожен пункт вашою мовою; там, де суд або відомство вимагає засвідченого перекладу, його робить присяжний перекладач. Чи потрібен іноземцю дозвіл, залежить від федеральної землі та особистого статусу. У Відні громадяни ЄС і ЄЕЗ в принципі звільнені від обов’язку отримувати дозвіл. Громадянам третіх країн, як правило, дозвіл потрібен; законні винятки та винятки за міжнародними договорами перевіряються в кожному випадку окремо. Для громадян Росії додатково діють санкційні правила ЄС. І те, і те пояснює гід Купівля нерухомості іноземцем.

Як працює ImmoLöwin

Ми — маклерське бюро для Відня і Нижньої Австрії, працюємо лише з об’єктами в Австрії. Керівниця компанії — Elena Iakovleva; Anton Iakovlev — Prokurist (уповноважений представник), відповідає за розвиток бізнесу та інвестиційні об’єкти. Для кожного об’єкта діють три засади:

• Ціна за квадратний метр у кожному оголошенні. Середню ціну по району ми свідомо не називаємо — вона змішує старий фонд, новобудови і локації, які між собою не пов’язані.
• Документи до оферти. Ми показуємо покупцеві документи, перш ніж він підпише зобов’язальну оферту.
• Комісія лише за результат. Якщо чинний договір не з’явився, ви нам не платите нічого.

Які об’єкти ми пропонуємо зараз, дивіться в розділах Купівля, Оренда і Комерція. Огляд віденських районів дають наші районні сторінки, наприклад Іннере Штадт (Innere Stadt) або Дьоблінг (Döbling).