Продаж нерухомості у Відні: як отримати добру ціну — і скільки з неї залишиться вам
Хто продає квартиру або будинок у Відні, потребує трьох речей: ціни, що спирається на порівнянні продажі, повного пакета документів разом з Energieausweis (енергетичним сертифікатом) ще до першої пропозиції та чистого проведення угоди через довірчий рахунок (Treuhand) і земельну книгу (Grundbuch). Від прийнятої пропозиції про купівлю (Kaufanbot) до внесення покупця до земельної книги без дозволу державних органів зазвичай минає від чотирьох до восьми тижнів. З продажу, як правило, сплачується 30 % податку на дохід від нерухомості (Immobilienertragsteuer, ImmoESt) з прибутку, якщо не діє звільнення, наприклад для основного місця проживання.
Коротко про головне
- Медіанна ціна квартир у Відні 2025 року становила 5 212 € за м², будинків — 5 376 € за м² житлової площі (Statistik Austria). Ціну вашої нерухомості визначають порівнянні продажі в тому самому районі.
- Energieausweis ви повинні пред’явити до того, як покупець подасть обов’язкову пропозицію, і передати його після укладення договору. В оголошенні енергетичні показники обов’язкові.
- Податок на дохід від нерухомості: 30 % прибутку. Звільнений, зокрема, той, хто від купівлі щонайменше два роки безперервно або щонайменше п’ять років поспіль за останні десять років використовував квартиру як основне місце проживання (Hauptwohnsitz) і відмовляється від нього.
- Спекулятивного строку з 2012 року більше немає: навіть через 20 років прибуток у принципі оподатковується.
- Продавці платять ImmoLöwin за договором доручення 3 % ціни купівлі плюс 20 % ПДВ — лише за умови чинного договору купівлі-продажу.
- Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer, 3,5 %) і збір за внесення до земельної книги (1,1 %) зазвичай сплачує покупець.
- Ексклюзивний договір доручення (Alleinvermittlungsauftrag) з приватними особами не повинен діяти довше шести місяців.
Скільки коштує ваша нерухомість
Реалістичну ціну визначають порівнянні продажі, а не ціна в оголошенні про сусідню квартиру. Оголошення показують, скільки просять продавці; земельна книга показує, скільки заплатили покупці, — і ці суми часто суттєво різняться.
| Показник 2025 | Медіана €/м² | Зміна до 2024 | Джерело |
|---|---|---|---|
| Квартири, Відень | 5 212 € | +5,5 % | Statistik Austria, 05/2026 |
| Будинки, Відень (за м² житлової площі) | 5 376 € | −1,6 % | Statistik Austria, 05/2026 |
| Квартири, Нижня Австрія | 3 089 € | – | Statistik Austria, 05/2026 |
| Будинки, Нижня Австрія | 2 653 € | +5,0 % | Statistik Austria, 05/2026 |
Медіана — це серединне значення проаналізованих договорів купівлі приватних домогосподарств: половину продано дорожче, половину дешевше. Для вашої квартири поверх, ліфт, відкритий простір, стан, система опалення та ремонтний фонд будинку (Rücklage) зсувають ціну на 30 % і більше. Як ми оцінюємо, пояснює посібник Оцінка нерухомості; офіційні дані разом із методикою — на сторінці Ціни на нерухомість у Відні.
Завищена стартова ціна коштує грошей. Об’єкт, який тижнями висить в оголошеннях без пропозицій, покупці сприймають як «залежаний товар»; подальші знижки вони потім виторговують. Краще обґрунтована ціна з першого дня.
Які документи потрібні
Повний пакет документів до першого огляду пришвидшує продаж і не дає покупцям відмовитися після пропозиції. Вам знадобляться такі документи:
| Документ | Квартира | Будинок | Де отримати |
|---|---|---|---|
| Актуальний витяг із земельної книги | ✓ | ✓ | Земельна книга, нотаріус, маклер |
| Energieausweis (не старший за 10 років) | ✓ | ✓ | Організація, що видає Energieausweis |
| Договір про квартирну власність (Wohnungseigentumsvertrag) і висновок про корисну вартість (Nutzwertgutachten) | ✓ | – | Управитель будинку, земельна книга |
| Протоколи зборів власників (2–3 роки) | ✓ | – | Управитель будинку |
| Стан ремонтного фонду, останній розрахунок експлуатаційних витрат | ✓ | – | Управитель будинку |
| Плани та дозволи на будівництво (також на прибудови, басейн, зимовий сад) | ✓ | ✓ | Будівельна поліція (MA 37) або громада |
| Кредитний договір із залишком боргу | якщо є кредит | якщо є кредит | Банк |
| Договір оренди | якщо здано в оренду | якщо здано в оренду | Власник |
Навіть якщо Energieausweis немає, оголошення все одно не можна публікувати без енергетичних показників; порушення може обернутися для продавця і маклера адміністративним штрафом до 1 450 €. За вашим бажанням ми замовимо сертифікат для вас.
Продаж у 7 кроків
Продаж через маклера у Відні майже завжди проходить за цією схемою. Докладна версія з усіма строками — у посібнику Порядок продажу нерухомості.
- Оцінка. Огляд, порівнянні продажі, рекомендація ціни з обґрунтуванням.
- Договір доручення. Комісія, строк і спосіб продажу письмово; за ексклюзивного доручення з приватними особами — не більше шести місяців.
- Документи та Energieausweis. Повністю до першого оголошення.
- Маркетинг. Фото, експозе, оголошення на великих порталах, як-от willhaben та ImmoScout24, а також на immoloewin.at чотирма мовами — або за бажанням конфіденційно, без публічного оголошення.
- Огляди та перевірка покупців. Підтвердження фінансування до пропозиції, для покупців із третіх країн — питання дозволу.
- Пропозиція про купівлю і переговори. Ціна, дата передачі, інвентар, що продається разом з об’єктом, умови.
- Договір купівлі-продажу, довірчий рахунок, земельна книга. Нотаріус або адвокат складає договір, проводить ціну купівлі через довірчий рахунок, розраховує податок на дохід від нерухомості та забезпечує внесення покупця до земельної книги.
Який податок ви сплачуєте при продажу
З продажу нерухомості в принципі сплачується податок на дохід від нерухомості: 30 % прибутку, тобто різниці між виручкою від продажу і витратами на придбання. Укладач договору сам розраховує його і перераховує до податкової; окрема декларація здебільшого не потрібна.
| Ситуація | Податок |
|---|---|
| Нове майно (Neuvermögen; придбане після 31.03.2002 або станом на 31.03.2012 таке, що підлягало оподаткуванню) | 30 % прибутку |
| Старе майно (Altvermögen; станом на 31.03.2012 не підлягало оподаткуванню) | фіксовано 4,2 % виручки від продажу; 18 % при зміні призначення землі після 1987 року; з 2027 року 6 % або 21 % |
| Основне місце проживання: від придбання щонайменше 2 роки безперервно або щонайменше 5 років поспіль за останні 10 років, від місця проживання відмовляються | звільнено |
| Будівля, зведена власноруч, за останні 10 років не використовувалася для отримання доходу | будівля звільнена, земельна ділянка оподатковується |
При оподаткуванні за ставкою 30 % комісія маклера прибуток не зменшує. При зміні призначення землі після 31 грудня 2024 року може додатково застосовуватися надбавка за зміну призначення (Umwidmungszuschlag). Подробиці — у посібнику Порядок продажу нерухомості; в окремому випадку вирішує ваш податковий консультант.
Скільки коштує продаж
У Відні продавець зазвичай несе витрати на комісію маклера, Energieausweis, засвідчення свого підпису, за потреби звільнення від обтяжень (Lastenfreistellung) і податок на дохід від нерухомості. Податок на придбання нерухомості, внесення до земельної книги і здебільшого також складання договору оплачує покупець.
- Комісія: в ImmoLöwin 3 % ціни купівлі плюс 20 % ПДВ за договором доручення; за ціни 500 000 € це 18 000 € з ПДВ. Законна межа: 3 % плюс ПДВ.
- Звільнення від обтяжень: якщо в земельній книзі ще зареєстровано кредит, довірена особа погашає його з ціни купівлі. За дострокового погашення кредиту з фіксованою ставкою банк для чинних договорів може вимагати компенсацію щонайбільше 1 %, або 0,5 %, якщо до кінця кредитного договору лишається не більше року; подробиці — на сторінці Фінансування нерухомості.
- Energieausweis: залежно від об’єкта кілька сотень євро.
Усі граничні ставки комісії пояснює сторінка Комісія маклера.
Чому продавати з ImmoLöwin
Ми продаємо квартири, будинки та комерційні об’єкти у Відні й Нижній Австрії і консультуємо німецькою, російською, українською та англійською. Для продавців це означає ширше коло покупців — зокрема тих, хто шукає нерухомість у Відні з-за кордону або іншою мовою.
- Ціна з обґрунтуванням. Ви бачите порівнянні продажі, на яких ґрунтується наша рекомендація.
- Документи до оголошення. Ми добуваємо відсутні документи раніше, ніж про них запитають покупці.
- Можливий конфіденційний продаж. За бажанням ми представимо вашу нерухомість зареєстрованим у нас покупцям без публічного оголошення.
- Комісія лише за результат. Якщо чинного договору купівлі-продажу не укладено, ви нам нічого не платите.
Думаєте продати квартиру чи будинок у Відні або Нижній Австрії? Ми оглянемо нерухомість і назвемо вам обґрунтовану ціну — разом із порівнянними продажами, на яких вона ґрунтується.
Замовити оцінку нерухомості · Зв’язатися · WhatsApp +43 677 64127708
Консультація українською, російською, німецькою та англійською.
Примітка. Тут загальна інформація станом на 10.10.2026; вона не замінює юридичну чи податкову консультацію в конкретному випадку. У вашій ситуації ми консультуємо особисто і за потреби залучаємо адвоката або податкового радника.
Часті запитання
Скільки триває продаж квартири у Відні?
Тривалість маркетингу залежить насамперед від ціни. Від прийнятої пропозиції про купівлю до внесення покупця до земельної книги без дозволу державних органів зазвичай минає від чотирьох до восьми тижнів; якщо покупцеві як громадянину третьої країни потрібен дозвіл, це триває довше.
Чи треба сплачувати податки при продажу квартири?
Як правило, так: 30 % податку на дохід від нерухомості з прибутку. Звільнений той, хто від купівлі щонайменше два роки безперервно або щонайменше п’ять років поспіль за останні десять років використовував квартиру як основне місце проживання і відмовляється від нього. Для старого майна діють фіксовані ставки.
Чи існує в Австрії ще спекулятивний строк?
Ні. З 1 квітня 2012 року прибуток від продажу нерухомості в принципі оподатковується незалежно від строку володіння. Винятки — насамперед звільнення для основного місця проживання і для власноруч зведеної будівлі.
Хто платить комісію маклера при продажу?
При купівлі покупець і продавець можуть платити кожен не більше 3 % ціни купівлі плюс ПДВ. В ImmoLöwin продавці платять за договором доручення 3 % плюс 20 % ПДВ, лише якщо укладено чинний договір купівлі-продажу.
Чи потрібен для продажу Energieausweis?
Так. Ви повинні пред’явити його покупцеві до того, як той подасть обов’язкову пропозицію, і передати після укладення договору. В оголошенні слід зазначити енергетичні показники; сертифікат має бути не старшим за десять років.
Чи можна продати квартиру з непогашеним кредитом?
Так. Довірена особа погашає залишок кредиту з ціни купівлі та забезпечує видалення застави із земельної книги. За кредитами з фіксованою ставкою банк може вимагати обмежену компенсацію за дострокове погашення.
Скільки діє ексклюзивний договір доручення?
З приватними особами ексклюзивний договір доручення не повинен діяти довше шести місяців. У цей час ви не доручаєте продаж іншому маклерові; строк і порядок розірвання визначено в договорі доручення.
Чи можна продати нерухомість без публічного оголошення?
Так. За бажанням ми представимо вашу нерухомість вибраним покупцям, зареєстрованим у нас, без оголошень на порталах. Це особливо підходить для високоякісних об’єктів або об’єктів, зданих в оренду.
Джерела
- https://www.statistik.at/fileadmin/announcement/2026/05/20260528Immobiliendurchschnittspreise2025.pdf — Statistik Austria, середні ціни на нерухомість за 2025 рік (28.05.2026)
- https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004570&Paragraf=30 — § 30 EStG 1988 — продаж приватної нерухомості — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004570&Paragraf=30a — § 30a EStG 1988 — особлива ставка податку 30 % — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20007799 — Закон про пред’явлення енергосертифіката (EAVG 2012) — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20009367&Paragraf=20 — § 20 HIKrG — дострокове погашення кредиту — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=BgblPdf&Dokumentnummer=1996_297_0 — Постанова про маклерів (IMV), BGBl. Nr. 297/1996 — RIS
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10003415 — Закон про маклерів (MaklerG), чинна редакція — RIS