Інвестиційна квартира у Відні: що вона справді приносить і на що дивитися інвесторові?

Коротко про головне

• Vorsorgewohnung і Anlegerwohnung — те саме: квартира для здавання, а не для себе.
• Купуючи новобудову в забудовника, можна повернути Vorsteuer із ціни (частку будівлі), якщо здавати з ПДВ. Для відрахування Vorsteuer щодо нерухомості діє строк коригування 20 років: якщо податкове використання в цей час зміниться, Vorsteuer коригують пропорційно; обов’язку здавати квартиру 20 років без перерви немає (§ 12 Abs. 10 UStG).
• Амортизація: 1,5 % на рік від частки будівлі; прискорено — до 4,5 % у перший і 3 % у другий рік; для житлових новобудов, зданих у 2024–2026 роках за стандартом klimaaktiv, — до 4,5 % у кожен із перших трьох років.
• Частку землі — у Відні зазвичай 30 % або 40 % ціни — амортизувати не можна.
• Без загального плюса за 25 років податкова вважає здавання «хобі» (Liebhaberei): збитки тоді не враховуються.
• У старих будинках закон про оренду зазвичай обмежує оренду орієнтовною ставкою (Richtwert) — у Відні 6,74 €/м² з квітня 2026 року плюс надбавки; у новобудовах без субсидій оренда вільна.
• Прибуток від продажу обкладається податком 30 %.

Яку дохідність дає інвестиційна квартира

Дохідність залежить від трьох чисел: ціна разом із супутніми витратами, досяжна оренда і витрати, які несете ви як орендодавець. Рахуйте завжди нетто-дохідність — брутто з оголошень лише відправна точка.

Приклад на умовних числах (не ринкові дані):

Чому 17 € нетто, якщо в оголошеннях у Відні часто більше 20 €/м²? В оголошеннях зазвичай брутто-оренда: до неї входять експлуатаційні витрати (близько 3 €/м²) і 10 % ПДВ; для дохідності важлива лише чиста оренда. За даними ImmoScout24, медіана оренди в оголошеннях у Відні в I кварталі 2026 року — 22,41 €/м² брутто (з експлуатаційними витратами й податками). Без ПДВ і експлуатаційних витрат це близько 17 € нетто — власний розрахунок ImmoLöwin за таких припущень: ПДВ 10 % на оренду й експлуатаційні витрати, експлуатаційні витрати близько 3 €/м² нетто, ціни оголошень, а не договорів (22,41 ÷ 1,10 − 3 ≈ 17,4). Це рівень квартири з вільною орендою; квартири у старому фонді з Richtwert-орендою — помітно нижче.

Це зразок, а не пропозиція і не прогноз. Для конкретної квартири ми рахуємо за реальною орендою з договору або порівнянних оголошень, реальними витратами й вашим фінансуванням. Актуальні ціни: Ціни на нерухомість у Відні.

Як обкладається інвестиційна квартира

Результат після податків визначають чотири правила: ПДВ, амортизація, Liebhaberei і податок при продажу.

ПДВ і Vorsteuer. Якщо ви купуєте новобудову в забудовника з виділеним ПДВ і здаєте з ПДВ, ви виставляєте орендареві 10 % USt на оренду і повертаєте з податкової Vorsteuer із ціни купівлі. Якщо протягом 20 років (рік першого використання і наступні 19 календарних років) перейдете на оренду без ПДВ або почнете жити самі, Vorsteuer доведеться частково повернути (§ 12 Abs. 10 UStG). До 55.000 € обороту на рік діє режим малого підприємця (Kleinunternehmer); хто хоче повернути Vorsteuer, має від нього відмовитися.

Амортизація (AfA). Амортизується лише частка будівлі — 1,5 % на рік. Для будівель, придбаних після 30 червня 2020 року, у перший рік можна до трьох разів більше (4,5 %), у другий — до двох разів (3 %). Для житлових будівель, зданих в експлуатацію у 2024–2026 роках за стандартом klimaaktiv Bronze, — до 4,5 % у кожен із перших трьох років.

Частка землі. Землю амортизувати не можна. Без іншого підтвердження постанова про частку землі (Grundanteilverordnung) для великих громад, як-от Відень, задає 30 % (у будинках більш ніж на десять квартир) або 40 % (до десяти квартир).

Liebhaberei. Податкова визнає збитки лише тоді, коли за 25 років від початку здавання — не більш як 28 років від перших витрат — очікується загальний плюс. Висока частка кредиту з довгими збитками може цю перевірку не пройти, тому прогнозний розрахунок (Prognoserechnung) до купівлі обовʼязковий.

Податок при продажу. При продажу з прибутком — 30 % Immobilienertragsteuer; звільнення для основного місця проживання до інвестиційної квартири не застосовується.

Цей огляд не заміняє консультацію податкового консультанта; прогнозний розрахунок і відмову від режиму малого підприємця узгодьте з ним.

Яку оренду можна брати

Залежить від будівлі. У старих будинках (дозвіл на будівництво до 1945 року) зазвичай діє закон про оренду в повному обсязі: оренда обмежена орієнтовною ставкою (Richtwert) — у Відні 6,74 €/м² з 1 квітня 2026 року — з надбавками і знижками за розташування та оснащення. У новобудовах без субсидій оренда вільна. Для дохідності це часто головна різниця між двома квартирами за однією ціною.

Чек-лист перед купівлею

1. Реалістично оцінити оренду. Порівнянні оголошення, а в старому будинку — законно допустиму ставку.
2. Порахувати нетто-дохідність. Із супутніми витратами, резервним фондом — з 2026 року щонайменше 1,12 €/м² на місяць, — управлінням і одним місяцем простою на рік.
3. Замовити прогнозний розрахунок. Загальний плюс за 25 років із вашим фінансуванням.
4. Вирішити про ПДВ. Оренда житла в принципі обкладається ПДВ 10 %; за обороту до 55.000 € на рік відмовтеся від режиму малого підприємця, щоб повернути Vorsteuer; для неї діє строк коригування 20 років.
5. Перевірити документи. Проєкт договору, Nutzwertgutachten, резервний фонд, протоколи зборів співвласників, у новобудови — графік платежів за законом про забудовників.
6. Перевірити місце очима орендаря. Транспорт, планування і площа під тих, кому ви хочете здавати.
7. Продумати вихід. Податок при продажу і повернення Vorsteuer при зміні використання.