Комісія маклера в Австрії: скільки це при купівлі та при оренді

Коротко про головне

• Купівля: не більше 3 % плюс 20 % ПДВ з кожної сторони за ціни понад 48 448,51 €, тобто максимум 3,6 % з ПДВ.
• За ціни 500 000 € комісія покупця становить щонайбільше 18 000 € з ПДВ.
• Оренда: орендар платить, лише якщо сам доручив пошук маклерові, — тоді не більше двох брутто-місячних орендних плат, а за строку до трьох років — однієї.
• Bestellerprinzip діє лише для орендних квартир, при купівлі — ні.
• Граничні ставки — це стеля; нижчу комісію узгоджувати можна.
• Комісія виникає лише з чинним договором (§ 7 MaklerG).
• В ImmoLöwin покупець платить 3 % плюс ПДВ, якщо об’єкт не пропонується без комісії.

Скільки становить комісія при купівлі

При купівлі покупець і продавець платять кожен не більше 3 % ціни плюс 20 % ПДВ, якщо ціна вища за 48 448,51 €. Для дешевших об’єктів діють свої ступені:

При купівлі комісію можуть платити обидві сторони. Bestellerprinzip, як при оренді, тут не діє.

Приклади розрахунку для покупця

Комісія — це відсоток від ціни; ПДВ додається зверху. За граничних ставок покупець платить:

Крім комісії при купівлі є інші супутні витрати: 3,5 % Grunderwerbsteuer (податок на перехід права власності), 1,1 % за реєстрацію в Grundbuch (земельна книга) та оплата укладання договору і довірчого рахунку. Повний розрахунок показує наш гід Супутні витрати при купівлі нерухомості.

Хто платить комісію при оренді

При оренді квартир з 1 липня 2023 року платить той, хто першим доручив роботу маклерові (§ 17a MaklerG). Якщо маклер пропонує квартиру за дорученням орендодавця, брати комісію з орендаря він не має права. Така домовленість була б нікчемною; за порушення маклерові загрожує адміністративний штраф до 3 600 €.

Bestellerprinzip діє лише для квартир. Для магазинів і офісів Immobilienmaklerverordnung установлює власні граничні ставки.

Як проходить здавання квартири через маклера, розповідаємо на сторінці Здати квартиру у Відні; як працює договір на пошук для орендаря — на сторінці Пошук квартири у Відні.

Коли платиться комісія

Комісія виникає, лише коли договір, який звів маклер, набув чинності (§ 7 MaklerG). Покази, експозе чи відхилена оферта не коштують нічого. Якщо договір купівлі-продажу залежить від відкладальної умови — фінансування банком або дозволу Grundverkehrsbehörde (відомства з обігу землі), — право на комісію виникає з настанням цієї умови.

До вашої оферти маклер зобов’язаний письмово дати огляд очікуваних витрат, окремо показати свою комісію і розкрити, чи працює він також на іншу сторону (§ 30b KSchG). Якщо цієї інформації немає, комісію можна зменшити (§ 3 Abs. 4 MaklerG).

Коли квартира «без комісії»

«Без комісії» означає, що ви як покупець або орендар не платите комісію маклера. Так буває у трьох випадках:

1. Новобудова напряму від Bauträger (забудовника). Багато забудовників продають без комісії покупця; витрати на продаж закладені в ціну.
2. Орендна квартира за дорученням орендодавця. Через Bestellerprinzip майже кожна орендна квартира, яку пропонує маклер, для орендаря безкомісійна.
3. Приватний продаж без маклера. Комісії немає — але немає і перевірки документів третьою стороною.

«Без комісії» не означає автоматично дешевше. Порівнюйте підсумкову ціну разом із супутніми витратами і перевіряйте Grundbuch, Rücklage (ремонтний фонд) та Energieausweis (енергетичний сертифікат) так само ретельно, як і в маклерському об’єкті. Чи йде наш об’єкт без комісії, написано в кожному оголошенні в розділах Купівля і Оренда.

Чи можна торгуватися і чи можна списати комісію на податки

Торгуватися можна: ставки Immobilienmaklerverordnung — це стеля, будь-яка нижча комісія допустима. З податками так: хто заселяється сам, комісію списати не може. Хто купує квартиру, щоб здавати, зараховує комісію до витрат на придбання і амортизує її разом із часткою будівлі — деталі узгоджуйте з податковим консультантом. При продажу комісія не зменшує прибуток, якщо Immobilienertragsteuer (податок на дохід від нерухомості) рахується за спеціальною ставкою 30 %.