780 000 €
12 940 €/м²
2 кімн. · 60,3 м² · 18-й поверх
1220 Donaustadt
Нерухомість на продаж: 1220 Donaustadt
3Донауштадт — найбільший за площею район Відня, і всередині нього кілька цілком різних ринків: Кайзермюлен (Kaisermühlen) і Донау-Сіті (Donau City) біля води, сформований центр навколо Каграна (Kagran), садові поселення Есслінг (Essling), Брайтенлее (Breitenlee) і Зюссенбрунн (Süßenbrunn) та Зеештадт Асперн (Seestadt Aspern) — найбільший майданчик міського розвитку Відня. Середня цифра «по 22-му району» тут майже нічого не каже. Вирішують конкретний Grätzl (квартал), пішохідні хвилини до метро і рік побудови будинку. На цій сторінці навмисно немає середньої ціни за квадратний метр по району — але в кожного об'єкта вказана його власна. Це і є рівень, на якому оцінка працює.
Усі об'єкти →
Найголовніше коротко
- Донауштадт — найбільший за площею з 23 районів Відня, близько 102 км²; від однієї межі району до іншої понад 15 км.
- За статистикою землекористування Stadt Wien близько 53,5 % площі Донауштадта припадає на зелені зони та водойми — острів Донауінзель (Donauinsel), Старий Дунай (Alte Donau), Лобау (Lobau) і національний парк Donau-Auen, — ще близько 21,5 % використовується в сільському господарстві (станом на 1 січня 2025 року).
- Дві лінії метро: U1 через Kaisermühlen-VIC і Kagran та U2 через Stadlau і Aspernstraße до кінцевої Seestadt.
- У Донау-Сіті працюють міжнародні організації навколо Vienna International Centre — це стало формує попит на оренду у східній частині району й біля води.
- Vienna International School (Straße der Menschenrechte 1) розташована в районі — жорсткий фактор вибору локації для міжнародних родин.
- Два об'єкти з одним індексом 1220 можуть належати до різних ринків: старий фонд у Штадлау (Stadlau), таунхаус в Есслінгу і новобудова у Зеештадті живуть за різною логікою попиту.
Що таке Донауштадт
Донауштадт — 22-й район Відня. Він поєднує три речі, які рідко трапляються разом: прямий вихід до води, великі рекреаційні масиви і два коридори метро. Історично район зріс із самостійних сіл на схід від Дунаю — Кагран, Штадлау, Хіршштеттен (Hirschstetten), Асперн, Есслінг, Брайтенлее і Зюссенбрунн зберігають цей характер і досі.
Визначення: Донауштадт — це район Відня, де міська забудова і природа лежать найближче одна до одної: з одного боку висотки Донау-Сіті та квартал Зеештадт, з іншого — національний парк Donau-Auen.
Для покупця це означає: ви купуєте не «локацію 1220», а конкретний квартал. Різниця між квартирою біля Старого Дунаю і будинком у Брайтенлее більша, ніж різниця між деякими центральними районами.
Квартали Донауштадта — порівняння
| Квартал | Характер | Транспорт | Кому підходить |
|---|---|---|---|
| Kaisermühlen / Donau City | Висотна забудова, міжнародні роботодавці, вода між Старим Дунаєм і Донауінзель | U1 Kaisermühlen-VIC | Експати, фахівці, інвестори під оренду |
| Alte Donau / An der oberen Alten Donau | Вілли, човнові будинки, тихі локації біля води, сформований фонд | U1 Alte Donau | Для власного проживання, родини з бюджетом, друге житло |
| Kagran | Центр району, уся повсякденна інфраструктура, Donauzentrum, щільна забудова | U1 Kagran, вузол автобусних ліній | Перша купівля, маятникові поїздки, оренда |
| Stadlau / Hirschstetten | Змішаний: старий фонд, нові лінійки, садові поселення | U2 Stadlau, S-Bahn | Родини, чутливі до ціни, value-інвестори |
| Aspern / Seestadt | Новий квартал із власною інфраструктурою, озеро, Bildungscampus | U2 Seestadt (кінцева) | Покупці новобудов, молоді родини, довгий горизонт |
| Essling / Breitenlee / Süßenbrunn | Сільський характер, будинки й таунхауси, сади | Автобус і S-Bahn, важливий автомобіль | Покупці будинків, родини, яким потрібна площа |
Транспорт — чому в 1220 рахують хвилини пішки
Район добре зв'язаний метро, але не всюди однаково. U1 і U2 обслуговують кожна свій коридор; між ними та по краях працюють автобус, трамвай і S-Bahn.
Саме тут виникає найчастіша помилка оцінки: два об'єкти з однаковим індексом можуть відрізнятися за реальною доступністю на 25 хвилин. Тому перевіряйте не район, а фактичний час пішки до станції метро і частоту підвізного маршруту.
Зелень і вода — справжня перевага локації
Донауінзель, Старий Дунай, Лобау і національний парк Donau-Auen роблять Донауштадт районом з однією з найвищих часток зелені та води у Відні. Для власного проживання це найсильніший аргумент купівлі, для здавання в оренду — аргумент, який в оголошеннях регулярно недооцінюють.
Практичне зауваження: «поблизу Старого Дунаю» не є характеристикою локації, поки не зрозуміло, чи виходить квартира до води пішки, чи відрізана від неї магістраллю.
Новобудови і міський розвиток
Зеештадт Асперн — один із найбільших майданчиків міського розвитку в Європі; район отримав цілий новий квартал зі школами, крамницями, озером з парком і власною кінцевою станцією метро. Донау-Сіті — другий центр розвитку, тут з акцентом на офісну, висотну та міжнародну функцію.
Для рішення про купівлю важливо їх розрізняти: Зеештадт — ринок, що зростає, з триваючим будівництвом, а Кайзермюлен і Старий Дунай — сформовані локації з обмеженою пропозицією. Хто оцінює обидва сегменти за середньою по району, оцінює неправильно.
Кому Донауштадт підходить, а кому ні
Підходить: родинам, яким потрібна площа; міжнародним фахівцям навколо Донау-Сіті; покупцям новобудов; інвесторам із довгим горизонтом; тим, для кого вода і зелень важливіші за близькість до Рінгу.
Підходить гірше: тим, хто шукає щільне центральне міське середовище і Altbau доби Gründerzeit, а також тим, хто хоче жити без автомобіля в зовнішніх поселеннях району.
Що перевірити до купівлі в 1220
- 1. Час пішки до метро — виміряти реально, а не брати з оголошення.
- 2. Рік побудови і стан — фонд від довоєнних будинків до зданих останніми роками.
- 3. Експлуатаційні витрати (Betriebskosten) і резерв (Rücklage) у нових комплексах із великою спільною інфраструктурою.
- 4. Перевірити саме вихід до води, а не «близькість до води»: вид, доступ, магістралі, що відрізають.
- 5. Для будинків на сході — зонування (Flächenwidmung) і запланована сусідня забудова.
- 6. Енергетичний сертифікат (Energieausweis) — у районі з дуже різнорідним фондом це реальний ціновий фактор.
→ Докладніше: Порядок купівлі нерухомості · Додаткові витрати при купівлі · Сусідній район: 1210 Флорідсдорф
Примітка. Тут загальна інформація станом на 02.10.2026; вона не замінює юридичну чи податкову консультацію в конкретному випадку. У вашій ситуації ми консультуємо особисто і за потреби залучаємо адвоката або податкового радника.
Часті запитання про нерухомість у Відні (1220)
Чи добрий 22-й район Відня для проживання?
Донауштадт підходить насамперед родинам, міжнародним фахівцям і покупцям, які шукають зелені та водні локації. За статистикою землекористування Stadt Wien близько 53,5 % площі району — зелені зони та водойми, ще близько 21,5 % використовується в сільському господарстві (станом на 1 січня 2025 року); при цьому район обслуговують дві лінії метро, U1 і U2. Тим, хто шукає щільне центральне середовище і Altbau доби Gründerzeit, краще дивитися інші райони.
Які лінії метро йдуть у 22-й район Відня?
У Донауштадт ідуть дві лінії метро: U1 через станції Kaisermühlen-VIC, Alte Donau і Kagran та U2 через Stadlau і Aspernstraße до кінцевої станції Seestadt.
Що таке Зеештадт Асперн?
Зеештадт Асперн — новий міський квартал у 22-му районі Відня і один із найбільших майданчиків міського розвитку в Європі. У ньому є власні школи, торгівля та повсякденні послуги, штучне озеро з парком і кінцева станція метро Seestadt.
Який квартал Донауштадта кращий для родини?
Для родин є три основні локації: Зеештадт Асперн із новою інфраструктурою і короткими відстанями, Штадлау і Хіршштеттен зі змішаним фондом та Есслінг, Брайтенлее і Зюссенбрунн із будинками й садами. Вибір залежить від того, що для вас важливіше — квартира чи будинок, близькість метро чи площа ділянки.
Чи є міжнародні школи у 22-му районі?
Так. Vienna International School розташована за адресою Straße der Menschenrechte 1, 1220 Відень, поряд із Донау-Сіті. Для міжнародних родин це суттєвий фактор вибору локації у східній частині району.
Чому ціни всередині 22-го району так сильно різняться?
Тому що Донауштадт — найбільший за площею район Відня і включає дуже різні субринки: від квартир у висотках Донау-Сіті та вілл біля Старого Дунаю до приватних будинків у Брайтенлее. Середня по району не описує коректно жоден із цих субринків.
Чи має сенс інвестиційна квартира в Донауштадті?
Попит на оренду в районі підтримують міжнародні роботодавці навколо Vienna International Centre і коридори метро. Але дохідність визначають мікролокація, час пішки до метро, рік побудови та експлуатаційні витрати, а не район як такий. Ми робимо оцінку щодо конкретного об'єкта.
Чи може іноземець купити нерухомість у Відні (1220)?
Так, за умов, що діють у Відні для придбання нерухомості іноземцями. Деталі, включно з дозвільною процедурою та витратами, ми зібрали на окремій сторінці.
Шукаєте конкретно в 1220?
Порівняємо квартали під ваш бюджет і вимоги — і чесно скажемо, якщо інший район підходить вам краще. Консультація українською, російською, німецькою та англійською.
Записатися на консультацію · Запитати оцінку нерухомості · Купівля нерухомості іноземцями · Усі райони