Як відбувається купівля нерухомості в Австрії?

Коротко про головне

• Прийнята оферта — це вже договір купівлі-продажу. Тому умови, наприклад застереження про фінансування, треба вписати до підписання, а не після.
• Treuhand: розрахунок зазвичай іде через довірчий рахунок (Treuhandkonto), а гроші виплачуються продавцеві, коли виконано умови, погоджені в дорученні про довірче управління, — передусім запис покупця до Grundbuch і зняття обтяжень (Lastenfreistellung).
• Власником стають із записом у Grundbuch — не з підписом і не з отриманням ключів.
• Строк: зазвичай чотири-вісім тижнів від оферти до запису в реєстр. Покупцям із третіх країн, як правило, спершу потрібен дозвіл влади; скільки триватиме його отримання, залежить від конкретного випадку і документів. Після дозволу — ще чотири-шість тижнів.
• Відмовитися можна лише у вузьких випадках. Наприклад, за § 30a KSchG, якщо ви підписали оферту в день першого огляду.
• До оферти ви маєте право отримати письмовий розрахунок усіх витрат від ріелтора і чинний енергосертифікат (Energieausweis) від продавця.

Вісім кроків коротко

Строки — орієнтир із практики. Найбільше вони залежать від банку, від того, хто складає договір, і від земельного суду.

Вісім кроків докладно

1. Визначити бюджет і фінансування

До оглядів варто розуміти, скільки ви можете витратити. До ціни додайте близько 10 % витрат, із кредитом — близько 11 %. Розрахунок — у гіді Витрати при купівлі нерухомості. Попереднє схвалення банку показує продавцеві, що ваша оферта серйозна. Скільки власних коштів зараз очікують банки, пояснює гід Фінансування нерухомості.

2. Оглянути об’єкт і перевірити документи

Огляд показує стан, документи — ризики. До оферти перевірте щонайменше витяг із Grundbuch, енергосертифікат, а для квартири — документи товариства співвласників. Повний перелік — у чек-листі нижче.

Два обов’язки лежать не на вас:

• Ріелтор зобов’язаний до вашої оферти письмово перелічити всі очікувані витрати за угодою, включно зі своєю комісією (§ 30b KSchG).
• Продавець зобов’язаний завчасно, до того як ви підпишете оферту, показати енергосертифікат не старший за десять років. Після укладення договору він має передати його вам протягом 14 днів. Якщо сертифіката немає, вважається погодженою енергоефективність, звичайна для будівлі такого віку й типу.

3. Подати оферту (Kaufanbot)

Kaufanbot — ваша письмова пропозиція продавцеві. Якщо продавець її приймає, договір купівлі-продажу укладено, навіть якщо докладний договір підпишуть пізніше в нотаріуса або адвоката. Тому все істотне має бути вже в оферті:

• ціна та меблі чи техніка, які залишаються в квартирі;
• строк, протягом якого оферта для вас обов’язкова;
• бажана дата передачі;
• хто складає договір і веде довірчий рахунок;
• умови, передусім застереження про фінансування (Finanzierungsvorbehalt): оферта діє, лише якщо банк схвалить кредит до певної дати;
• для покупців із третіх країн — дозвіл органу у справах угод із землею як умова.

Ріелтор заробляє комісію, коли договір набирає чинності. Якщо договір укладено під відкладальною умовою, наприклад під фінансування, право на комісію виникає лише після того, як умову виконано (§ 7 MaklerG).

4. Зафіксувати кредит

Після прийняття оферти банк дає зобов’язальну пропозицію разом зі стандартним європейським інформаційним листом (ESIS). Ця пропозиція має діяти щонайменше сім днів, тож її можна порівняти з іншими банками. Для застави в Grundbuch ви підписуєте заставний документ (Pfandurkunde). Стежте за сумою застави: мито за реєстрацію становить 1,2 % від неї.

5. Підписати договір і внести гроші на довірчий рахунок

Договір купівлі-продажу складає нотаріус або адвокат. Підписи засвідчують: без засвідченого підпису продавця Grundbuch нічого не запише. Потім ви переказуєте ціну, а зазвичай і податок на придбання з реєстраційним митом, на довірчий рахунок того, хто складав договір. За кредиту банк переказує свою частину туди ж.

Довірена особа виплачує гроші лише після виконання умов договору. Додатковий захист дає відмітка про резервування черговості для майбутнього продажу (Anmerkung der Rangordnung). На рік вона закріплює місце вашого майбутнього запису: борги, які продавець оформить пізніше, не стануть попереду вас.

6. Отримати дозвіл — лише для покупців із третіх країн

Чи потрібен іноземцеві дозвіл, залежить від федеральної землі та від особистого статусу. У Відні громадяни ЄС і ЄЕЗ в принципі звільнені від обов’язку отримувати дозвіл. Громадянам третіх країн, як правило, дозвіл потрібен; законодавчі винятки та винятки за міжнародними договорами перевіряються в кожному конкретному випадку. У Відні дозвіл видає MA 35, у Нижній Австрії — уряд землі. До дозволу договір не набирає чинності, а гроші залишаються на довірчому рахунку. Умови, збори та документи — у гіді Купівля нерухомості іноземцем.

7. Передача об’єкта

Коли ви отримаєте ключі, визначає договір. Часто це відбувається, щойно вся ціна надійшла на довірчий рахунок, тобто ще до запису в Grundbuch. Оформіть передачу протоколом:

• показання лічильників електрики, газу, води та опалення;
• кількість ключів;
• видимі дефекти та майно, що передається.

Потім переоформіть на себе електрику й інтернет, повідомте керуючу компанію (Hausverwaltung) і оформіть страхування. Якщо ви заселяєтеся, зареєструйте місце проживання протягом трьох днів.

8. Запис у Grundbuch і виплата продавцеві

Той, хто складав договір, подає заяву про запис вашого права власності та застави банку. Із записом ви юридично стаєте власником. Довірена особа виплачує ціну продавцеві, коли виконано умови, погоджені в дорученні про довірче управління, — передусім запис покупця і зняття обтяжень. Для проєктів забудовників діють особливі правила оплати за законом про договори із забудовником (Bauträgervertragsgesetz). Старі кредити продавця гасяться з ціни й видаляються з реєстру. Скільки триває запис, залежить від районного суду — зазвичай кілька тижнів. Наприкінці ви отримуєте витяг із Grundbuch зі своїм іменем і звіт за довірчим рахунком.

Скільки триває купівля?

Без дозволу влади від прийнятої оферти до запису в Grundbuch ми розраховуємо на чотири-вісім тижнів. Якщо покупцеві з третьої країни потрібен дозвіл, спершу йде процедура у відомстві. Скільки вона триватиме, залежить від конкретного випадку і документів; певного строку місто не обіцяє. Обов’язок відомства ухвалити рішення в принципі визначається § 73 AVG. Після дозволу — ще чотири-шість тижнів. Довше буває й тоді, коли банк зволікає з кредитом або продавцеві треба погасити борги. У новобудовах оплата йде в міру будівництва, а передача — після здачі будинку.

Чи можна відмовитися від оферти?

Загалом ні: прийнята оферта зобов’язує обидві сторони. Але закон знає винятки для споживачів:

• § 30a KSchG — підпис у день першого огляду. Стосується квартири, приватного будинку або ділянки під нього, якщо купівля потрібна для гострої потреби в житлі — вашої або близьких родичів. Відмовитися можна письмово протягом тижня. Строк починається, тільки коли ви отримали копію своєї оферти й письмове роз’яснення права на відмову. Не пізніше ніж через місяць після першого огляду право зникає.
• § 3a KSchG — обіцяні обставини не настали. Якщо підприємець, наприклад забудовник, на переговорах подавав кредит, субсидію чи податкову вигоду як імовірні, а вони не настали не з вашої вини, відмовитися можна протягом тижня з моменту, коли це стало зрозуміло. При купівлі в приватної особи це не діє.

Надійніше за будь-яке законне право на відмову — чітко сформульована умова в самій оферті.

Хто за що платить?

ImmoESt розраховує та перераховує з ціни той, хто складав договір. Для покупця це не додатковий платіж.

Чек-лист: документи до оферти

• ☐ свіжий витяг із Grundbuch: власник, застави, право проживання, право переважної купівлі
• ☐ енергосертифікат не старший за десять років
• ☐ для квартири: договір про власність на квартири (Wohnungseigentumsvertrag) і висновок про частки (Nutzwertgutachten)
• ☐ протоколи останніх зборів співвласників і плани ремонтів
• ☐ розмір ремонтного фонду (Rücklage) і поточний щомісячний платіж
• ☐ останній річний розрахунок комунальних витрат
• ☐ для мансарди, прибудови або будинку: дозвіл на будівництво і повідомлення про завершення чи дозвіл на експлуатацію, призначення ділянки
• ☐ для зданого об’єкта: договір оренди, застава орендаря, застосовність закону про оренду (MRG)
• ☐ письмовий розрахунок витрат від ріелтора
• ☐ підтвердження фінансування від банку
• ☐ якщо громадянство не ЄС і не ЄЕЗ: питання з дозволом вирішене

Продаєте? → Порядок продажу нерухомості

Як вам допомагає ImmoLöwin

Ми перевіряємо документи до вашої оферти і разом із вами формулюємо умови. Для договору та довірчого рахунку рекомендуємо нотаріусів і адвокатів, з якими працюємо постійно і в чиїй якості, швидкості та гонорарах упевнені. Зустрічі з банком і тим, хто складає договір, координуємо до самої передачі ключів — німецькою, російською, англійською та українською. Дивитися об’єкти або записатися на консультацію.