Нерухомість на продаж: 1010 Innere Stadt

Що таке Іннере Штадт

Іннере Штадт — 1-й район Відня: територія всередині Рінгштрассе (Ringstraße) і до Донауканалу (Donaukanal), зі Stephansdom, Хофбургом, Оперою та пішохідними зонами Graben, Kärntner Straße і Kohlmarkt. Сама Рінгштрассе завдовжки 5,2 кілометра відкрита 1865 року.

Визначення: Іннере Штадт — це район Відня, де під захистом перебуває не лише квартира, а весь будинок: кожна купівля водночас означає купівлю в охоронній зоні та в об'єкті всесвітньої спадщини.

Житло тут — лише одна з функцій поряд з адміністрацією, торгівлею, гастрономією і туризмом. Це визначає побут сильніше, ніж у будь-якому іншому районі: та сама адреса вдень може бути торговою вулицею, а ввечері тихою — або навпаки.

Охоронна зона і спадщина ЮНЕСКО — що це означає для покупця

В охоронній зоні захищений зовнішній вигляд будівлі. Знесення можливе лише з підтвердження міського департаменту з архітектури (MA 19) — і тільки якщо немає суспільного інтересу у збереженні будинку або ремонт технічно неможливий чи економічно неприйнятний.

Для купівлі це означає дві речі. По-перше, якщо ви плануєте серйозну перебудову — нові вікна, зміни фасаду чи даху, — з'ясуйте її здійсненність до підписання, а не після. По-друге, охоронна зона — причина, з якої пропозиція лишається дефіцитною. Нова пропозиція з'являється тут майже лише за рахунок реставрації та надбудови мансард у наявних будинках, а не за рахунок новобудов.

Здавання в оренду — правило 90 днів і закон про оренду

Багато покупців у 1-му районі планують квартиру, у якій житимуть частину часу, а решту часу здаватимуть. З 1 липня 2024 року для цього діють чіткі межі: виняток до 90 днів на календарний рік діє лише для тимчасового home-sharing, за якого власне місце проживання не залишають назавжди; сплачується Ortstaxe. Це не загальний дозвіл на туристичне здавання суто інвестиційної квартири. Додатково слід перевірити згоди за орендним правом і правом квартирної власності. Понад це потрібен винятковий дозвіл — строком не більш як п'ять років, лише поза житловими зонами і не більш ніж для половини квартир у будинку. У житлових зонах комерційна короткострокова оренда не дозволена зовсім. Штрафи — до 50 000 євро.

Чи перебуває адреса в житловій зоні, показує план зонування (Flächenwidmungsplan) — по конкретному будинку, а не по району.

За класичної довгострокової оренди для квартир у будинках, зведених до 1945 року, як правило, діє система орієнтовної орендної ставки (Richtwertmietzins) за законом про оренду (MRG). За фонду, який на три чверті старший за 1919 рік, це стосується більшості квартир. Тому той, хто рахує в 1-му районі орендну дохідність, спершу рахує за законом про оренду — і лише потім за ринком.

Кому Іннере Штадт підходить, а кому ні

Підходить: покупцям, для яких головне — довгострокове збереження капіталу; міжнародним покупцям для власного проживання і другого житла; усім, для кого вирішують адреса, архітектура і короткі відстані.

Підходить гірше: родинам, яким потрібно багато зелені; інвесторам, орієнтованим насамперед на поточну дохідність; моделям, розрахованим на цілорічну короткострокову оренду.

Що перевірити до купівлі в 1010

1. 1. Зонування адреси — житлова зона чи ні, якщо планується здавання в оренду.
2. 2. Плани перебудови — заздалегідь звірити з вимогами охоронної зони.
3. 3. Закон про оренду — рік побудови будинку і застосовність Richtwert.
4. 4. Шум у різний час доби — гастрономія, доставка, туристичні потоки.
5. 5. Поверх і ліфт — у старому фонді суттєвий ціновий фактор.
6. 6. Стан будинку — протоколи зборів співвласників, резервний фонд (Rücklage), майбутні ремонти.
7. 7. Місце в гаражі — у 1-му районі рідкість, оцінюється окремо.

→ Докладніше: Порядок купівлі нерухомості · Додаткові витрати при купівлі · Сусідні райони: 1030 Ландштрассе · 1020 Леопольдштадт

Часті запитання про нерухомість у Відні (1010)