Чи може іноземець купити нерухомість в Австрії?

Коротко про головне

• ЄС, ЄЕЗ: ті самі права, що й в австрійців. У Нижній Австрії достатньо заяви під присягою (eidesstattliche Erklärung), у Відні можна отримати довідку про те, що дозвіл не потрібен (Negativbestätigung).
• Треті країни: як правило, потрібен дозвіл. Правила встановлює кожна федеральна земля.
• Відень: вирішує MA 35. Підстави — гостра власна потреба в житлі, економічний інтерес (інвестиція з робочими місцями) або приєднання сусідньої ділянки (Arrondierung). Збір — 130 € плюс 21 € федерального мита з кожного заявника.
• Нижня Австрія: вирішує уряд землі. Заява — протягом трьох місяців після підписання договору. Умова — економічний, соціальний або культурний інтерес чи не менше десяти років основного місця проживання (Hauptwohnsitz) в Австрії.
• Супутні витрати для іноземців ті самі, що й для австрійців: податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) 3,5 %, реєстрація в Grundbuch 1,1 %, комісія ріелтора до 3 % плюс 20 % ПДВ.
• Купівля нерухомості не дає посвідки на проживання. «Золотої візи» в Австрії немає.
• Росія та Білорусь: сама купівля не заборонена, але платежі та вклади понад 100 000 € підпадають під санкційні правила ЄС.

Хто вважається іноземцем при купівлі нерухомості?

Придбання нерухомості іноземцями (Ausländergrunderwerb) — це набуття права власності чи інших прав на нерухомість особою без австрійського громадянства або компанією з місцезнаходженням за кордоном. Чи потрібен дозвіл і коли, кожна федеральна земля визначає у власному законі про угоди із землею або про придбання нерухомості іноземцями: у Відні — Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, у Нижній Австрії — NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Громадяни ЄС і ЄЕЗ прирівняні до громадян Австрії. Громадянам третіх країн, як правило, потрібен дозвіл; є винятки — наприклад, у Граці або у Відні при купівлі подружжям, якщо один із подружжя — громадянин Австрії. У Відні дозвіл не потрібен також громадянам Великої Британії зі статусом за статтею 50 Договору про ЄС і громадянам Японії з австрійською посвідкою на проживання. У Нижній Австрії іноземною вважається й компанія, капітал якої переважно належить іноземцям; конструкції для обходу вимоги про дозвіл там теж потребують дозволу.

Які правила діють у Відні?

У Відні покупцеві з третьої країни потрібен дозвіл MA 35 (відділ у справах імміграції та громадянства). Дозвіл видається за одного з трьох інтересів:

• Соціальний інтерес: гостра власна потреба заявника в житлі — тобто квартира для себе.
• Економічний інтерес: значна інвестиція, що створює робочі місця на об’єкті.
• Arrondierung: купівля доповнює сусідню ділянку, яка вже належить заявникові.

До заяви додають підписаний і нотаріально засвідчений договір, свіжий витяг із Grundbuch, паспорт і посвідку на проживання. Проєкту договору недостатньо. Збір — 130 € за набуття права власності плюс 21 € федерального мита з кожного заявника. Додатково можуть стягуватися збори за додатки та за підтвердження набрання рішенням чинності (Rechtskraftbestätigung); загальна сума залежить, зокрема, від кількості заявників і зачеплених номерів ділянок у реєстрі (Einlagezahlen). Вирішальним є актуальний перелік зборів MA 35. Встановленого строку розгляду місто не називає.

Що це означає на практиці: обґрунтувати купівлю квартири у Відні виключно як вкладення, без власної потреби в житлі, громадянинові третьої країни через соціальний інтерес практично неможливо. Найкращі шанси в тих, хто живе у Відні й збирається жити в цій квартирі.

Які правила діють у Нижній Австрії?

У Нижній Австрії рішення ухвалює уряд землі. Заяву подають протягом трьох місяців після підписання договору. Дозвіл видається лише якщо

1. не зачеплені державні та суспільні інтереси,
2. у покупця немає судимості за умисний злочин зі строком понад шість місяців або за фінансове правопорушення і
3. є економічний, соціальний чи культурний інтерес або покупець не менше десяти років має основне місце проживання в Австрії.

Без дозволу можливі, наприклад, спільна купівля з подружжям — громадянином Австрії та деякі угоди всередині родини. Громадяни ЄС і ЄЕЗ замість заяви подають заяву під присягою за встановленою формою.

Відень, Нижня Австрія та громадяни ЄС: порівняння

Як відбувається купівля для громадян третіх країн?

Головна відмінність від звичайної угоди: договір набирає чинності лише після дозволу.

1. Перевірити статус — до переглядів. Громадянство, посвідка на проживання, строк основного місця проживання та мета купівлі визначають, чи реальний дозвіл і в якій землі.
2. Підтвердити фінансування та походження коштів. Банки й довірчі управителі перевіряють джерело грошей. Документи краще підготувати заздалегідь.
3. Пропозиція про купівлю (Kaufanbot) із застереженням про дозвіл. У пропозиції та договорі прописується, що угода набирає чинності лише з дозволом органу і що відбувається в разі відмови.
4. Підписати договір і засвідчити підписи. Розрахунок зазвичай іде через довірчий рахунок нотаріуса або адвоката (Treuhandkonto), а продавцеві гроші виплачуються, коли виконано умови, погоджені в дорученні про довірче управління, — передусім запис покупця до реєстру та зняття обтяжень (Lastenfreistellung).
5. Подати заяву. У Відні — до MA 35, у Нижній Австрії — уряду землі протягом трьох місяців.
6. Дозвіл, потім Grundbuch. З рішенням органу право власності реєструється. У разі відмови угода розривається за застереженням у договорі.

Скільки коштує купівля для іноземця?

Супутні витрати для іноземців ті самі, що й для австрійців: близько 10 % ціни, з іпотекою — близько 11 %. До них додаються збори за дозвіл і, за потреби, засвідчені переклади документів. Усі статті з прикладами розрахунку — у гіді Додаткові витрати при купівлі нерухомості.

Чи дадуть іноземцеві іпотеку?

Так, але на суворіших умовах. Від покупців без австрійського доходу банки зазвичай вимагають помітно більше власних коштів, ніж стандартні 20 % плюс супутні витрати; у нашій практиці 40–50 % — не рідкість. Дохід із ЄС визнається легше, ніж дохід із третіх країн. Докладніше — у гіді Фінансування нерухомості та в кредитному калькуляторі.

Чи дає купівля нерухомості право на посвідку на проживання в Австрії?

Ні. Купівля нерухомості в Австрії не дає посвідки на проживання, «золотої візи» немає. Власна квартира може слугувати в процедурі отримання посвідки підтвердженням житла, що відповідає місцевим стандартам, але не замінює решти умов.

Що важливо покупцям із Росії, Білорусі та України?

Росія та Білорусь. Санкції ЄС не забороняють громадянам Росії купувати нерухомість. Європейський суд у 2024 році підтвердив, що нотаріальне оформлення такої купівлі допустиме. Але стаття 5b Регламенту (ЄС) № 833/2014 забороняє банкам приймати вклади понад 100 000 € від громадян Росії та осіб, які проживають у Росії. Виняток зроблено, зокрема, для власників тимчасової або постійної посвідки на проживання в країні ЄС. Для Білорусі діють аналогічні правила. Особи із санкційних списків купувати не можуть. Банк і довірчий управитель перевіряють кожен випадок заздалегідь — на це потрібно закласти час.

Україна. Громадяни України — громадяни третьої країни, їм, як правило, потрібен дозвіл. У Відні звичайна підстава — власна потреба в житлі.

Як допомагає ImmoLöwin

Ми перевіряємо ваш статус до першого перегляду, щоб ви не витрачали час на об’єкти, купівлю яких вам не дозволять. Працюємо німецькою, російською, англійською та українською, координуємо нотаріуса чи адвоката і супроводжуємо заяву до реєстрації. Дивитися актуальні об’єкти або записатися на консультацію.