Як продати нерухомість в Австрії?

Коротко про головне

• Гроші йдуть через довірчий рахунок. Продавець отримує ціну, коли покупця внесено в Grundbuch. Якщо дозвіл для громадян третіх країн не потрібен — зазвичай через чотири-вісім тижнів після прийнятої оферти.
• Податок на прибуток від продажу (ImmoESt): 30 % від прибутку. Нотаріус або адвокат розраховує його і перераховує з ціни.
• Без податку продається власне основне житло, якщо ви жили там з покупки не менше двох років або безперервно пʼять років з останніх десяти.
• Увага, 2027: для нерухомості, купленої до 1 квітня 2002 року, податок за договорами з 1 січня 2027 року зросте з 4,2 % до 6 % від ціни.
• Енергосертифікат: обовʼязок продавця. В оголошенні мають стояти HWB і fGEE.
• Комісія ріелтора для продавця: не більше 3 % плюс ПДВ. Ексклюзивний договір з приватною особою не повинен тривати довше шести місяців.

Сім кроків коротко

Сім кроків докладно

1. Визначити ціну

Від ціни в оголошенні залежить, як швидко ви продасте. Занадто висока — квартира висить в оголошеннях, і потім її доводиться знижувати. Занадто низька — ви втрачаєте гроші. Основа — реальні ціни угод за подібними обʼєктами, стан, поверх, балкон чи тераса, розмір ремонтного фонду. Як рахують ріелтори й оцінювачі, пояснює гід Оцінка нерухомості.

2. Підготувати документи та енергосертифікат

Покупці й банки просять одні й ті самі документи. Хто зібрав їх із самого початку, продає швидше і торгується з сильнішої позиції. Список — у чек-листі нижче.

Енергосертифікат обовʼязковий. Ви маєте показати його покупцям завчасно, до їхньої оферти, і передати покупцю протягом 14 днів після укладення договору. Сертифікат має бути не старший за десять років. Тепловтрата (HWB) і коефіцієнт загальної енергоефективності (fGEE) зазначаються вже в оголошенні. Якщо їх немає, продавцю і ріелтору загрожує адміністративний штраф до 1 450 €.

3. Доручити продаж ріелтору

Договір з ріелтором укладається письмово. У ньому вказані комісія, ціна пропозиції і строк. Комісія продавця — не більше 3 % від ціни плюс 20 % ПДВ.

Ексклюзивний договір (Alleinvermittlungsauftrag) означає, що обʼєкт пропонує лише цей ріелтор. Такий договір укладається явно і письмово. З приватною особою при продажу він не повинен тривати довше шести місяців. Натомість ріелтор зобовʼязаний активно продавати. Якщо в цей строк ви продасте через іншого ріелтора, узгоджена комісія все одно може стати до сплати.

4. Реклама і покази

Хороші фото, план і чесний опис приводять правильних покупців. До показу ріелтор зʼясовує, чи може покупець профінансувати покупку. Так до вас приходять менше людей, але серйозні. Скільки триває продаж, залежить передусім від того, наскільки ціна близька до ринку.

5. Прийняти оферту

Kaufanbot — письмова пропозиція покупця. З вашим акцептом договір купівлі-продажу укладено, тому до підпису перевірте його уважно:

• ціна і меблі чи техніка, що залишаються;
• дата передання, сумісна з вашим переїздом;
• умови: застереження про фінансування звичне, але потребує чіткої кінцевої дати;
• для покупців із третіх країн — дозвіл органу у справах земельного обороту, який подовжує процес;
• хто складає договір і веде довірчий рахунок.

6. Договір і довірчий рахунок

Нотаріус або адвокат складає договір купівлі-продажу і зберігає ціну на довірчому рахунку (Treuhandkonto). Ваш підпис потрібно засвідчити. Паралельно відбуваються три речі:

• Резервування черговості: за вашою заявою в Grundbuch вноситься відмітка про майбутній продаж (Rangordnung). На рік вона закріплює чергу покупця.
• Зняття обтяжень: якщо кредит ще не виплачений, його гасять із ціни. Ваш банк підтверджує залишок і дає згоду на видалення застави. Для житлових кредитів, виданих із березня 2016 року, компенсація банку за дострокове погашення при фіксованій ставці обмежена 1 % від погашеної суми, в останній рік фіксації — 0,5 %. При плаваючій ставці її немає. Що зміниться для нових кредитів із 2027 року, пояснює гід Фінансування нерухомості.
• Податок ImmoESt: укладач договору сам розраховує його і перераховує з ціни. Для цього йому потрібен ваш попередній договір купівлі та документи про великі вкладення.

7. Передання і виплата

Передання — у погоджену дату, зазвичай коли вся ціна вже на довірчому рахунку. Зафіксуйте в протоколі покази лічильників, ключі та стан. Розірвіть договори на енергію і повідомте управляючу компанію. Якщо ви виїжджаєте, знімітеся з реєстрації або перереєструйтеся протягом трьох днів.

Коли покупця внесено в Grundbuch, довірена особа виплачує гроші: спочатку вашому банку, потім податок, залишок — вам.

Податок ImmoESt: скільки платити при продажу?

З 2012 року податком обкладається будь-який продаж нерухомості з прибутком, скільки б років ви нею не володіли. Ставка — 30 %. Як рахується прибуток, залежить від того, коли ви купили.

Куплено з 1 квітня 2002 року (Neuvermögen). Обкладається фактичний прибуток: ціна продажу мінус ціна купівлі з витратами (податок на придбання, Grundbuch, ріелтор, договір), плюс витрати на створення і капітальне поліпшення — прибудова, заміна всіх вікон. Поточний ремонт не враховується. Для обʼєктів, що здаються, віднімається вже врахована амортизація. Витрати на продаж, наприклад ваша комісія ріелтору, оподатковуваний прибуток не зменшують.

Куплено до 1 квітня 2002 року (Altvermögen). Тут податок рахується за спрощеною схемою. За договорами до 31 грудня 2026 року — 4,2 % від ціни продажу. Якщо ділянку після 1987 року перевели в землі під забудову — 18 %. За договорами з 1 січня 2027 року ставки зростуть до 6 % і 21 %. Вирішує дата договору купівлі-продажу, а не дата оплати.

Для ділянок, переведених у землі під забудову після 31 грудня 2024 року, прибуток додатково збільшується на 30 %.

Коли продаж без податку?

• Основне житло: ви жили там з моменту купівлі не менше двох років поспіль або безперервно не менше пʼяти років з останніх десяти перед продажем. Важливий реальний центр життя, а не лише реєстрація. З продажем основне житло залишається. Пільга поширюється на ділянку до 1 000 м².
• Будинок, збудований вами: звільняється будівля, але не ділянка, якщо ви будували самі і останні десять років не здавали будинок.

Якщо решта вашого доходу невисока, звичайна прогресивна ставка може виявитися вигіднішою за 30 %. Цей варіант обирається в податковій декларації.

Хто за що платить при продажу?

Як продати здану квартиру чи Vorsorgewohnung?

Чинний договір оренди з продажем не припиняється. Як правило, покупець приймає його разом із заставою орендаря. Для інвестора це часто плюс, для покупця «для себе» — привід відмовитися. Від цього залежить, кому ви продаєте.

Якщо при купівлі інвестиційної квартири (Vorsorgewohnung) ви повернули ПДВ і продаєте її протягом 20 років без ПДВ, частину повернення доведеться віддати. Альтернатива — продаж з ПДВ. Вирішіть це з податковим консультантом до того, як призначите ціну.

Чек-лист: документи для продажу

• ☐ свіжий витяг з Grundbuch
• ☐ енергосертифікат не старший за десять років
• ☐ для квартири: договір про власність на квартиру (Wohnungseigentumsvertrag) і висновок про частки (Nutzwertgutachten)
• ☐ протоколи останніх зборів власників, вирішені ремонти
• ☐ розмір ремонтного фонду, поточний щомісячний платіж, останній річний розрахунок комунальних витрат
• ☐ плани; для мансарди, прибудови чи будинку — дозвіл на будівництво і повідомлення про завершення або дозвіл на експлуатацію
• ☐ при оренді: договір оренди, застава, список орендних платежів
• ☐ для податку: ваш попередній договір купівлі, документи про перебудови, довідка про реєстрацію як підтвердження основного житла
• ☐ при кредиті: кредитний договір і контакт у банку
• ☐ документ, що посвідчує особу

Як ImmoLöwin допомагає з продажем

Ми визначаємо ціну за реальними порівнянними угодами, збираємо документи і до показу перевіряємо, чи можуть покупці профінансувати покупку. Для договору і довірчого рахунку працюємо з перевіреними нотаріусами й адвокатами, які роблять швидко і за адекватні гроші. Покупців знаходимо німецькою, російською, англійською та українською. Обговорити продаж.