Офіс в оренду або на продаж у Відні та Нижній Австрії

Коротко про головне

• Корисна площа (Nutzfläche) і площа брутто (Bruttogrundfläche) — різні величини; вказівка площі стає порівнянною лише тоді, коли зрозуміло, яку з них мають на увазі.
• Офіси — комерційні приміщення в сенсі § 1 MRG. Чи діє закон про оренду (Mietrechtsgesetz) повністю, частково чи не діє зовсім, залежить від будівлі.
• Строкові договори (Befristung) можливі без мінімального строку; за MRG — письмово і з твердою датою закінчення.
• Рівень оздоблення (Ausbaustandard) — від голих стін до мебльованого офісу — визначає орендну плату та вкладення.
• Коворкінг і класичний офіс — різні моделі: гнучкість проти свободи облаштування.
• Комісія в оренді: до трьох брутто-місячних орендних плат (Bruttomonatsmiete) плюс 20 % ПДВ (USt) — з орендаря і з орендодавця, у межах граничних ставок постанови про рієлторів (Immobilienmakler-Verordnung). У купівлі: 3 % плюс 20 % ПДВ. Принцип замовника (Bestellerprinzip) для комерційної нерухомості не діє.

Що таке офісна нерухомість з юридичного погляду?

Визначення: офісна нерухомість — комерційне приміщення для адміністративної чи сервісної діяльності; в орендному праві його оцінюють, як і інші комерційні приміщення, за § 1 MRG, економічно — за корисною площею, оздобленням і доступністю.

Як ми працюємо з офісними площами

Офіс шукають під людей, які в ньому працюватимуть: скільки робочих місць, скільки переговорних, як часто приходять клієнти, як добираються працівники? З цих запитань ми починаємо, перш ніж показувати площі. Далі важать розташування й доступність громадським транспортом, планування, світло, охолодження влітку та технічне оснащення.

Ми працюємо у Відні, в окрузі Корнойбург і в передмістях Відня. Консультуємо українською, російською, німецькою та англійською; договори складаються німецькою, і ми пояснюємо їх вашою мовою.

Корисна площа чи площа брутто — чому це важливо

Під час розрахунку площ будівель розрізняють площу брутто (Bruttogrundfläche), площу нетто (Nettogrundfläche) і корисну площу (Nutzfläche). Площа брутто охоплює всю площу поверху разом зі стінами. Площа нетто — площа підлоги між стінами; вона поділяється на корисну площу, технічну площу (Funktionsfläche) і площу комунікацій (Verkehrsfläche). Корисна площа — частина, що слугує власне призначенню, в офісу — робочі й переговорні приміщення, без коридорів, сходових кліток і технічних приміщень. Так це описує навчальний матеріал Віденського технічного університету (TU Wien) до ÖNORM B 1800; сама норма платна.

Для вас це означає: «200 м²» можуть залежно від виду площі означати помітно різний обсяг придатного простору. У кожній пропозиції ми вказуємо, яку площу мають на увазі, а щодо чужих пропозицій уточнюємо це, перш ніж ви порівнюватимете.

Рівень оздоблення, додаткові витрати і строк договору

Рівень оздоблення варіюється від голих стін — фахівці кажуть «Shell & Core» — до мебльованого офісу, готового до заїзду. Різниця прямо впливає на орендну плату та потребу у вкладеннях; заздалегідь з’ясуйте, хто оплачує облаштування за вашими побажаннями і в якому стані офіс повертають наприкінці. До додаткових витрат зазвичай належать експлуатаційні витрати (Betriebskosten), прибирання місць спільного користування і пайове обслуговування інженерних систем; розподіл регулює договір оренди.

Для строку договору діє те саме, що й для інших комерційних приміщень: мінімального строку немає, але за MRG — письмово і з твердою датою закінчення. Чи можна здавати в суборенду і кому, договір оренди має прямо регулювати.

Коворкінг чи класичний офіс

Коворкінг дає короткострокову гнучкість, зазвичай без власних вкладень в оздоблення та облаштування, але з вищими поточними витратами на робоче місце. Класичний офіс у довгостроковій оренді дає змогу зробити власне оздоблення і за стабільної потреби в площі часто дає нижчі витрати на квадратний метр, але вимагає більших початкових вкладень і зв’язує довше. Яка модель підходить, залежить від того, наскільки впевнено ви можете планувати зростання.

Що перевірити перед договором

Перевірте, чи має площа призначення й дозвіл як офіс; використовувати квартиру як офіс без додаткових умов не можна. У будівлях із кількома користувачами запитайте про ключ розподілу експлуатаційних витрат і про допоміжні площі — склад, архів чи паркувальні місця. Перевірте інтернет-підключення та проводку, доступ поза робочим часом і безбар’єрність.

Доступність часто вирішує більше, ніж площа: паркувальні місця біля об’єкта, час пішки до найближчої станції метро (U-Bahn) чи міської електрички (S-Bahn) і ситуація з паркуванням довкола. Огляд у годину пік покаже більше за будь-який опис. Під час купівлі додаються поземельна книга, висновок про частки власності (Nutzwertgutachten) і протоколи зборів власників; витрати на придбання описано в посібнику Супутні витрати при купівлі нерухомості.

Інші комерційні об’єкти — у розділі Комерційна нерухомість, торговельні приміщення — на сторінці Торговельне приміщення: оренда або купівля, складські площі — на сторінці Склад: оренда або купівля.

Пошук на замовлення: знайдемо ваш офіс

Не кожна офісна площа є в інтернеті. Розкажіть, скільки робочих місць, яке розташування і який строк вам підходять і чи хочете ви орендувати або купити, — ми шукаємо цілеспрямовано й повідомляємо про відповідні площі. Обговорити пошук