Торговельне приміщення в оренду або на продаж у Відні та Нижній Австрії

Коротко про головне

• Чи діють § 27 і § 12a MRG для приміщення, залежить від сфери застосування закону про оренду (MRG): у повній сфері застосування (Vollanwendungsbereich) — типово в старому фонді (Altbau) — діють обидва; у новобудовах без публічних коштів (дозвіл на будівництво після 30 червня 1953 року) — не діють.
• Відступне (Ablöse) попередньому орендареві в повній сфері застосування заборонене (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG). Допустимі відшкодування фактичних витрат на переїзд і відшкодування вкладень, які орендодавець має відшкодувати попередньому орендареві за § 10 MRG.
• Якщо підприємство продається разом із приміщенням і продовжує працювати в тих самих приміщеннях, покупець вступає в договір основної оренди (Hauptmietvertrag) (§ 12a Abs 1 MRG). Якщо орендна плата була нижчою за відповідний рівень, орендодавець може протягом шести місяців вимагати її підвищення.
• Строкові договори (Befristung) для комерційних приміщень можливі без мінімального строку; за MRG строк має бути погоджено письмово і з твердою датою закінчення.
• В охоронних зонах (Schutzzonen) — наприклад, у всьому Внутрішньому місті (Innere Stadt) — для фасаду, вітрин і реклами діють додаткові правила (§ 7 Bauordnung für Wien).
• Комісія в оренді: до трьох брутто-місячних орендних плат (Bruttomonatsmiete) плюс 20 % ПДВ (USt) — з орендаря і з орендодавця, у межах граничних ставок постанови про рієлторів (Immobilienmakler-Verordnung). У купівлі: 3 % плюс 20 % ПДВ. Принцип замовника (Bestellerprinzip) для комерційної нерухомості не діє.

Що таке торговельне приміщення з юридичного погляду?

Визначення: торговельне приміщення — комерційне приміщення в сенсі § 1 MRG, у якому працює торговельне, сервісне чи гастрономічне підприємство; в орендному праві для нього діють власні правила щодо відступного, передачі під час продажу підприємства і строку договору.

Чи діє закон про оренду і в якому обсязі, залежить від будівлі: у повній сфері застосування (Vollanwendungsbereich) діють усі норми, зокрема § 12a і § 27. У будівлях, зведених без публічних коштів на підставі дозволу на будівництво, виданого після 30 червня 1953 року, діє лише часткова сфера застосування (Teilanwendungsbereich) — передусім захист від розірвання і правила про строк договору (§ 1 Abs 4 MRG). Повністю виключено, наприклад, будівлі, де не більше двох самостійних квартир чи комерційних приміщень.

Як ми працюємо з торговельними приміщеннями

Приміщення має підходити бізнесу: перукарні потрібні підведення води й потік перехожих, закладу з кухнею — витяжка та відповідний дозвіл, офісу з клієнтами — зручна доступність. Тому спершу ми питаємо про використання, розмір, розташування і строки та про те, чи хочете ви орендувати або купити, і показуємо лише відповідні приміщення. Для кожного приміщення збираємо документи, потрібні для рішення.

Ми працюємо у Відні, в окрузі Корнойбург і в передмістях Відня. Консультуємо українською, російською, німецькою та англійською; договори складаються німецькою, і ми пояснюємо їх вашою мовою.

Відступне — що дозволено, а що ні

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG забороняє домовленості, за якими новий орендар має щось сплатити за те, що попередній орендар звільняє приміщення, або іншим чином без рівноцінного зустрічного надання. Не заборонені відшкодування фактичних витрат на переїзд і відшкодування витрат, які орендодавець має відшкодувати попередньому орендареві за § 10 MRG, — у розмовній мові «відступне за вкладення» (Investitionsablöse). Неправомірно сплачені суми можна вимагати назад (§ 27 Abs 3 MRG).

Вирішує те, за що платять, а не те, як платіж названо в договорі. Якщо ви переймаєте обладнання чи перебудови, кожну позицію слід оцінити окремо й зрозуміло — це захищає обидві сторони від подальшої вимоги про повернення.

Продаж підприємства: перехід права оренди за § 12a MRG

Якщо основний орендар (Hauptmieter) торговельного приміщення продає своє підприємство для продовження роботи в цих приміщеннях, покупець замість нього вступає в основну оренду (§ 12a Abs 1 MRG). Продавець і покупець мають негайно повідомити орендодавця про продаж.

Якщо попередня основна орендна плата (Hauptmietzins) була нижчою за відповідну орендну плату (angemessener Mietzins) за § 16 Abs 1 MRG, орендодавець має право не пізніше ніж через шість місяців після повідомлення вимагати підвищення до цієї суми — з урахуванням виду діяльності (§ 12a Abs 2 MRG). Якщо в товариства-орендаря вирішально змінюється контроль, наприклад через продаж більшості часток, діє те саме (§ 12a Abs 3 MRG).

Важливо для покупців: § 12a стосується договору оренди, а не права на провадження промислу (Gewerbeberechtigung). Що ще переходить, а що ні, пояснює наш посібник Передача бізнесу у Відні.

Строк договору, розірвання і охоронна зона

Для комерційних приміщень немає законного мінімального строку строкового договору. Якщо діє MRG — повністю чи частково, — строк має бути погоджено письмово і із заздалегідь визначеною датою закінчення; інакше договір вважається безстроковим. Це дає більше простору для переговорів, ніж у квартир, але вимагає точного формулювання.

У Відні зовнішній вигляд будівель в охоронних зонах (Schutzzonen) захищений (§ 7 Bauordnung für Wien); усе Внутрішнє місто є охоронною зоною. Якщо ви плануєте нову вітрину, світлову рекламу чи іншу зміну фасаду, погодьте це з відділом міського вигляду (MA 19) до договору, а не після.

Дозвіл на виробничий об’єкт і гастрономія

Для торговельних приміщень діє те саме основне правило, що й для ангарів: якщо використання здатне загрожувати сусідам або турбувати їх, потрібен Betriebsanlagengenehmigung (дозвіл на виробничий об’єкт) за § 74 GewO. Для гастрономії додаються вентиляція, витяжка кухні та шумозахист щодо квартир у будинку. Чи покриває чинний дозвіл заплановане вами використання, з’ясовуємо до договору.

Що перевірити перед договором

В оренді багато регулює сам договір: строк, відмова від розірвання, індексація, обов’язки з утримання, експлуатаційні витрати і питання, чи можна згодом передати приміщення іншому. Перевірте, чи вимагають відступне і за що саме. Під час купівлі додаються поземельна книга, висновок про частки власності (Nutzwertgutachten) і протоколи зборів власників, у зданого приміщення — чинний договір оренди; витрати на придбання описано в посібнику Супутні витрати при купівлі нерухомості.

Розташування краще перевіряти в різний час доби: скільки людей проходить уранці, вдень і ввечері і чи це ваші клієнти? Зверніть увагу на видимість, площу вітрини, підвезення товару й зони завантаження та на те, чи може клієнт потрапити до приміщення без бар’єрів.

Інші комерційні об’єкти — у розділі Комерційна нерухомість, складські площі й ангари — на сторінці Склад: оренда або купівля, офіси — на сторінці Офіс: оренда або купівля. Коли замість оренди приміщення йдеться про оренду підприємства, пояснює сторінка Pacht чи оренда в комерційній нерухомості.

Пошук на замовлення: знайдемо ваше приміщення

Не кожне торговельне приміщення є в інтернеті, і хороші місця часто зайняті раніше, ніж з’являється оголошення. Розкажіть, яке використання, розмір, розташування і строки вам підходять і чи хочете ви орендувати або купити, — ми шукаємо цілеспрямовано й повідомляємо про відповідні приміщення. Обговорити пошук