Новостройка в Вене: сколько стоит первое заселение и как вас защищает закон

Главное коротко

• Первое заселение в Вене в 2026 году — около 5 430 €/м², вторичное жильё — около 3 810 €/м² (обзор цен WKO Wien, апрель 2026).
• Цены на новостройки в Австрии во 2-м квартале 2026 года выросли на 4,9 % к прошлому году (Statistik Austria, индекс цен на жильё, 23.09.2026).
• Покупка до окончания стройки: оплата по графику A или B закона BTVG; 2 % остаются до трёх лет после передачи или заменяются гарантией.
• За дефекты застройщик отвечает три года с момента передачи (гарантия на недвижимость).
• Расходы: налог на приобретение 3,5 %, регистрация в Grundbuch 1,1 %, договор и трастовое сопровождение — составителя договора обычно назначает застройщик.
• При сдаче в аренду можно как предприниматель вернуть НДС из цены покупки (Vorsorgewohnung); срок наблюдения — 20 лет.
• Квартиры в новостройках без господдержки лишь частично подпадают под закон об аренде — арендная плата свободная.

Сколько стоит квартира в новостройке в Вене

Обзор цен Экономической палаты Вены (WKO Immobilienpreisspiegel) называет для 2026 года в среднем 5 430 € за квадратный метр для квартир первого заселения и 3 810 € для вторичного жилья. Первое заселение — сюда относятся новостройки, но и квартиры после капитальной реконструкции — по обзору цен стоит, таким образом, более чем на 40 % дороже вторичной квартиры. Доплата идёт за энергетический стандарт, балконы и террасы, лифт и гараж — и за то, что первые годы почти не нужен ремонт.

Обзор WKO основан на данных о сделках, которые сообщают риелторы (Immobilientreuhänder) и которые сверяются с данными поземельной книги, индекс Statistik Austria — на реальных сделках. Для конкретной квартиры оба источника — только рамка: этаж, ориентация и терраса заметно меняют цену даже внутри одного проекта. Подробнее об источниках — на странице Цены на недвижимость в Вене.

Как закон о застройщиках защищает покупателя

Закон о договорах с застройщиками (Bauträgervertragsgesetz, BTVG) гарантирует, что при покупке до окончания стройки вы никогда не платите больше, чем уже построено. Деньги идут через доверенное лицо (Treuhänder) — нотариуса или адвоката — и перечисляются застройщику только после подтверждения этапа строительства.

Последние 2 % — это обеспечение на случай дефектов; застройщик может заменить их банковской гарантией или страховкой (§ 10 BTVG). Этап строительства подтверждает эксперт. Какой график применяется, указано в договоре.

Какие расходы при покупке новостройки

Сопутствующие расходы почти такие же, как при покупке вторичного жилья: около 10 % цены. Есть два типичных отличия.

• Составителя договора и доверенное лицо обычно назначает застройщик; их стоимость часто зафиксирована в договоре как фиксированная сумма или процент.
• Комиссии для покупателя при покупке напрямую у застройщика часто нет. Есть ли комиссия по проекту, указано в каждом объявлении.

Налог на приобретение (3,5 %) и регистрацию в Grundbuch (1,1 %) вы платите и за новостройку. Полный список — в гиде Расходы при покупке недвижимости, правила комиссии — на странице Комиссия маклера.

Новостройка как инвестиция: НДС и аренда

Если вы покупаете квартиру в новостройке для сдачи в аренду, как арендодатель вы при определённых условиях можете вернуть НДС из цены покупки. Взамен арендная плата облагается НДС; для вычета Vorsteuer действует срок корректировки 20 лет — если в это время налоговое использование изменится, Vorsteuer корректируется пропорционально. Это модель Vorsorgewohnung, подробнее — в разделе Инвестиции.

С точки зрения закона об аренде новостройка проще старого фонда: квартиры в собственности в домах, построенных после 8 мая 1945 года без господдержки, лишь частично подпадают под закон об аренде (MRG). Ограничение Richtwert на них не распространяется, арендная плата свободная. Для проектов с господдержкой действуют условия жилищной субсидии.

Чек-лист перед покупкой у застройщика

До подписи вы должны увидеть и понять семь документов. Это занимает одну-две недели и снимает большинство конфликтов после передачи.

1. Описание строительства и отделки (Bau- und Ausstattungsbeschreibung) — часть договора; чего там нет, застройщик не должен.
2. Планы и расчёт долей (Nutzwertgutachten) — жилая площадь, балконы и террасы, кладовая и доля в участке.
3. График оплаты и доверенное лицо — график A или B, кто Treuhänder, как идут платежи.
4. Срок сдачи и неустойка — что будет, если застройщик сорвёт срок.
5. Энергетический паспорт — потребность в тепле и система отопления; его нужно предъявить заблаговременно до того, как покупатель или арендатор сделает обязывающее заявление о заключении договора, — то есть до обязывающего предложения о покупке (Kaufanbot), — и передать после заключения договора.
6. Оценка эксплуатационных расходов и ремонтный фонд — законный минимальный взнос в ремонтный фонд с 1 января 2026 года в общем случае составляет 1,12 € за м² общей полезной площади всех объектов собственности в доме в месяц. Доля отдельной квартиры определяется ключом распределения; § 31 WEG предусматривает исключения.
7. Индивидуальные изменения — стоимость, сроки и кто отвечает за дефекты изменённых частей.

Где в Вене строят новое жильё

Большая часть венских новостроек появляется в районах городского развития к северу и востоку от Дуная и на месте бывших вокзалов. Например, Seestadt Aspern в Донауштадте, Donaufeld и Neu Leopoldau во Флоридсдорфе, Nordbahnviertel в Леопольдштадте. Во внутренних районах, например в Ландштрассе, новостройки — это чаще мансарды или отдельные проекты.

Часть новых квартир строится с господдержкой и в продажу поступает ограниченно. Поэтому свободно финансируемая собственность в крупных новых кварталах — меньшая доля предложения, чем кажется по общему числу квартир. Наши актуальные новостройки и объекты первого заселения — в разделе Купить.