Сколько стоят дополнительные расходы при покупке недвижимости в Австрии?

Коротко о главном

• Налог на приобретение (Grunderwerbsteuer): 3,5 % от цены.
• Регистрация в Grundbuch: 1,1 % от цены. Льгота для основного места жительства закончилась 30 июня 2026 года.
• Залог при ипотеке (Pfandrecht): 1,2 % от внесённой в реестр суммы залога — не от цены.
• Комиссия маклера: не более 3 % плюс 20 % НДС с каждой стороны (при цене выше 48 448,51 €). Принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip) при покупке не действует.
• Договор и доверительный счёт: около 1–3 % плюс НДС, часто можно договориться о фиксированной сумме.
• Ориентир: около 10 % без кредита, около 11 % с кредитом. Без маклера — около 6–7 %.
• Вена и Нижняя Австрия: ставки одинаковые — налог и пошлины установлены федеральным законом.

Какие расходы возникают?

Сопутствующие расходы при покупке (Kaufnebenkosten) — это все налоги, пошлины и гонорары, которые платятся при покупке недвижимости сверх цены. Большую часть в Австрии несёт покупатель.

Налог на приобретение: 3,5 % от цены

При покупке Grunderwerbsteuer составляет 3,5 % от встречного предоставления, то есть, как правило, от цены. Нотариус или адвокат сами рассчитывают налог и перечисляют его в налоговую; деньги для этого вносятся на доверительный счёт при подписании договора. При передаче внутри семьи и дарении действует ступенчатая шкала от стоимости участка (Grundstückswert): 0,5 % до 250 000 €, 2 % на следующие 150 000 €, 3,5 % сверх этого.

Регистрация в Grundbuch: 1,1 % — без льготы

Регистрация права собственности стоит 1,1 % от цены плюс пошлина за подачу заявления (по данным oesterreich.gv.at — 85 €). С апреля 2024 по июнь 2026 года для покупки основного жилья действовало освобождение до 500 000 €. Оно распространялось на заявления, поступившие в земельный суд до 30 июня 2026 года. Для новых покупок снова действует полная пошлина.

Залог: 1,2 % от внесённой суммы

При покупке в кредит в пользу банка в Grundbuch вносится залог (Pfandrecht). Пошлина — 1,2 % от внесённой суммы. Банки обычно регистрируют максимальную ипотеку (Höchstbetragshypothek) выше суммы кредита — на практике около 120 %, чтобы покрыть проценты и расходы. Пошлина считается именно с этой суммы. Завышенная сумма залога сразу стоит лишние 1,2 %.

Договор и доверительный счёт: около 1–3 %

Нотариус или адвокат составляет договор, хранит цену на доверительном счёте (Treuhandkonto), рассчитывает налог и подаёт заявление на регистрацию. Обычно это около 1–3 % от цены плюс НДС и расходы. Многие бюро предлагают фиксированную цену — гонорар обсуждается. Заверение подписей оплачивается отдельно по тарифу.

Комиссия маклера: до 3 % плюс НДС

Максимальные ставки для покупателя и продавца установлены постановлением о маклерах (Immobilienmakler-Verordnung) и действуют для каждой стороны:

Принцип «платит заказчик» с 1 июля 2023 года действует только для аренды. При покупке комиссию по-прежнему могут платить обе стороны. Новостройки от застройщика (Bauträger) часто продаются без комиссии.

Примеры расчёта: 300 000, 500 000 и 800 000 €

Допущения: маклер 3 % + НДС, договор 1,5 % + НДС, кредит 80 % цены, залог 120 % суммы кредита. Пошлина за подачу и заверение подписей не включены.

Эти суммы, как правило, оплачиваются из собственных средств: банки неохотно включают их в кредит. Свой платёж можно рассчитать в кредитном калькуляторе.

Какие расходы добавляются в особых случаях?

• Покупка в кредит: кроме залога — сборы банка за оформление и оценку, у каждого банка свои. Подробнее — в гиде Финансирование недвижимости.
• Новостройка от застройщика: часто без комиссии маклера. Цена по закону о договорах с застройщиками (Bauträgervertragsgesetz) платится частями по мере строительства; доверительное сопровождение входит в стоимость договора.
• Покупатели из третьих стран: дополнительно сборы за разрешение (в Вене 130 € плюс 21 € федеральной пошлины с заявителя) и, при необходимости, заверенные переводы. См. Покупка недвижимости иностранцем.
• Вена или Нижняя Австрия: налог, пошлины и комиссия одинаковые. Различаются жилищные субсидии (Wohnbauförderung) и правила для иностранцев.

Какие расходы будут после покупки?

После покупки собственники квартир ежемесячно платят эксплуатационные расходы (Betriebskosten) и взнос в резервный фонд дома (Rücklage). Минимальный взнос по закону с 1 января 2026 года — 1,12 € за квадратный метр полезной площади в месяц (§ 31 WEG). Добавляются налог на недвижимость (Grundsteuer), страховка, а при сдаче в аренду — подоходный налог с арендного дохода.

Как помогает ImmoLöwin

Мы рассчитываем сопутствующие расходы по каждому конкретному объекту до предложения о покупке — с учётом вашего финансирования и статуса. Так вы заранее знаете, сколько собственных средств вам действительно нужно. Смотреть актуальные объекты или записаться на консультацию.