780 000 €
12 940 €/м²
2 комн. · 60,3 м² · 18-й этаж
1220 Donaustadt
Недвижимость на продажу: 1220 Donaustadt
3Донауштадт — самый большой по площади район Вены, и внутри него несколько совершенно разных рынков: Кайзермюлен и Донау-Сити у воды, сложившийся центр вокруг Каграна, садовые посёлки Эсслинг, Брайтенлее и Зюссенбрунн и Зеештадт Асперн — крупнейшая площадка городского развития Вены. Средняя цифра «по 22-му району» здесь не говорит почти ничего. Решают конкретный Grätzl (квартал), пешее время до метро и год постройки дома. Поэтому средней цены за квадратный метр по району мы здесь не приводим — нарочно: новостройку у озера в Зеештадте и дом с садом в Эсслинге усреднять бессмысленно. У каждого объекта стоит своя цена за м², и сравнивать её стоит с соседними домами того же квартала.
Все объекты →
Ключевые выводы
- Донауштадт — самый большой по площади из 23 районов Вены, около 102 км²; от одной границы района до другой более 15 км.
- По статистике землепользования Stadt Wien около 53,5 % площади Донауштадта приходится на зелёные зоны и водоёмы — остров Донауинзель, Старый Дунай (Alte Donau), Лобау и национальный парк Donau-Auen, — ещё около 21,5 % используется в сельском хозяйстве (по состоянию на 1 января 2025 года).
- Две линии метро: U1 через Kaisermühlen-VIC и Kagran и U2 через Stadlau и Aspernstraße до конечной Seestadt.
- В Донау-Сити работают международные организации вокруг Vienna International Centre — это устойчиво формирует спрос на аренду в восточной части района.
- Vienna International School (Straße der Menschenrechte 1) находится в районе — для международных семей это весомый довод при выборе квартала.
- Два объекта с одним индексом 1220 могут относиться к разным рынкам: старый фонд в Штадлау, таунхаус в Эсслинге и новостройка в Зеештадте живут по разной логике спроса.
Что такое Донауштадт
Донауштадт — 22-й район Вены. Он соединяет три вещи, которые редко встречаются вместе: прямой выход к воде, крупные рекреационные массивы и два коридора метро. Исторически район вырос из самостоятельных деревень к востоку от Дуная — Кагран, Штадлау, Хиршштеттен, Асперн, Эсслинг, Брайтенлее и Зюссенбрунн сохраняют этот характер до сих пор.
Определение: Донауштадт — это район Вены, где городская застройка и природа находятся ближе всего друг к другу: с одной стороны башни Донау-Сити и квартал Зеештадт, с другой — национальный парк Donau-Auen.
Для покупателя это значит: вы покупаете не «локацию 1220», а конкретный квартал. Разница между квартирой у Старого Дуная и домом в Брайтенлее больше, чем разница между некоторыми центральными районами.
Кварталы Донауштадта — сравнение
| Квартал | Характер | Транспорт | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Kaisermühlen / Donau City | Высотная застройка, международные работодатели, вода между Старым Дунаем и Донауинзель | U1 Kaisermühlen-VIC | Экспаты, специалисты, инвесторы под аренду |
| Alte Donau | Виллы, лодочные домики, тихие локации у воды, сложившийся фонд | U1 Alte Donau | Покупка для себя, семьи с хорошим бюджетом |
| Kagran | Центр района, вся повседневная инфраструктура, Donauzentrum, плотная застройка | U1 Kagran, узел автобусных линий | Первая покупка, ежедневные поездки в город, сдача в аренду |
| Stadlau / Hirschstetten | Смешанный: старый фонд, строчная застройка, садовые посёлки | U2 Stadlau, S-Bahn | Семьи с ограниченным бюджетом, инвесторы, ищущие недооценённые объекты |
| Aspern / Seestadt | Новый квартал с собственной инфраструктурой, озеро, Bildungscampus | U2 Seestadt (конечная) | Покупатели новостроек, молодые семьи, покупка надолго |
| Essling / Breitenlee / Süßenbrunn | Деревенский характер, дома и таунхаусы, сады | Автобус и S-Bahn, важен автомобиль | Покупатели домов, семьи, которым нужна площадь |
Транспорт — почему в 1220 считают минуты пешком
Район хорошо связан метро, но не везде одинаково. U1 и U2 обслуживают каждая свой коридор; между ними и по краям работают автобус, трамвай и S-Bahn.
Здесь возникает самая частая ошибка оценки: два объекта с одинаковым индексом могут отличаться по реальной доступности на 25 минут. Проверяйте не район, а фактическое время пешком до станции метро и частоту подвозящего маршрута.
Зелень и вода — главный аргумент локации
Донауинзель, Старый Дунай, Лобау и национальный парк Donau-Auen делают Донауштадт одним из самых зелёных районов Вены. Для проживания это самый сильный довод в пользу покупки, для сдачи в аренду — аргумент, который в объявлениях регулярно недооценивают.
Практическое замечание: «рядом со Старым Дунаем» ещё ничего не говорит о локации, пока не ясно, выходит ли квартира к воде пешком или отрезана от неё магистралью.
Новостройки и городское развитие
Зеештадт Асперн — одна из крупнейших площадок городского развития в Европе; район получил целый новый квартал со школами, магазинами, озером и собственной конечной станцией метро. Донау-Сити — второй центр развития, с упором на офисную, высотную и международную функцию.
Для решения о покупке важно их различать: Зеештадт — растущий рынок с продолжающейся стройкой, Кайзермюлен и Старый Дунай — сложившиеся локации с ограниченным предложением. Оценивать оба сегмента по средней по району — значит ошибиться.
Кому Донауштадт подходит, а кому нет
Подходит: семьям, которым нужна площадь; международным специалистам вокруг Донау-Сити; покупателям новостроек; инвесторам, которые вкладывают надолго; тем, для кого вода и зелень важнее близости к Рингу.
Подходит хуже: тем, кто ищет плотную центральную городскую среду и Gründerzeit-Altbau, а также тем, кто хочет жить без автомобиля во внешних посёлках района.
Что проверить до покупки в 1220
- 1. Время пешком до метро — измерить реально, а не брать из объявления.
- 2. Год постройки и состояние — фонд от довоенных домов до сданных в последние годы.
- 3. Эксплуатационные расходы (Betriebskosten) и резерв (Rücklage) в новых комплексах с большой общей инфраструктурой.
- 4. Проверить именно выход к воде, а не «близость к воде»: вид, доступ, разделяющие магистрали.
- 5. Для домов на востоке — зонирование (Flächenwidmung) и планируемая соседняя застройка.
- 6. Энергопаспорт (Energieausweis) — в районе с очень разнородным фондом это реальный ценовой фактор.
→ Подробнее: Порядок покупки недвижимости · Дополнительные расходы при покупке · Соседний район: 1210 Флоридсдорф
Примечание. Здесь общая информация по состоянию на 02.10.2026; она не заменяет юридическую или налоговую консультацию по конкретному случаю. По вашей ситуации мы консультируем лично и при необходимости привлекаем адвоката или налогового советника.
Частые вопросы о недвижимости в 1220 Вена
Хороший ли 22-й район Вены для проживания?
Донауштадт подходит прежде всего семьям, международным специалистам и покупателям, которые ищут зелёные и водные локации. По статистике землепользования Stadt Wien около 53,5 % площади района — зелёные зоны и водоёмы, ещё около 21,5 % используется в сельском хозяйстве (по состоянию на 1 января 2025 года); при этом район обслуживают две линии метро, U1 и U2. Тем, кто ищет плотную центральную среду и Altbau эпохи Gründerzeit, лучше смотреть другие районы.
Какие линии метро идут в 22-й район Вены?
В Донауштадт идут две линии метро: U1 через станции Kaisermühlen-VIC, Alte Donau и Kagran и U2 через Stadlau и Aspernstraße до конечной станции Seestadt.
Что такое Зеештадт Асперн?
Зеештадт Асперн — новый городской квартал в 22-м районе Вены и одна из крупнейших площадок городского развития в Европе. В нём есть собственные школы, торговля и повседневные услуги, искусственное озеро с парком и конечная станция метро Seestadt.
Какой квартал Донауштадта лучше для семьи?
Для семей есть три основные локации: Зеештадт Асперн с новой инфраструктурой и короткими расстояниями, Штадлау и Хиршштеттен со смешанным фондом и Эсслинг, Брайтенлее и Зюссенбрунн с домами и садами. Выбор зависит от того, что для вас приоритетнее — квартира или дом, близость метро или площадь участка.
Есть ли международные школы в 22-м районе?
Да. Vienna International School расположена по адресу Straße der Menschenrechte 1, 1220 Wien, рядом с Донау-Сити. Для международных семей это существенный фактор выбора локации в восточной части района.
Почему цены внутри 22-го района так сильно различаются?
Потому что Донауштадт — самый большой по площади район Вены и включает очень разные субрынки: от квартир в высотках Донау-Сити и вилл у Старого Дуная до частных домов в Брайтенлее. Средняя по району не описывает верно ни один из них.
Стоит ли покупать квартиру под сдачу в Донауштадте?
Спрос на аренду в районе поддерживают международные работодатели вокруг Vienna International Centre и коридоры метро. Но доходность определяют микролокация, время пешком до метро, год постройки и эксплуатационные расходы, а не район как таковой. Мы делаем оценку по конкретному объекту.
Может ли иностранец купить недвижимость в 1220 Вена?
Да, при соблюдении действующих в Вене условий приобретения недвижимости иностранцами. Детали, включая разрешительную процедуру и расходы, мы собрали на отдельной странице.
Ищете именно в 1220?
Сравним кварталы под ваш бюджет и требования — и честно скажем, если другой район подходит вам лучше. Консультация на русском, украинском, немецком и английском.
Записаться на консультацию · Русскоязычный маклер в Вене · Запросить оценку недвижимости · Покупка недвижимости иностранцами · Все районы