Комиссия маклера в Австрии: сколько платят при покупке и аренде

Главное коротко

• Покупка: не более 3 % плюс 20 % НДС с каждой стороны при цене выше 48 448,51 €, то есть максимум 3,6 % с НДС.
• При цене 500 000 € комиссия покупателя — не более 18 000 € с НДС.
• Аренда: арендатор платит, только если сам нанял маклера, — тогда не более двух месячных арендных плат брутто, при сроке до трёх лет — одной.
• Принцип «платит заказчик» действует только для аренды квартир, не для покупки.
• Предельные ставки — это потолок; договориться о меньшей комиссии можно.
• Право на комиссию возникает только с действительным договором (§ 7 MaklerG).
• В ImmoLöwin покупатель платит 3 % плюс НДС, если объект не предлагается без комиссии.

Сколько составляет комиссия при покупке

При покупке покупатель и продавец платят каждый не более 3 % цены плюс 20 % НДС, если цена выше 48 448,51 €. Для более дешёвых объектов действуют свои ступени:

При покупке комиссию могут платить обе стороны. Принципа «платит заказчик», как при аренде, здесь нет.

Примеры расчёта для покупателя

Комиссия считается в процентах от цены, НДС начисляется сверху. По предельной ставке покупатель платит:

К комиссии при покупке добавляются другие расходы: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) 3,5 %, регистрация в поземельной книге 1,1 %, составление договора и трастовое сопровождение. Полный расчёт — в гиде Расходы при покупке недвижимости.

Кто платит комиссию при аренде

При аренде квартир с 1 июля 2023 года платит тот, кто первым поручил работу маклеру (§ 17a MaklerG). Если маклер предлагает квартиру по поручению арендодателя, брать комиссию с арендатора он не вправе. Такое соглашение недействительно, а за нарушение маклеру грозит административный штраф до 3 600 €.

Принцип «платит заказчик» касается только квартир. Для магазинов и офисов действуют отдельные предельные ставки.

Как проходит сдача квартиры через маклера, рассказываем на странице Сдать квартиру в Вене; как работает договор на поиск для арендатора — на странице Поиск квартиры в Вене.

Когда платится комиссия

Комиссия возникает только после того, как договор действительно заключён (§ 7 MaklerG). Показы, экспозе или отклонённое предложение ничего не стоят. Если договор заключён с отлагательным условием — например, одобрение кредита банком или разрешение ведомства по земельному обороту, — право на комиссию возникает только при выполнении условия.

До вашего предложения о покупке маклер обязан письменно дать обзор ожидаемых расходов, отдельно указать свою комиссию и раскрыть, работает ли он и на другую сторону (§ 30b KSchG). Если этого не сделано, комиссию можно уменьшить (§ 3 абз. 4 MaklerG).

Когда квартира «без комиссии»

«Без комиссии» (provisionsfrei) означает, что покупатель или арендатор не платит маклеру. Обычно это три случая:

1. Новостройка напрямую от застройщика (Bauträger). Многие застройщики продают без комиссии для покупателя; расходы на продажу уже заложены в цену.
2. Аренда по поручению арендодателя. Благодаря принципу «платит заказчик» почти любая квартира, которую сдаёт маклер, для арендатора без комиссии.
3. Частная продажа без маклера. Комиссии нет, но нет и проверки документов третьей стороной.

«Без комиссии» не значит «дешевле». Сравнивайте итоговую цену с расходами и проверяйте Grundbuch, ремонтный фонд и энергопаспорт так же тщательно, как у объекта с маклером. Есть ли комиссия по нашему объекту, указано в каждом объявлении в разделах Купить и Снять.

Можно ли торговаться или списать комиссию на налоги

Торговаться можно: ставки постановления — это потолок, любая меньшая комиссия допустима. По налогам: если вы живёте в квартире сами, комиссию списать нельзя. Если покупаете для сдачи, комиссия входит в стоимость приобретения и списывается вместе с амортизацией доли здания — детали уточните у налогового консультанта. При продаже комиссия не уменьшает прибыль, если налог с продажи (Immobilienertragsteuer) считается по специальной ставке 30 %.