Инвестиционная квартира в Вене: что она реально приносит и на что смотреть инвестору?

Коротко о главном

• Vorsorgewohnung и Anlegerwohnung — одно и то же: квартира для сдачи, а не для себя.
• При покупке новостройки у застройщика можно вернуть Vorsteuer из цены (доля здания), если сдавать с НДС. Для вычета Vorsteuer по недвижимости действует срок корректировки 20 лет: если налоговое использование в это время изменится, Vorsteuer корректируется пропорционально; обязанности сдавать квартиру 20 лет без перерыва нет (§ 12 Abs. 10 UStG).
• Амортизация: 1,5 % в год от доли здания; ускоренно — до 4,5 % в первый и 3 % во второй год; для жилых новостроек, сданных в 2024–2026 годах по стандарту klimaaktiv, — до 4,5 % в каждый из первых трёх лет.
• Долю земли — в Вене обычно 30 % или 40 % цены — амортизировать нельзя.
• Без общего плюса за 25 лет налоговая признаёт сдачу «хобби» (Liebhaberei): убытки тогда не учитываются.
• В старых домах закон об аренде обычно ограничивает аренду ориентировочной ставкой (Richtwert) — в Вене 6,74 €/м² с апреля 2026 года плюс надбавки; в новостройках без субсидий аренда свободная.
• Прибыль от продажи облагается налогом 30 %.

Какую доходность даёт инвестиционная квартира

Доходность зависит от трёх чисел: цена с сопутствующими расходами, достижимая аренда и расходы, которые несёте вы как арендодатель. Считайте всегда нетто-доходность — брутто из объявлений лишь отправная точка.

Пример на условных числах (не рыночные данные):

Почему 17 € нетто, если в объявлениях по Вене часто больше 20 €/м²? В объявлениях обычно брутто-аренда: в неё входят эксплуатационные расходы (около 3 €/м²) и 10 % НДС; для доходности важна только чистая аренда. По данным ImmoScout24, медиана аренды в объявлениях по Вене в I квартале 2026 года – 22,41 €/м² брутто (с эксплуатационными расходами и налогами). Без НДС и эксплуатационных расходов это около 17 € нетто – собственный расчёт ImmoLöwin при таких допущениях: НДС 10 % на аренду и эксплуатационные расходы, эксплуатационные расходы около 3 €/м² нетто, цены объявлений, а не договоров (22,41 ÷ 1,10 − 3 ≈ 17,4). Это уровень квартиры со свободной арендой; квартиры в старом фонде с Richtwert-арендой – заметно ниже.

Это образец, а не предложение и не прогноз. Для конкретной квартиры мы считаем по реальной аренде из договора или сравнимых объявлений, реальным расходам и вашему финансированию. Актуальные цены: Цены на недвижимость в Вене.

Как облагается инвестиционная квартира

Итог после налогов определяют четыре правила: НДС, амортизация, Liebhaberei и налог при продаже.

НДС и Vorsteuer. Если вы покупаете новостройку у застройщика с выделенным НДС и сдаёте с НДС, вы выставляете арендатору 10 % USt на аренду и возвращаете из налоговой Vorsteuer из цены покупки. Если в течение 20 лет (год первого использования и следующие 19 календарных лет) перейдёте на аренду без НДС или станете жить сами, Vorsteuer придётся частично вернуть (§ 12 Abs. 10 UStG). До 55.000 € оборота в год действует режим малого предпринимателя (Kleinunternehmer); кто хочет вернуть Vorsteuer, должен от него отказаться.

Амортизация (AfA). Амортизируется только доля здания — 1,5 % в год. Для зданий, приобретённых после 30 июня 2020 года, в первый год можно до трёх раз больше (4,5 %), во второй — до двух раз (3 %). Для жилых зданий, сданных в эксплуатацию в 2024–2026 годах по стандарту klimaaktiv Bronze, — до 4,5 % в каждый из первых трёх лет.

Доля земли. Землю амортизировать нельзя. Без иного подтверждения постановление о доле земли (Grundanteilverordnung) для крупных общин, таких как Вена, задаёт 30 % (в домах больше чем на десять квартир) или 40 % (до десяти квартир).

Liebhaberei. Налоговая признаёт убытки, только если за 25 лет с начала сдачи — не более 28 лет с первых расходов — ожидается общий плюс. Высокая доля кредита с долгими убытками может не пройти эту проверку, поэтому прогнозный расчёт (Prognoserechnung) до покупки обязателен.

Налог при продаже. При продаже с прибылью — 30 % Immobilienertragsteuer; освобождение для основного места жительства к инвестиционной квартире не применяется.

Этот обзор не заменяет консультацию налогового консультанта; прогнозный расчёт и отказ от режима малого предпринимателя согласуйте с ним.

Какую аренду можно брать

Зависит от здания. В старых домах (разрешение на строительство до 1945 года) обычно действует закон об аренде в полном объёме: аренда ограничена ориентировочной ставкой (Richtwert) — в Вене 6,74 €/м² с 1 апреля 2026 года — с надбавками и скидками за расположение и оснащение. В новостройках без субсидий аренда свободная. Для доходности это часто главное различие между двумя квартирами по одной цене.

Чек-лист перед покупкой

1. Реалистично оценить аренду. Сравнимые объявления, а в старом доме — законно допустимую ставку.
2. Посчитать нетто-доходность. С сопутствующими расходами, резервным фондом — с 2026 года минимум 1,12 €/м² в месяц, — управлением и одним месяцем простоя в год.
3. Заказать прогнозный расчёт. Общий плюс за 25 лет с вашим финансированием.
4. Решить про НДС. Аренда жилья в принципе облагается НДС 10 %; при обороте до 55.000 € в год откажитесь от режима малого предпринимателя, чтобы вернуть Vorsteuer; для неё действует срок корректировки 20 лет.
5. Проверить документы. Проект договора, Nutzwertgutachten, резервный фонд, протоколы собраний собственников, у новостройки — график платежей по закону о застройщиках.
6. Проверить место глазами арендатора. Транспорт, планировка и площадь под тех, кому вы хотите сдавать.
7. Продумать выход. Налог при продаже и возврат Vorsteuer при смене использования.