Цены на недвижимость в Вене в 2026 году: сколько стоит квартира по официальным данным

Главное коротко

• Вена, 2025: медианная цена 5 212 €/м² за квартиру, +5,5 % к 2024 (Statistik Austria, опубликовано 28.05.2026).
• Нижняя Австрия, 2025: медианная цена 3 089 €/м²; Австрия: 4 162 €/м² (+4,4 %).
• Вена, 2026, по обзору WKO: первое заселение 5 430 €/м², вторичное жильё 3 810 €/м² (апрель 2026).
• Индекс Национального банка по Вене за 2025: +2,9 % при инфляции 3,8 % — в реальном выражении цены немного снизились.
• Разворот в 2026: индекс цен на жильё по Австрии во 2-м квартале 2026 +5,1 % (вторичное) и +4,9 % (новостройки) к прошлому году.
• Richtwert в Вене с 1 апреля 2026 года: 6,74 € за м² (было 6,67 €).
• По Австрии аренда во 2-м квартале 2026 года в среднем стоила 10,5 €/м² с эксплуатационными расходами (Statistik Austria).

Сколько стоит квадратный метр в Вене

Медианная цена квартиры в Вене в 2025 году составила 5 212 € за квадратный метр. Эту цифру Statistik Austria рассчитывает по договорам частных домохозяйств из поземельной книги (Grundbuch). Разделение на новостройки и вторичное жильё есть только в обзоре цен Экономической палаты.

Медиана — серединное значение учтённых сделок: половина квартир продана дороже, половина — дешевле. Это не среднее арифметическое. Основа — договоры частных домохозяйств из поземельной книги (Grundbuch); «дружеские» и субсидированные цены Statistik Austria по возможности исключает.

Для конкретной квартиры эти значения — только рамка. Этаж, лифт, балкон или терраса, состояние, отопление и ремонтный фонд дома меняют цену на 30 % и больше — часто сильнее, чем разница между двумя районами. Как оценивается отдельная квартира, объясняет наш гид Оценка недвижимости.

Как менялись цены в Вене

После роста ставок в 2022 году цены в реальном выражении стояли на месте; с 2026 года они снова растут. В 2025 году цены на жильё в Вене по данным Национального банка выросли на 2,9 % при инфляции 3,8 % — то есть в реальном выражении немного снизились. В первом полугодии 2026 года индекс цен по Австрии был уже на 3,9 % выше прошлогоднего, во 2-м квартале — на 5,1 %.

Почему за один и тот же год +2,9 % и +5,5 %? Медианная цена меняется и тогда, когда просто продаётся больше дорогих квартир. Индекс Национального банка убирает этот эффект и показывает изменение цены для сопоставимых квартир. Поэтому на вопрос «дорожает ли жильё» точнее отвечает индекс.

Сколько стоит аренда в Вене

По Австрии квартира в основной аренде во 2-м квартале 2026 года стоила в среднем 10,5 € за квадратный метр с эксплуатационными расходами, из них 2,7 € — эксплуатационные расходы (Statistik Austria, 08.09.2026). Частная аренда в домах после 1945 года — 10,7 € без расходов, кооперативные квартиры — 6,5 €, муниципальные — 5,7 €.

Для квартир старого фонда в Вене действует законный потолок — Richtwert. С 1 апреля 2026 года он составляет 6,74 € за квадратный метр (было 6,67 €); к нему добавляются надбавки и скидки за расположение и оснащение, а также эксплуатационные расходы. Повышение примерно на 1 % предусмотрено 5-м законом о сдерживании инфляции в аренде (5. MILG). Что ориентировочная ставка значит для квартиры под сдачу — на странице Инвестиционная квартира в Вене.

Какой потолок действует для конкретной квартиры, зависит от года постройки, господдержки и от того, является ли квартира собственностью (Wohnungseigentum). Как мы предлагаем квартиры в аренду — в разделе Снять.

Откуда цифры: источники и методика

На этой странице мы используем только данные государственных органов и законного отраслевого представительства — с датой публикации. Каждый источник измеряет своё, поэтому у каждой цифры указано, откуда она.

Почему мы не называем средние цены по районам. В одном венском районе за год часто продаётся лишь несколько сотен квартир — и дом эпохи грюндерства, и бывшая муниципальная квартира, и новая мансарда попадают в одно среднее. Такая цифра говорит о вашей квартире меньше, чем цена квадратного метра сопоставимых объектов. Поэтому в каждом нашем объявлении указана конкретная цена за м², а на страницах районов, например Хитцинг или Флоридсдорф, — расположение и жилой фонд вместо среднего.

Страницу мы обновляем, как только один из источников публикует новые данные. Дата последней проверки указана внизу страницы.