Продажа недвижимости в Вене: как получить хорошую цену — и сколько из неё останется вам?

Главное вкратце

• Медианная цена квартир в Вене в 2025 году составила 5 212 € за м², жилых домов — 5 376 € за м² жилой площади (Statistik Austria). Цену вашей недвижимости определяют сопоставимые продажи в том же месте.
• Энергетический паспорт вы обязаны предъявить до того, как покупатель подаст обязывающее предложение, и передать его после заключения договора. В объявлении указание энергетических показателей обязательно.
• Налог ImmoESt: 30 % от прибыли. Освобождён, в частности, тот, кто с момента покупки не менее двух лет непрерывно или не менее пяти лет подряд за последние десять лет использовал квартиру как основное место жительства и отказывается от него.
• Срока владения, после которого прибыль не облагается (Spekulationsfrist), с 2012 года больше нет: даже через 20 лет прибыль в принципе облагается налогом.
• Продавцы платят ImmoLöwin по договору о посредничестве (Vermittlungsauftrag) 3 % от цены покупки плюс 20 % НДС (USt) — только при действительном договоре купли-продажи.
• Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer, 3,5 %) и регистрацию в поземельной книге (Grundbucheintragung, 1,1 %) обычно оплачивает покупатель.
• Эксклюзивный договор о посредничестве (Alleinvermittlungsauftrag) с частными лицами не должен действовать дольше шести месяцев.

Сколько стоит ваша недвижимость?

Реалистичную цену определяют сопоставимые продажи, а не цена предложения соседней квартиры. Объявления показывают, сколько просят продавцы; поземельная книга показывает, сколько заплатили покупатели, — и эти суммы часто заметно расходятся.

Медиана — это центральное значение проанализированных договоров купли-продажи частных домохозяйств: половина объектов продана дороже, половина — дешевле. Для вашей квартиры этаж, лифт, открытое пространство, состояние, система отопления и ремонтный фонд дома (Rücklage) сдвигают цену на 30 % и более. Как мы проводим оценку, объясняет гайд Оценка недвижимости; официальные данные вместе с методикой вы найдёте на странице Цены на недвижимость в Вене.

Слишком высокая стартовая цена стоит денег. Объект, который неделями висит в объявлениях без предложений, покупатели воспринимают как «залежалый товар»; последующие снижения цены они учитывают в торге. Лучше обоснованная цена с первого дня.

Какие документы вам нужны?

Полный пакет документов до первого показа ускоряет продажу и не даёт покупателям отказаться после предложения. Вам понадобятся следующие документы:

Даже если энергетического паспорта нет, объявление нельзя публиковать без энергетических показателей; за нарушение продавцу и маклеру грозит административный штраф до 1 450 €. По вашему желанию мы закажем паспорт за вас.

Продажа в 7 шагов

Продажа с маклером в Вене почти всегда проходит по этой схеме. Подробная версия со всеми сроками — в гайде Порядок продажи недвижимости.

1. Оценка. Осмотр, сопоставимые продажи, рекомендация по цене с обоснованием.
2. Договор о посредничестве. Комиссия, срок действия и способ продвижения — письменно; при эксклюзивном посредничестве с частными лицами не более шести месяцев.
3. Документы и энергетический паспорт. В полном объёме до первого объявления.
4. Продвижение. Фото, экспозе (Exposé), объявление на крупных порталах, таких как willhaben и ImmoScout24, а также на immoloewin.at на четырёх языках — или, по желанию, конфиденциально без публичного объявления.
5. Показы и проверка покупателей. Подтверждение финансирования до предложения о покупке, для покупателей из третьих стран — вопрос разрешения.
6. Kaufanbot и переговоры. Цена, дата передачи, продаваемая вместе с объектом мебель и техника, условия.
7. Договор купли-продажи, Treuhand, поземельная книга. Нотариус или адвокат составляет договор, проводит оплату цены покупки через доверительный счёт, рассчитывает налог ImmoESt и регистрирует покупателя.

Какой налог вы платите при продаже?

При продаже недвижимости в принципе взимается налог ImmoESt: 30 % от прибыли, то есть от разницы между выручкой от продажи и затратами на приобретение. Составитель договора (Vertragserrichter) сам рассчитывает его и перечисляет в налоговую службу (Finanzamt); отдельная декларация, как правило, не нужна.

Комиссия маклера при налогообложении по ставке 30 % прибыль не уменьшает. При смене целевого назначения после 31 декабря 2024 года дополнительно может применяться надбавка за смену назначения (Umwidmungszuschlag). Подробности — в гайде Порядок продажи недвижимости; в конкретном случае решает ваш налоговый консультант (Steuerberater).

Сколько стоит продажа?

Продавец в Вене обычно оплачивает комиссию маклера, энергетический паспорт, нотариальное заверение своей подписи (Beglaubigung), при необходимости снятие обременений (Lastenfreistellung) и налог ImmoESt. Налог на приобретение недвижимости, регистрацию в поземельной книге и чаще всего составление договора оплачивает покупатель.

• Комиссия: в ImmoLöwin 3 % от цены покупки плюс 20 % НДС по договору о посредничестве; при цене покупки 500 000 € это 18 000 € с НДС. Законный максимум: 3 % плюс НДС.
• Снятие обременений: если кредит ещё зарегистрирован, доверительный управляющий (Treuhänder) погашает его из цены покупки. При досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой банк по действующим договорам вправе потребовать компенсацию не более 1 %, а если до окончания кредитного договора остаётся не более одного года — 0,5 %; подробности на странице Финансирование недвижимости.
• Энергетический паспорт: в зависимости от объекта несколько сотен евро.

Все предельные ставки комиссии объясняет страница Комиссия маклера.

Почему продавать с ImmoLöwin?

Мы продаём квартиры, дома и коммерческие объекты в Вене и Нижней Австрии и консультируем на русском, украинском, немецком и английском. Для продавцов это означает более широкий круг покупателей — в том числе тех, кто ищет жильё в Вене из-за рубежа или на другом языке.

• Цена с обоснованием. Вы видите сопоставимые продажи, на которых основана наша рекомендация.
• Документы до объявления. Мы получаем недостающие документы раньше, чем о них спросят покупатели.
• Возможна конфиденциальная продажа. По вашему желанию мы представляем ваш объект зарегистрированным у нас покупателям без публичного объявления.
• Комиссия только при успехе. Если действительный договор купли-продажи не заключён, вы нам ничего не платите.