Маклер по недвижимости в Вене: что он делает и как выбрать хорошего

Главное коротко

• Маклер в Австрии — регулируемая профессия: нужен допуск к промыслу и обязательная страховка ответственности не менее 100 000 € на случай (§ 117 GewO).
• Есть ли у маклера допуск, можно проверить в открытом государственном реестре GISA.
• Комиссия при покупке — не более 3 % плюс НДС с каждой стороны (при цене выше 48 448,51 €).
• С 1 июля 2023 года при аренде действует принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip).
• До подписания предложения о покупке маклер обязан письменно назвать ожидаемые расходы (§ 30b KSchG).
• Комиссия возникает, только если договор действительно заключён (§ 7 MaklerG).
• ImmoLöwin консультирует на русском, украинском, немецком и английском; сами договоры составляются на немецком.

Что делает маклер в Вене

Маклер сводит продавца и покупателя (или арендодателя и арендатора) и следит, чтобы договор опирался на полный пакет документов. Основная работа происходит до показа: продавцу нужна реалистичная цена, свежая выписка из поземельной книги (Grundbuch), энергетический паспорт (Energieausweis), а для квартиры — документы сообщества собственников.

Сам договор купли-продажи в Австрии пишет не маклер, а нотариус или адвокат (Vertragserrichter). Он же ведёт трастовый счёт (Treuhand) и регистрацию в поземельной книге. Весь процесс по шагам — в наших гидах Как проходит покупка и Как проходит продажа.

Сколько стоит маклер в Вене

При покупке маклер может взять с покупателя и с продавца не более 3 % цены плюс 20 % НДС с каждого, если цена выше 48 448,51 €. В ImmoLöwin покупатель платит 3 % плюс НДС, если объект не предлагается без комиссии. Продавец по договору о посредничестве платит 3 % плюс 20 % НДС.

При аренде действует принцип «платит заказчик»: если мы предлагаем квартиру по поручению арендодателя, арендатор нам ничего не платит. Все предельные ставки, примеры расчёта и случаи, когда комиссии нет, — на странице Комиссия маклера в Австрии.

Как распознать надёжного маклера: 7 шагов

Надёжный маклер раскрывает допуск, расходы и конфликт интересов до того, как вы что-то подпишете. Эти семь пунктов можно проверить самостоятельно:

1. Проверьте допуск в GISA. Государственный реестр промыслов Австрии открыто показывает, имеет ли компания право работать маклером.
2. Спросите о страховке. Каждый маклер обязан иметь страховку имущественной ответственности не менее 100 000 € на случай (§ 117 абз. 7 GewO).
3. Потребуйте письменный расчёт расходов. До вашего Kaufanbot маклер обязан письменно назвать ожидаемые расходы, свою комиссию и возможную экономическую связь с продавцом (§ 30b KSchG).
4. Выясните, работает ли маклер на обе стороны. Если да, он обязан сообщить об этом обеим сторонам (§ 5 абз. 3 MaklerG).
5. Проверьте срок эксклюзивного договора. С частными лицами эксклюзивный договор (Alleinvermittlungsauftrag) не должен длиться дольше шести месяцев.
6. Смотрите документы до предложения. Выписка из Grundbuch, энергопаспорт, для квартиры — ремонтный фонд и протоколы собраний должны быть у вас до подписи, а не после.
7. Проверьте отзывы и доступность. Запись в Firmenbuch, постоянный адрес и отзывы реальных клиентов — простые, но надёжные признаки.

Русскоязычный маклер в Вене

ImmoLöwin консультирует на русском, украинском, немецком и английском — от первого показа до передачи ключей. Это для тех, кто живёт в Вене, но предпочитает разбирать Nutzwertgutachten, Rücklage или Grundverkehr на своём языке, и для покупателей из-за рубежа.

Важно: Kaufanbot, договор купли-продажи и поземельная книга в Австрии — на немецком. Мы объясняем каждый пункт на вашем языке; если суд или ведомство требует заверенный перевод, его делает присяжный переводчик. Нужно ли иностранцу разрешение, зависит от федеральной земли и личного статуса. В Вене граждане ЕС и ЕЭЗ в принципе освобождены от обязанности получать разрешение. Гражданам третьих стран, как правило, разрешение требуется; законные исключения и исключения по международным договорам проверяются в каждом случае отдельно. Для граждан России дополнительно действуют санкционные правила ЕС. Подробно — в гиде Покупка недвижимости иностранцем.

Как работает ImmoLöwin

Мы — маклерское бюро для Вены и Нижней Австрии и работаем только с объектами в Австрии. Управляющий директор — Елена Яковлева (Elena Iakovleva); Антон Яковлев (Anton Iakovlev) — прокурист (Prokurist), отвечает за развитие бизнеса и инвестиционные объекты. Три принципа для каждого объекта:

• Цена за квадратный метр в каждом объявлении. Среднюю цену по району мы сознательно не называем — она смешивает старый фонд, новостройки и совершенно разные локации.
• Документы до предложения. Покупатель видит документы до того, как подпишет обязывающий Kaufanbot.
• Комиссия только за результат. Если действительный договор не заключён, вы нам ничего не платите.

Актуальные объекты — в разделах Купить, Снять и Коммерческая недвижимость. Обзор венских районов — на страницах районов, например Внутренний город или Дёблинг.