Частые вопросы о недвижимости в Австрии

В восемь шагов: финансирование, проверка объекта и документов, письменная оферта (Kaufanbot), фиксация кредита, договор у нотариуса или адвоката с доверительным счётом, для граждан третьих стран — разрешение, передача ключей и запись в Grundbuch. Без разрешения от принятой оферты до записи обычно проходит четыре-восемь недель. Как проходит покупка

Да. Как только продавец принял вашу письменную оферту, договор купли-продажи заключён. Договор у нотариуса или адвоката лишь приводит его в форму для записи в Grundbuch. Поэтому условия, например оговорку о финансировании, вписывают уже в оферту.

Только в узких случаях. Если вы как потребитель подписали оферту в день первого осмотра и покупаете жильё для острой собственной потребности, можно письменно отказаться в течение недели (§ 30a KSchG). Надёжнее — условие в самой оферте, например что покупка действует только при одобрении кредита.

С записью в Grundbuch. Ни подпись, ни оплата, ни получение ключей собственником не делают. До записи ваши деньги лежат на доверительном счёте нотариуса или адвоката, продавец получает их только после неё.

Grundbuch — публичный реестр недвижимости. В нём три раздела: A (участок и площадь), B (собственник) и C (обременения: залоги, право проживания, право преимущественной покупки). Перед любой офертой нужно увидеть свежую выписку, особенно раздел C.

Как минимум выписку из Grundbuch и энергосертификат. Для квартиры — ещё договор о собственности на квартиры, заключение о долях, протоколы собраний собственников, размер ремонтного фонда и последний годовой расчёт коммунальных расходов. Полный чек-лист — в гиде Как проходит покупка.

Это общий счёт собственников дома на ремонт и санацию. С 1 января 2026 года минимальный взнос по закону — 1,12 € за квадратный метр в месяц. Маленький фонд перед большим ремонтом означает для покупателя будущие доплаты.

Около 10 % от цены, с кредитом — около 11 %. Крупнейшие статьи: налог на приобретение 3,5 %, запись в Grundbuch 1,1 %, комиссия маклера до 3 % плюс 20 % НДС и около 1–3 % за договор и доверительный счёт. С кредитом добавляется 1,2 % от суммы залога. Расходы при покупке

Нет. Льгота для основного жилья распространялась на заявления, поступившие в земельный суд до 30 июня 2026 года. Для новых покупок снова платится 1,1 % от цены.

При цене выше 48 448,51 € — не более 3 % плюс 20 % НДС, с покупателя и с продавца каждого. Комиссия возникает, только когда договор вступил в силу. До вашей оферты маклер обязан письменно перечислить все ожидаемые расходы, включая комиссию.

Энергосертификат обязан предъявить продавец, а не покупатель. В нём указаны теплопотребность (HWB) и общая энергоэффективность (fGEE). Он должен быть не старше десяти лет, его показывают до оферты и передают в течение 14 дней после договора.

На практике австрийские банки требуют не меньше 20 % цены плюс расходы около 10 %. Ориентир финансового надзора — от 10 % собственных средств, платёж не выше 40 % чистого дохода и срок не более 35 лет. Финансирование недвижимости

Нет. Она истекла 30 июня 2025 года. С 1 июля 2025 года её показатели — 90 % залога, 40 % нагрузки на доход, 35 лет — лишь рекомендация FMA. Банки могут отступать от неё в отдельных случаях.

Большинство выбирает фиксированную: в конце 2025 года, по данным OeNB, так были оформлены 86 % новых жилищных кредитов. Важно для 2026 года: по договорам с фиксированной ставкой до 31 декабря 2026 года досрочное погашение стоит не больше 1 %, по договорам с 2027 года — до 3 %.

Да, но на более строгих условиях. В нашей практике банки просят у покупателей без австрийского дохода 40–50 % собственных средств. Доход из ЕС признают легче, чем доход из третьих стран.

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают как австрийцы. Гражданам третьих стран нужно разрешение органа по сделкам с землёй во всех землях: в Вене — MA 35, в Нижней Австрии — правительства земли. Без разрешения договор не вступает в силу. Покупка иностранцами

Сама покупка не запрещена. Но по санкциям ЕС банки не могут принимать вклады свыше 100 000 € от граждан России и лиц, проживающих в России; исключение — в частности, для обладателей вида на жительство в стране ЕС. Поэтому оплату и доверительный счёт нужно заранее согласовать с банком и нотариусом.

Нет. Австрия не выдаёт вид на жительство за покупку недвижимости. Собственное жильё может подтвердить наличие жилья при подаче заявления, но не заменяет ни одного из требований закона.

Как правило, 30 % от прибыли (ImmoESt). Для недвижимости, купленной до 1 апреля 2002 года, — упрощённо 4,2 % от цены продажи, по договорам с 1 января 2027 года — 6 %. Налог рассчитывает нотариус или адвокат и перечисляет его из цены. Как проходит продажа

Если квартира была вашим основным жильём: с покупки не меньше двух лет подряд или непрерывно пять лет из последних десяти, и вы оставляете его с продажей. Без налога продаётся и дом, построенный вами и не сдававшийся десять лет, — но не участок.

Когда покупатель внесён в Grundbuch. До этого цена лежит на доверительном счёте, из неё сначала гасится ваш кредит. Если разрешение для граждан третьих стран не нужно, от оферты до выплаты обычно проходит четыре-восемь недель.

Ваша комиссия маклеру — не более 3 % плюс НДС, энергосертификат, заверение подписи, при необходимости компенсация банку за досрочное погашение и ImmoESt. Налог на приобретение и запись в Grundbuch платит покупатель.

Квартира для долгосрочной сдачи в аренду, обычно новостройка от застройщика. Кто сдаёт как предприниматель с НДС, может вернуть НДС из цены покупки. Этот возврат 20 лет привязан к сдаче с НДС. Арендный доход и рост стоимости не гарантированы — мы считаем оба до покупки вместе с вами.

С 1 июля 2023 года для аренды квартир действует принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip): платит тот, кто поручил работу маклеру, — как правило, арендодатель. Арендатор платит, только если сам поручил маклеру поиск.

Арендный доход входит в общий доход и облагается по вашей личной ставке подоходного налога. Амортизация здания, проценты по кредиту, расходы, которые вы несёте сами, и ремонт уменьшают прибыль. Под ваш случай это лучше посчитать с налоговым консультантом.

Мы маклеры с разрешением на ведение деятельности и члены Экономической палаты Австрии (WKO). Консультируем на немецком, русском, английском и украинском, основной рынок — Вена и Нижняя Австрия. Для договора и доверительного счёта работаем с проверенными нотариусами и адвокатами — быстро и за адекватные деньги.

По нашим объектам — комиссию покупателя 3 % от цены плюс 20 % НДС, если объект не продаётся без комиссии. Комиссия возникает, только если договор купли-продажи вступил в силу.