Частые вопросы о недвижимости в Австрии

В восемь шагов: финансирование, проверка объекта и документов, письменная оферта (Kaufanbot), фиксация кредита, договор у нотариуса или адвоката с доверительным счётом, для граждан третьих стран — разрешение, передача ключей и запись в Grundbuch. Без разрешения от принятой оферты до записи обычно проходит четыре-восемь недель. Как проходит покупка

Да. Как только продавец принял вашу письменную оферту, договор купли-продажи заключён. Договор у нотариуса или адвоката лишь приводит его в форму для записи в Grundbuch. Поэтому условия, например оговорку о финансировании, вписывают уже в оферту.

Только в узких случаях. Если вы как потребитель подписали оферту в день первого осмотра и покупаете жильё для острой собственной потребности, можно письменно отказаться в течение недели (§ 30a KSchG). Надёжнее — условие в самой оферте, например что покупка действует только при одобрении кредита.

С записью в Grundbuch. Ни подпись, ни оплата, ни получение ключей собственником не делают. Цена покупки обычно проходит через доверительный счёт (Treuhandkonto) нотариуса или адвоката и выплачивается, только когда выполнены условия, согласованные в доверительном поручении, — прежде всего запись покупателя и снятие обременений (Lastenfreistellung). Для проектов застройщиков действуют особые правила оплаты по закону о договорах с застройщиком (Bauträgervertragsgesetz).

Grundbuch — публичный реестр недвижимости. В нём три раздела: A (участок и площадь), B (собственник) и C (обременения: залоги, право проживания, право преимущественной покупки). Перед любой офертой нужно увидеть свежую выписку, особенно раздел C.

Как минимум выписку из Grundbuch и энергосертификат. Для квартиры — ещё договор о собственности на квартиры, заключение о долях, протоколы собраний собственников, размер ремонтного фонда и последний годовой расчёт коммунальных расходов. Полный чек-лист — в руководстве Как проходит покупка.

Это общий счёт собственников дома на ремонт и санацию. Установленный законом минимальный размер фонда с 1 января 2026 года в принципе составляет 1,12 € за м² общей полезной площади объектов квартирной собственности в месяц. Взнос отдельной квартиры определяется ключом распределения; § 31 WEG предусматривает исключения. Маленький фонд перед большим ремонтом означает для покупателя будущие доплаты.

Около 10 % от цены, с кредитом — около 11 %. Крупнейшие статьи: налог на приобретение 3,5 %, запись в Grundbuch 1,1 %, комиссия маклера до 3 % плюс 20 % НДС и около 1–3 % за договор и доверительный счёт. С кредитом добавляется 1,2 % от суммы залога. Расходы при покупке

Нет. Льгота для основного жилья распространялась на заявления, поступившие в земельный суд до 30 июня 2026 года. Для новых покупок снова платится 1,1 % от цены.

При цене выше 48 448,51 € — не более 3 % плюс 20 % НДС и с покупателя, и с продавца. Комиссия возникает, только когда договор вступил в силу. До вашей оферты маклер обязан письменно перечислить все ожидаемые расходы, включая комиссию.

Энергосертификат обязан предъявить продавец, а не покупатель. Он должен быть не старше десяти лет; его предъявляют заблаговременно до того, как покупатель или арендатор сделает обязывающее заявление о заключении договора, — то есть до обязывающего предложения о покупке (Kaufanbot), — и передают после заключения договора — в течение 14 дней; законодательные исключения сохраняются. В объявлении указываются предписанные законом энергетические показатели: с 1 июля 2026 года § 3 EAVG называет теплопотребность, конечную потребность в энергии и класс общей энергоэффективности; для уже выданных энергосертификатов § 10a по-прежнему допускает HWB и fGEE.

Банки часто ожидают около 20 % собственных средств плюс сопутствующие расходы около 10 %; точная сумма зависит от банка, кредитоспособности и обеспечения. Ориентир финансового надзора — от 10 % собственных средств, платёж не выше 40 % чистого дохода и срок не более 35 лет. Финансирование недвижимости

Нет. Она истекла 30 июня 2025 года. С 1 июля 2025 года её показатели — 90 % залога, 40 % нагрузки на доход, 35 лет — лишь рекомендация FMA. Банки могут отступать от неё в отдельных случаях.

Большинство выбирает фиксированную: в конце 2025 года, по данным OeNB, так были оформлены 86 % новых жилищных кредитов. Важно для 2026 года: по договорам с фиксированной ставкой до 31 декабря 2026 года досрочное погашение стоит не больше 1 %, по договорам с 2027 года — до 3 %.

Да, но на более строгих условиях. В нашей практике банки просят у покупателей без австрийского дохода 40–50 % собственных средств. Доход из ЕС признают легче, чем доход из третьих стран.

Нужно ли иностранцу разрешение, зависит от федеральной земли и личного статуса. В Вене граждане ЕС и ЕЭЗ в принципе освобождены от обязанности получать разрешение. Гражданам третьих стран, как правило, разрешение нужно — в Вене его выдаёт MA 35, в Нижней Австрии правительство земли; законодательные исключения и исключения по международным договорам проверяются в каждом случае отдельно. Без разрешения договор не вступает в силу. Покупка иностранцами

Сама покупка не запрещена. Но по санкциям ЕС банки не могут принимать вклады свыше 100 000 € от граждан России и лиц, проживающих в России; исключение — в частности, для обладателей вида на жительство в стране ЕС. Поэтому оплату и доверительный счёт нужно заранее согласовать с банком и нотариусом.

Нет. Австрия не выдаёт вид на жительство за покупку недвижимости. Собственное жильё может подтвердить наличие жилья при подаче заявления, но не заменяет ни одного из требований закона.

Как правило, 30 % от прибыли (ImmoESt). Для недвижимости, купленной до 1 апреля 2002 года, — упрощённо 4,2 % от цены продажи, по договорам с 1 января 2027 года — 6 %. Налог рассчитывает нотариус или адвокат и перечисляет его из цены. Как проходит продажа

Если квартира была вашим основным жильём: с покупки не меньше двух лет подряд или непрерывно пять лет из последних десяти, и при продаже вы отказываетесь от неё как от основного места жительства. Без налога продаётся и дом, построенный вами и не сдававшийся десять лет, — но не участок.

Цена покупки обычно проходит через доверительный счёт и выплачивается, когда выполнены условия, согласованные в доверительном поручении, — прежде всего запись покупателя в Grundbuch и снятие обременений; из неё сначала гасится ваш кредит. Если разрешение для граждан третьих стран не нужно, от оферты до выплаты обычно проходит четыре-восемь недель.

Ваша комиссия маклеру — не более 3 % плюс НДС, энергосертификат, заверение подписи, при необходимости компенсация банку за досрочное погашение и ImmoESt. Налог на приобретение и запись в Grundbuch платит покупатель.

Квартира для долгосрочной сдачи в аренду, обычно новостройка от застройщика. Кто сдаёт как предприниматель с НДС, может вернуть НДС из цены покупки. Для вычета Vorsteuer по недвижимости действует срок корректировки 20 лет. Если в это время налоговое использование изменится — например, вы станете жить в квартире сами, — Vorsteuer корректируется пропорционально. Обязанности фактически сдавать квартиру 20 лет без перерыва нет. Арендный доход и рост стоимости не гарантированы — мы считаем оба до покупки вместе с вами.

С 1 июля 2023 года для аренды квартир действует принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip): платит тот, кто поручил работу маклеру, — как правило, арендодатель. Арендатор платит, только если сам поручил маклеру поиск.

Арендный доход входит в общий доход и облагается по вашей личной ставке подоходного налога. Амортизация здания, проценты по кредиту, расходы, которые вы несёте сами, и ремонт уменьшают прибыль. Под ваш случай это лучше посчитать с налоговым консультантом.

Мы маклеры с разрешением на ведение деятельности и члены Экономической палаты Австрии (WKO). Консультируем на немецком, русском, английском и украинском, основной рынок — Вена и Нижняя Австрия. Для договора и доверительного счёта работаем с проверенными нотариусами и адвокатами — быстро и за адекватные деньги.

По нашим объектам — комиссию покупателя 3 % от цены плюс 20 % НДС, если объект не продаётся без комиссии. Комиссия возникает, только если договор купли-продажи вступил в силу.