ImmoLöwin

Коммерческая недвижимость

6

Коммерческая недвижимость в Вене и Нижней Австрии

Офисные площади, торговые помещения, складские и производственные корпуса, доходные дома — на продажу и в аренду. В коммерции решает не цена метра, а договор аренды за ней: срок, платёжеспособность арендатора, индексация, обязанности по содержанию. С этого мы и начинаем разговор.

Готовый бизнес

Район
Цена

Покупка коммерческой недвижимости: что решает

Доходность даёт договор, а не цена. По офисным, торговым и логистическим объектам в Вене и пригороде реалистичны примерно 5–7 % валовой доходности (Bruttorendite, опыт ImmoLöwin, в зависимости от локации и договора аренды) — с учётом остаточного срока договора и платёжеспособности арендатора. Начиная примерно с 8 % стоит внимательнее проверить, почему доходность так высока, — нередко за этим стоят риск простоя или накопленный ремонт. Мы смотрим договор аренды до любого предложения: кто за что отвечает, как индексируется плата, когда истекает срок.

НДС. В отличие от жилья, аренда коммерческих помещений при определённых условиях может облагаться НДС — это открывает вычет входящего налога, но связывает надолго: при изменении характера использования включается корректировка вычета по § 12 Abs 10 UStG на двадцать лет. Это решение принимается до покупки и вместе с налоговым консультантом, а не после.

Расходы при покупке. При покупке действуют те же сопутствующие расходы, что и по жилью: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % внесение в земельную книгу, оформление договора и доверительный счёт, при кредите — 1,2 % за регистрацию залога.

Доходный дом (Zinshaus). Венский Altbau с несколькими единицами — не пассивная инвестиция: арендное право, обязанности по санации и работа с простоями влияют на результат сильнее, чем цена входа. Мы продаём доходные дома только покупателям, у которых есть управляющая компания или готовность её нанять. Подробнее о логике доходности и налогах — недвижимость как вложение.

Частые вопросы о коммерческой недвижимости

Какая доходность реалистична по коммерческой недвижимости в Вене?

Примерно 5–7 % валовой доходности (Bruttorendite, опыт ImmoLöwin), в зависимости от локации, остаточного срока договора и платёжеспособности арендатора. Чистыми после содержания, управления и риска простоя остаётся заметно меньше. Начиная примерно с 8 % стоит внимательнее проверить, почему доходность так высока.

Можно ли принять НДС к вычету при покупке коммерческого объекта?

При определённых условиях да, если аренда облагается НДС. Обязательство действует двадцать лет: при изменении характера использования вычет корректируется пропорционально (§ 12 Abs 10 UStG). Схему нужно проговорить с налоговым консультантом до покупки.

На что смотреть в действующем договоре аренды?

На четыре вещи: остаточный срок и возможности расторжения, платёжеспособность и отрасль арендатора, оговорка об индексации, и кто несёт текущее содержание и капитальный ремонт. Эти четыре определяют доход сильнее, чем цена метра.

Стоит ли покупать доходный дом в Вене?

Только с управляющей компанией и запасом капитала. Доход возникает годами — за счёт пересдачи освобождающихся квартир и санации, а не за счёт стартовой доходности. Без управляющей компании доходный дом — это вторая работа.

WhatsAppПозвонить