Как проходит покупка недвижимости в Австрии?

Коротко о главном

• Принятая оферта — это уже договор купли-продажи. Поэтому условия, например оговорку о финансировании, нужно вписать до подписания, а не после.
• Treuhand: расчёт обычно идёт через доверительный счёт (Treuhandkonto), а деньги выплачиваются продавцу, когда выполнены условия, согласованные в поручении о доверительном управлении, — прежде всего запись покупателя в Grundbuch и снятие обременений (Lastenfreistellung).
• Собственником становятся с записью в Grundbuch — не с подписью и не с получением ключей.
• Срок: обычно четыре-восемь недель от оферты до записи в реестр. Покупателям из третьих стран, как правило, сначала нужно разрешение властей; сколько займёт его получение, зависит от конкретного случая и документов. После разрешения — ещё четыре-шесть недель.
• Отказаться можно только в узких случаях. Например, по § 30a KSchG, если вы подписали оферту в день первого осмотра.
• До оферты вы вправе получить письменный расчёт всех расходов от маклера и действующий энергосертификат (Energieausweis) от продавца.

Восемь шагов коротко

Сроки — ориентир из практики. Больше всего они зависят от банка, от того, кто составляет договор, и от земельного суда.

Восемь шагов подробно

1. Определить бюджет и финансирование

До осмотров стоит понимать, сколько вы можете потратить. К цене добавьте около 10 % расходов, с кредитом — около 11 %. Расчёт — в руководстве Расходы при покупке недвижимости. Предварительное одобрение банка показывает продавцу, что ваша оферта серьёзна. Сколько собственных средств сейчас ждут банки, объясняет руководство Финансирование недвижимости.

2. Осмотреть объект и проверить документы

Осмотр показывает состояние, документы — риски. До оферты проверьте как минимум выписку из Grundbuch, энергосертификат, а для квартиры — документы товарищества собственников. Полный список — в чек-листе ниже.

Две обязанности лежат не на вас:

• Маклер обязан до вашей оферты письменно перечислить все ожидаемые расходы по сделке, включая свою комиссию (§ 30b KSchG).
• Продавец обязан заблаговременно, до того как вы подпишете оферту, показать энергосертификат не старше десяти лет. После заключения договора он должен передать его вам в течение 14 дней. Если сертификата нет, считается согласованной энергоэффективность, обычная для здания такого возраста и типа.

3. Подать оферту (Kaufanbot)

Kaufanbot — ваше письменное предложение продавцу. Если продавец его принимает, договор купли-продажи заключён, даже если подробный договор подпишут позже у нотариуса или адвоката. Поэтому всё существенное должно быть уже в оферте:

• цена и мебель или техника, которые остаются в квартире;
• срок, в течение которого оферта для вас обязательна;
• желаемая дата передачи;
• кто составляет договор и ведёт доверительный счёт;
• условия, прежде всего оговорка о финансировании (Finanzierungsvorbehalt): оферта действует, только если банк одобрит кредит до определённой даты;
• для покупателей из третьих стран — разрешение органа по сделкам с землёй как условие.

Маклер зарабатывает комиссию, когда договор вступает в силу. Если договор заключён под отлагательным условием, например под финансирование, право на комиссию возникает только после того, как условие выполнено (§ 7 MaklerG).

4. Зафиксировать кредит

После принятия оферты банк даёт обязывающее предложение вместе со стандартным европейским информационным листом (ESIS). Это предложение должно действовать не меньше семи дней, так что его можно сравнить с другими банками. Для залога в Grundbuch вы подписываете залоговый документ (Pfandurkunde). Следите за суммой залога: пошлина за регистрацию составляет 1,2 % от неё.

5. Подписать договор и внести деньги на доверительный счёт

Договор купли-продажи составляет нотариус или адвокат. Подписи заверяются нотариально: без заверенной подписи продавца запись в Grundbuch не внесут. Затем вы переводите цену, а обычно и налог на приобретение с регистрационной пошлиной, на доверительный счёт того, кто составлял договор. При кредите банк переводит свою часть туда же.

Доверенное лицо выплачивает деньги только после выполнения условий договора. Дополнительную защиту даёт отметка о резервировании очерёдности для предстоящей продажи (Anmerkung der Rangordnung). На год она закрепляет место вашей будущей записи: долги, которые продавец оформит позже, не встанут впереди вас.

6. Получить разрешение — только для покупателей из третьих стран

Нужно ли иностранцу разрешение, зависит от федеральной земли и от личного статуса. В Вене граждане ЕС и ЕЭЗ в принципе освобождены от обязанности получать разрешение. Гражданам третьих стран, как правило, разрешение нужно; законодательные исключения и исключения по международным договорам проверяются в каждом конкретном случае. В Вене разрешение выдаёт MA 35, в Нижней Австрии — правительство земли. До разрешения договор не вступает в силу, а деньги остаются на доверительном счёте. Условия, сборы и документы — в руководстве Покупка недвижимости иностранцами.

7. Передача объекта

Когда вы получите ключи, определяет договор. Часто это происходит, как только вся цена поступила на доверительный счёт, то есть ещё до записи в Grundbuch. Оформите передачу протоколом:

• показания счётчиков электричества, газа, воды и отопления;
• количество ключей;
• видимые дефекты и передаваемое имущество.

Затем переоформите на себя электричество и интернет, сообщите управляющей компании (Hausverwaltung) и оформите страховку. Если вы въезжаете, зарегистрируйте место жительства в течение трёх дней.

8. Запись в Grundbuch и выплата продавцу

Тот, кто составлял договор, подаёт заявление о записи вашего права собственности и залога банка. С записью вы юридически становитесь собственником. Доверенное лицо выплачивает цену продавцу, когда выполнены условия, согласованные в поручении о доверительном управлении, — прежде всего запись покупателя и снятие обременений. Для проектов застройщиков действуют особые правила оплаты по закону о договорах с застройщиком (Bauträgervertragsgesetz). Старые кредиты продавца гасятся из цены и удаляются из реестра. Сколько длится запись, зависит от районного суда — обычно несколько недель. В конце вы получаете выписку из Grundbuch со своим именем и отчёт по доверительному счёту.

Сколько длится покупка?

Без разрешения властей от принятой оферты до записи в Grundbuch мы рассчитываем на четыре-восемь недель. Если покупателю из третьей страны нужно разрешение, сначала идёт процедура в ведомстве. Сколько она займёт, зависит от конкретного случая и документов; определённого срока город не обещает. Обязанность ведомства принять решение в принципе определяется § 73 AVG. После разрешения — ещё четыре-шесть недель. Дольше бывает и тогда, когда банк затягивает с кредитом или продавцу нужно погасить долги. В новостройках оплата идёт по мере строительства, а передача — после сдачи дома.

Сколько длится запись в Grundbuch?

Законного срока, в который суд обязан внести запись в поземельную книгу, нет. Запись вносит районный суд (Bezirksgericht) по месту нахождения недвижимости; официальный портал oesterreich.gv.at лишь предупреждает, что рассмотрение заявления в суде может занять некоторое время. Подать заявление можно только после того, как выполнены условия, — как правило, сняты обременения, уплачен налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и получены нужные разрешения властей. С момента подачи заявления мы по опыту рассчитываем на две-четыре недели в зависимости от суда; это практика, а не официальный срок. Собственником вы становитесь только с момента записи.

Можно ли отказаться от оферты?

В принципе нет: принятая оферта обязывает обе стороны. Но закон предусматривает исключения для потребителей:

• § 30a KSchG — подпись в день первого осмотра. Касается квартиры, частного дома или участка под него, если покупка нужна для острой потребности в жилье — вашей или близких родственников. Отказаться можно письменно в течение недели. Срок начинается, только когда вы получили копию своей оферты и письменное разъяснение права на отказ. Через месяц после первого осмотра право на отказ прекращается.
• § 3a KSchG — обещанные обстоятельства не наступили. Если предприниматель, например застройщик, на переговорах представлял кредит, субсидию или налоговую выгоду как вероятные, а они не наступили не по вашей вине, отказаться можно в течение недели с момента, когда это стало ясно. При покупке у частного лица это не действует.

Надёжнее любого законного права на отказ — чётко сформулированное условие в самой оферте.

Кто за что платит?

ImmoESt рассчитывает и перечисляет из цены тот, кто составлял договор. Для покупателя это не дополнительный платёж.

Чек-лист: документы до оферты

• ☐ свежая выписка из Grundbuch: собственник, залоги, право проживания, право преимущественной покупки
• ☐ энергосертификат не старше десяти лет
• ☐ для квартиры: договор о собственности на квартиры (Wohnungseigentumsvertrag) и заключение о долях (Nutzwertgutachten)
• ☐ протоколы последних собраний собственников и планы ремонтов
• ☐ размер ремонтного фонда (Rücklage) и текущий ежемесячный платёж
• ☐ последний годовой расчёт коммунальных расходов
• ☐ для мансарды, пристройки или дома: разрешение на строительство и уведомление о завершении или разрешение на эксплуатацию, назначение участка
• ☐ для сданного объекта: договор аренды, залог арендатора, применимость закона об аренде (MRG)
• ☐ письменный расчёт расходов от маклера
• ☐ подтверждение финансирования от банка
• ☐ если гражданство не ЕС и не ЕЭЗ: вопрос с разрешением решён

Продаёте? → Порядок продажи недвижимости

Как вам помогает ImmoLöwin

Мы проверяем документы до вашей оферты и вместе с вами формулируем условия. Для договора и доверительного счёта рекомендуем нотариусов и адвокатов, с которыми работаем постоянно и в чьём качестве, скорости и гонорарах уверены. Встречи с банком и тем, кто составляет договор, координируем до самой передачи ключей — на немецком, русском, английском и украинском. Смотреть объекты или записаться на консультацию.