Может ли иностранец купить недвижимость в Австрии?

Коротко о главном

• ЕС, ЕЭЗ: те же права, что у австрийцев. В Нижней Австрии достаточно заявления под присягой (eidesstattliche Erklärung), в Вене можно получить справку об отсутствии необходимости разрешения (Negativbestätigung).
• Третьи страны: как правило, нужно разрешение. Правила устанавливает каждая федеральная земля.
• Вена: решает MA 35. Основания — острая собственная потребность в жилье, экономический интерес (инвестиция с рабочими местами) или расширение соседнего участка (Arrondierung). Сбор — 130 € плюс 21 € федеральной пошлины с каждого заявителя.
• Нижняя Австрия: решает правительство земли. Заявление — в течение трёх месяцев после подписания договора. Условие — экономический, социальный или культурный интерес либо не менее десяти лет основного места жительства (Hauptwohnsitz) в Австрии.
• Сопутствующие расходы для иностранцев те же, что для австрийцев: налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) 3,5 %, регистрация в Grundbuch 1,1 %, комиссия маклера до 3 % плюс 20 % НДС.
• Покупка недвижимости не даёт ВНЖ. «Золотой визы» в Австрии нет.
• Россия и Беларусь: сама покупка не запрещена, но платежи и вклады свыше 100 000 € подпадают под санкционные правила ЕС.

Кто считается иностранцем при покупке недвижимости?

Приобретение недвижимости иностранцами (Ausländergrunderwerb) — это приобретение права собственности или иных прав на недвижимость лицом без австрийского гражданства либо компанией с местом нахождения за рубежом. Нужно ли разрешение и когда, каждая федеральная земля решает в собственном законе о сделках с землёй или о приобретении недвижимости иностранцами: в Вене — Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz, в Нижней Австрии — NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Граждане ЕС и ЕЭЗ приравнены к гражданам Австрии. Гражданам третьих стран, как правило, нужно разрешение; есть исключения — например, в Граце или в Вене при покупке супругами, если один из них — гражданин Австрии. В Вене разрешение не нужно также гражданам Великобритании со статусом по статье 50 Договора о ЕС и гражданам Японии с австрийским видом на жительство. В Нижней Австрии иностранной считается и компания, капитал которой в основном принадлежит иностранцам; конструкции для обхода требования о разрешении там тоже требуют разрешения.

Какие правила действуют в Вене?

В Вене покупателю из третьей страны нужно разрешение MA 35 (отдел по вопросам иммиграции и гражданства). Разрешение выдаётся при одном из трёх интересов:

• Социальный интерес: острая собственная потребность заявителя в жилье — то есть квартира для себя.
• Экономический интерес: значительная инвестиция, создающая рабочие места на объекте.
• Расширение участка (Arrondierung): покупка дополняет соседний участок, который уже принадлежит заявителю.

К заявлению прикладывают подписанный и нотариально заверенный договор, свежую выписку из Grundbuch, паспорт и вид на жительство. Проекта договора недостаточно. Сбор — 130 € за приобретение права собственности плюс 21 € федеральной пошлины с каждого заявителя. Дополнительно могут взиматься сборы за приложения и за подтверждение вступления решения в силу (Rechtskraftbestätigung); общая сумма зависит, среди прочего, от числа заявителей и затронутых номеров участков в реестре (Einlagezahlen). Решающим является актуальный перечень сборов MA 35. Установленного срока рассмотрения город не называет.

Что это значит на практике: обосновать покупку квартиры в Вене исключительно как вложение, без собственной потребности в жилье, гражданину третьей страны через социальный интерес практически невозможно. Лучшие шансы у тех, кто живёт в Вене и собирается жить в этой квартире.

Какие правила действуют в Нижней Австрии?

В Нижней Австрии решение принимает правительство земли. Заявление подают в течение трёх месяцев после подписания договора. Разрешение выдаётся, только если

1. не затронуты государственные и общественные интересы,
2. у покупателя нет судимости за умышленное преступление со сроком более шести месяцев или за финансовое правонарушение и
3. есть экономический, социальный или культурный интерес либо покупатель не менее десяти лет имеет основное место жительства в Австрии.

Без разрешения возможны, например, совместная покупка с супругом — гражданином Австрии и некоторые сделки внутри семьи. Граждане ЕС и ЕЭЗ вместо заявления подают заявление под присягой по установленной форме.

Вена, Нижняя Австрия и граждане ЕС: сравнение

Как проходит покупка для граждан третьих стран?

Главное отличие от обычной сделки: договор вступает в силу только после разрешения.

1. Проверить статус — до просмотров. Гражданство, вид на жительство, срок основного места жительства и цель покупки определяют, реально ли разрешение и в какой земле.
2. Подтвердить финансирование и происхождение средств. Банки и доверительные управляющие проверяют источник денег. Документы лучше подготовить заранее.
3. Предложение о покупке (Kaufanbot) с оговоркой о разрешении. В предложении и договоре прописывается, что сделка вступает в силу только с разрешением органа и что происходит при отказе.
4. Подписать договор и заверить подписи. Расчёт обычно идёт через доверительный счёт нотариуса или адвоката (Treuhandkonto), а продавцу деньги выплачиваются, когда выполнены условия, согласованные в поручении о доверительном управлении, — прежде всего запись покупателя в реестр и снятие обременений (Lastenfreistellung).
5. Подать заявление. В Вене — в MA 35, в Нижней Австрии — правительству земли в течение трёх месяцев.
6. Разрешение, затем Grundbuch. С решением органа право собственности регистрируется. При отказе сделка расторгается по оговорке в договоре.

Сколько стоит покупка для иностранца?

Сопутствующие расходы для иностранцев те же, что и для австрийцев: около 10 % цены, с ипотекой — около 11 %. К ним добавляются сборы за разрешение и, при необходимости, заверенные переводы документов. Все статьи с примерами расчёта — в руководстве Дополнительные расходы при покупке недвижимости.

Дадут ли иностранцу ипотеку?

Да, но на более жёстких условиях. От покупателей без австрийского дохода банки обычно требуют заметно больше собственных средств, чем стандартные 20 % плюс сопутствующие расходы; в нашей практике 40–50 % — не редкость. Доход из ЕС признаётся легче, чем доход из третьих стран. Подробнее — в руководстве Финансирование недвижимости и в кредитном калькуляторе.

Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ в Австрии?

Нет. Покупка недвижимости в Австрии не даёт вида на жительство, «золотой визы» нет. Собственная квартира может служить в процедуре получения ВНЖ подтверждением жилья, соответствующего местным стандартам, но не заменяет остальных условий.

Что важно покупателям из России, Беларуси и Украины?

Россия и Беларусь. Санкции ЕС не запрещают гражданам России покупать недвижимость. Европейский суд в 2024 году подтвердил, что нотариальное оформление такой покупки допустимо. Но статья 5b Регламента (ЕС) № 833/2014 запрещает банкам принимать вклады свыше 100 000 € от граждан России и лиц, проживающих в России. Исключение сделано, в частности, для обладателей временного или постоянного вида на жительство в стране ЕС. Для Беларуси действуют аналогичные правила. Лица из санкционных списков покупать не могут. Банк и доверительный управляющий проверяют каждый случай заранее — на это нужно заложить время.

Украина. Граждане Украины — граждане третьей страны, им, как правило, нужно разрешение. В Вене обычное основание — собственная потребность в жилье.

Как помогает ImmoLöwin

Мы проверяем ваш статус до первого просмотра, чтобы вы не тратили время на объекты, покупку которых вам не разрешат. Работаем на немецком, русском, английском и украинском, координируем нотариуса или адвоката и сопровождаем заявление до регистрации. Смотреть актуальные объекты или записаться на консультацию.