Торговое помещение в аренду или на продажу в Вене и Нижней Австрии

Коротко о главном

• Действуют ли § 27 и § 12a MRG для помещения, зависит от сферы применения закона об аренде (MRG): в полной сфере применения (Vollanwendungsbereich) — типично в старом фонде (Altbau) — действуют оба; в новостройках без публичных средств (разрешение на строительство после 30 июня 1953 года) — не действуют.
• Отступное (Ablöse) предыдущему арендатору в полной сфере применения запрещено (§ 27 Abs 1 Z 1 MRG). Допустимы возмещение фактических расходов на переезд и возмещение вложений, которые арендодатель обязан возместить предыдущему арендатору по § 10 MRG.
• Если предприятие продаётся вместе с помещением и продолжает работать в тех же помещениях, покупатель вступает в договор основной аренды (Hauptmietvertrag) (§ 12a Abs 1 MRG). Если арендная плата была ниже соразмерного уровня, арендодатель может в течение шести месяцев потребовать её повышения.
• Срочные договоры (Befristung) для коммерческих помещений возможны без минимального срока; по MRG срок должен быть согласован письменно и с твёрдой датой окончания.
• В охранных зонах (Schutzzonen) — например, во всём Внутреннем городе (Innere Stadt) — для фасада, витрин и рекламы действуют дополнительные правила (§ 7 Bauordnung für Wien).
• Комиссия при аренде: до трёх месячных арендных плат брутто (Bruttomonatsmiete) плюс 20 % НДС (USt) — с арендатора и с арендодателя, в пределах предельных ставок постановления о маклерах (Immobilienmakler-Verordnung). При покупке: 3 % плюс 20 % НДС. Принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip) для коммерческой недвижимости не действует.

Что такое торговое помещение с юридической точки зрения?

Определение: торговое помещение — коммерческое помещение в смысле § 1 MRG, в котором ведётся торговое, сервисное или гастрономическое предприятие; в арендном праве для него действуют собственные правила об отступном, о передаче при продаже предприятия и о сроке договора.

Действует ли закон об аренде и в каком объёме, зависит от здания: в полной сфере применения (Vollanwendungsbereich) действуют все нормы, в том числе § 12a и § 27. В зданиях, возведённых без публичных средств на основании разрешения на строительство, выданного после 30 июня 1953 года, действует лишь частичная сфера применения (Teilanwendungsbereich) — прежде всего защита от расторжения и правила о сроке договора (§ 1 Abs 4 MRG). Полностью исключены, например, здания, где не более двух самостоятельных квартир или коммерческих помещений.

Как мы работаем с торговыми помещениями

Помещение должно подходить бизнесу: парикмахерской нужны подводка воды и поток прохожих, заведению с кухней — вытяжка и соответствующее разрешение, офису с клиентами — хорошая доступность. Поэтому сначала мы спрашиваем об использовании, размере, расположении и сроках и о том, хотите ли вы арендовать или купить, и показываем только подходящие помещения. По каждому помещению собираем документы, нужные для решения.

Мы работаем в Вене, в округе Корнойбург и в пригородах Вены. Консультируем на русском, украинском, немецком и английском; договоры составляются на немецком, и мы объясняем их на вашем языке.

Отступное — что разрешено, а что нет

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG запрещает соглашения, по которым новый арендатор должен что-то заплатить за то, что прежний арендатор освобождает помещение, или иным образом без равноценного встречного предоставления. Не запрещены возмещение фактических расходов на переезд и возмещение затрат, которые арендодатель обязан возместить прежнему арендатору по § 10 MRG, — в разговорной речи «возмещение вложений» (Investitionsablöse). Недопустимо уплаченные суммы можно потребовать обратно (§ 27 Abs 3 MRG).

Решает то, за что платят, а не то, как платёж назван в договоре. Если вы принимаете обстановку или перестройки, каждая позиция должна быть оценена отдельно и понятно — это защищает обе стороны от последующего требования о возврате.

Продажа предприятия: переход права аренды по § 12a MRG

Если основной арендатор (Hauptmieter) торгового помещения продаёт своё предприятие для продолжения работы в этих помещениях, покупатель вместо него вступает в основную аренду (§ 12a Abs 1 MRG). Продавец и покупатель должны незамедлительно уведомить арендодателя о продаже.

Если прежняя основная арендная плата (Hauptmietzins) была ниже соразмерной арендной платы (angemessener Mietzins) по § 16 Abs 1 MRG, арендодатель вправе не позднее шести месяцев после уведомления потребовать повышения до этой суммы — с учётом вида деятельности (§ 12a Abs 2 MRG). Если у общества-арендатора решающим образом меняется контроль, например при продаже большинства долей, действует то же самое (§ 12a Abs 3 MRG).

Важно для покупателей: § 12a касается договора аренды, а не права на занятие промыслом (Gewerbeberechtigung). Что ещё переходит, а что нет, объясняет наш гид Передача бизнеса в Вене.

Срок договора, расторжение и охранная зона

Для коммерческих помещений нет законного минимального срока срочного договора. Если действует MRG — полностью или частично, — срок должен быть согласован письменно и с заранее определённой датой окончания; иначе договор считается бессрочным. Это даёт больше простора для переговоров, чем у квартир, но требует точной формулировки.

В Вене внешний облик зданий в охранных зонах (Schutzzonen) защищён (§ 7 Bauordnung für Wien); весь Внутренний город является охранной зоной. Если вы планируете новую витрину, световую рекламу или другое изменение фасада, согласуйте это с отделом городского облика (MA 19) до договора, а не после.

Разрешение на производственный объект и гастрономия

Для торговых помещений действует то же основное правило, что и для ангаров: если использование способно угрожать соседям или беспокоить их, нужна Betriebsanlagengenehmigung (разрешение на производственный объект) по § 74 GewO. Для гастрономии добавляются вентиляция, вытяжка кухни и шумозащита по отношению к квартирам в доме. Покрывает ли действующее разрешение планируемое вами использование, выясняем до договора.

Что проверить перед договором

При аренде многое регулирует сам договор: срок, отказ от расторжения, индексация, обязанности по содержанию, эксплуатационные расходы и вопрос, можно ли позже передать помещение другому. Проверьте, требуют ли отступное и за что именно. При покупке добавляются поземельная книга, заключение о долях собственности (Nutzwertgutachten) и протоколы собраний собственников, у сданного помещения — действующий договор аренды; расходы на приобретение описаны в гиде Расходы при покупке недвижимости.

Расположение лучше проверять в разное время суток: сколько людей проходит утром, днём и вечером и ваши ли это клиенты? Обратите внимание на видимость, площадь витрины, подвоз товара и зоны погрузки, а также на то, может ли клиент попасть в помещение без барьеров.

Другие коммерческие объекты — в разделе Коммерческая недвижимость, складские площади и ангары — на странице Склад: аренда или покупка, офисы — на странице Офис: аренда или покупка. Когда вместо аренды помещения речь идёт об аренде предприятия, объясняет страница Pacht или аренда в коммерческой недвижимости.

Поиск под заказ: найдём ваше помещение

Не каждое торговое помещение есть в интернете, и хорошие места часто заняты раньше, чем появляется объявление. Расскажите, какое использование, размер, расположение и сроки вам подходят и хотите ли вы арендовать или купить, — мы ищем целенаправленно и сообщаем о подходящих помещениях. Обсудить поиск