Офис в аренду или на продажу в Вене и Нижней Австрии

Коротко о главном

• Полезная площадь (Nutzfläche) и площадь брутто (Bruttogrundfläche) — разные величины; указание площади становится сопоставимым только тогда, когда ясно, какая из них имеется в виду.
• Офисы — коммерческие помещения в смысле § 1 MRG. Действует ли закон об аренде (Mietrechtsgesetz) полностью, частично или не действует вовсе, зависит от здания.
• Срочные договоры (Befristung) возможны без минимального срока; по MRG — письменно и с твёрдой датой окончания.
• Уровень отделки (Ausbaustandard) — от голых стен до меблированного офиса — определяет арендную плату и вложения.
• Коворкинг и классический офис — разные модели: гибкость против свободы обустройства.
• Комиссия при аренде: до трёх месячных арендных плат брутто (Bruttomonatsmiete) плюс 20 % НДС (USt) — с арендатора и с арендодателя, в пределах предельных ставок постановления о маклерах (Immobilienmakler-Verordnung). При покупке: 3 % плюс 20 % НДС. Принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip) для коммерческой недвижимости не действует.

Что такое офисная недвижимость с юридической точки зрения?

Определение: офисная недвижимость — коммерческое помещение для административной или сервисной деятельности; в арендном праве оно оценивается, как и другие коммерческие помещения, по § 1 MRG, экономически — по полезной площади, отделке и доступности.

Как мы работаем с офисными площадями

Офис ищут под людей, которые будут в нём работать: сколько рабочих мест, сколько переговорных, как часто приходят клиенты, как добираются сотрудники? С этих вопросов мы начинаем, прежде чем показывать площади. Затем важны расположение и доступность на общественном транспорте, планировка, свет, охлаждение летом и техническое оснащение.

Мы работаем в Вене, в округе Корнойбург и в пригородах Вены. Консультируем на русском, украинском, немецком и английском; договоры составляются на немецком, и мы объясняем их на вашем языке.

Полезная площадь или площадь брутто — почему это важно

При расчёте площадей зданий различают площадь брутто (Bruttogrundfläche), площадь нетто (Nettogrundfläche) и полезную площадь (Nutzfläche). Площадь брутто охватывает всю площадь этажа вместе со стенами. Площадь нетто — площадь пола между стенами; она делится на полезную площадь, техническую площадь (Funktionsfläche) и площадь коммуникаций (Verkehrsfläche). Полезная площадь — часть, которая служит собственно назначению, у офиса — рабочие и переговорные помещения, без коридоров, лестничных клеток и технических помещений. Так это описывает учебный материал Венского технического университета (TU Wien) к ÖNORM B 1800; сама норма платная.

Для вас это значит: «200 м²» могут в зависимости от вида площади означать заметно разный объём пригодного пространства. В каждом предложении мы указываем, какая площадь имеется в виду, а по чужим предложениям уточняем это, прежде чем вы будете сравнивать.

Уровень отделки, дополнительные расходы и срок договора

Уровень отделки варьируется от голых стен — специалисты говорят «Shell & Core» — до меблированного офиса, готового к въезду. Разница прямо влияет на арендную плату и потребность во вложениях; заранее выясните, кто оплачивает обустройство по вашим пожеланиям и в каком состоянии офис возвращается в конце. К дополнительным расходам обычно относятся эксплуатационные расходы (Betriebskosten), уборка мест общего пользования и долевое обслуживание инженерных систем; распределение регулирует договор аренды.

Для срока договора действует то же, что и для других коммерческих помещений: минимального срока нет, но по MRG — письменно и с твёрдой датой окончания. Можно ли сдавать в субаренду и кому, договор аренды должен прямо регулировать.

Коворкинг или классический офис

Коворкинг даёт краткосрочную гибкость, обычно без собственных вложений в отделку и обстановку, но с более высокими текущими расходами на рабочее место. Классический офис в долгосрочной аренде позволяет сделать собственную отделку и при стабильной потребности в площади часто даёт более низкие расходы на квадратный метр, но требует больших начальных вложений и связывает дольше. Какая модель подходит, зависит от того, насколько уверенно вы можете планировать рост.

Что проверить перед договором

Проверьте, имеет ли площадь назначение и разрешение как офис; использовать квартиру как офис без дополнительных условий нельзя. В зданиях с несколькими пользователями спросите о ключе распределения эксплуатационных расходов и о вспомогательных площадях — складе, архиве или парковочных местах. Проверьте интернет-подключение и проводку, доступ вне рабочего времени и безбарьерность.

Доступность часто решает больше, чем площадь: парковочные места у объекта, время пешком до ближайшей станции метро (U-Bahn) или городской электрички (S-Bahn) и ситуация с парковкой в округе. Осмотр в час пик покажет больше любого описания. При покупке добавляются поземельная книга, заключение о долях собственности (Nutzwertgutachten) и протоколы собраний собственников; расходы на приобретение описаны в гиде Расходы при покупке недвижимости.

Другие коммерческие объекты — в разделе Коммерческая недвижимость, торговые помещения — на странице Торговое помещение: аренда или покупка, складские площади — на странице Склад: аренда или покупка.

Поиск под заказ: найдём ваш офис

Не каждая офисная площадь есть в интернете. Расскажите, сколько рабочих мест, какое расположение и какой срок вам подходят и хотите ли вы арендовать или купить, — мы ищем целенаправленно и сообщаем о подходящих площадях. Обсудить поиск