Pacht или аренда в коммерческой недвижимости — в чём разница

Коротко о главном

• Аренда помещения и Pacht — оба договоры найма (Bestandverträge) (§ 1090 ABGB). По § 1091 ABGB это аренда помещения, если вещью можно пользоваться без дальнейшей обработки, и Pacht, если её можно использовать только прилежанием и трудом — например, ведя предприятие.
• Для разграничения судебная практика спрашивает, передаётся ли действующее предприятие (lebendes Unternehmen): обстановка, товарный запас, клиентская база, часто вместе с обязанностью вести деятельность (Betriebspflicht).
• Закон об аренде действует для аренды помещений (§ 1 Abs 1 MRG), а не для Pacht. Настоящая аренда предприятия (Unternehmenspacht) тем самым свободна от MRG.
• Название договора ничего не решает; определяющим является то, что фактически передаётся.
• Типичные объекты Pacht — гастрономия, гостиничный бизнес и автозаправочные станции.
• Аренда сельскохозяйственных и лесных угодий (Landpacht) подчиняется собственным правилам и здесь не рассматривается.

Pacht и аренда — две формы одного договора

Определение: Pacht — договор найма, при котором арендатор предприятия (Pächter) принимает не только помещения, но и работоспособное предприятие вместе с обстановкой и клиентской базой и ведёт его за свой счёт — в отличие от аренды помещения, при которой предоставляется только пользование помещением.

§ 1090 ABGB называет договором найма (Bestandvertrag) любой договор, по которому кто-либо получает пользование непотребляемой вещью на определённое время и за определённую цену. § 1091 ABGB затем различает: если вещью можно пользоваться без дальнейшей обработки, это договор аренды (Mietvertrag); если её можно использовать только прилежанием и трудом — договор Pacht (Pachtvertrag).

Как судебная практика разграничивает Pacht и аренду

Решающим по устойчивой судебной практике является то, передаётся ли действующее предприятие. Нанимателю тогда предоставляется не только помещение, но и всё, что существенно для работы предприятия, — торговое оборудование, инвентарь, товарный запас и клиентская база. Даже лишь конклюдентно согласованная обязанность вести деятельность (Betriebspflicht) сильно говорит в пользу Pacht; одного права на занятие промыслом (Gewerbeberechtigung) для этого недостаточно. Отсутствие клиентской базы, товарного запаса и права на занятие промыслом говорит скорее в пользу аренды помещения (OGH 27.11.2002, 3 Ob 274/02v).

Жёстких правил нет: каждый случай оценивается в совокупности. Называется ли договор «Pachtvertrag» или «Mietvertrag», само по себе значения не имеет.

Почему разграничение важно на практике

§ 1 Abs 1 MRG определяет сферу действия закона об аренде как аренду квартир и коммерческих помещений. Настоящая аренда предприятия поэтому под MRG не подпадает — с последствиями:

• Расторжение: действуют договор и общее право найма ABGB, а не защита от расторжения по MRG.
• Вложения арендатора предприятия нужно урегулировать договором. Запрет на отступное (Ablöse) по § 27 MRG касается арендных отношений — подробнее на странице Торговое помещение: аренда или покупка.
• Возврат в конце срока Pacht следует договорным правилам об инвентаре и состоянии.

Если арендодатель предприятия (Verpächter) сам лишь основной арендатор торгового помещения и MRG действует полностью, добавляется особенность: он вправе сдать в Pacht предприятие, работающее в помещении, даже вопреки иному соглашению, но должен уведомить арендодателя о передаче в Pacht и её сроке; если основная арендная плата была ниже соразмерной, арендодатель может на время Pacht потребовать её повышения (§ 12a Abs 5 MRG).

Типичные объекты Pacht

На практике это прежде всего предприятия, у которых обстановка и клиентская база неотделимы от стоимости бизнеса: гастрономия, гостиничный бизнес и автозаправочные станции. Сельскохозяйственные и лесные угодья тоже сдаются в Pacht, но подчиняются собственным правилам.

Мы выступаем посредниками по объектам в Pacht (Pachtobjekte) и сопровождаем арендодателей и арендаторов предприятий — сейчас, в том числе, по объекту в пригороде Вены, который предлагается в Pacht. Что доступно сейчас, смотрите в разделе Коммерческая недвижимость.

Чек-лист для арендатора и арендодателя предприятия