Продаж будинку у Відні та Нижній Австрії: порядок, особливості, витрати

Головне коротко

• Порівняно з квартирою додаються межі ділянки, призначення землі, межування й енергетичний паспорт на всю будівлю.
• Енергетичний паспорт під час продажу обов’язковий (закон EAVG 2012): не старший за 10 років, передається не пізніше 14 днів після укладення договору.
• Деякі будинки стоять не на своїй землі, а як Superädifikat або на підставі Baurecht – це змінює фінансування, податки й договір.
• У Нижній Австрії покупцям із третіх країн потрібен дозвіл земельного відомства (NÖ GVG 2007); заява – протягом 3 місяців після договору. Громадяни ЄС і ЄЕЗ прирівняні до австрійців.
• Витрати продавця: комісія 3 % плюс 20 % ПДВ, енергетичний паспорт, погашення старих застав; за прибутку – можливо, податок із продажу нерухомості (ImmoESt).
• Строк: за ринкової ціни зазвичай 3–6 місяців від першої оцінки до передачі (досвід ImmoLöwin).

Чим продаж будинку відрізняється від продажу квартири

Будинок юридично й практично складніший за квартиру, бо до угоди входить і ділянка:

• Межі й межування: неясні чи застарілі межі (наприклад, після прибудов чи нового паркану) варто з’ясувати до продажу; план межування від інженера (Ziviltechniker) дає впевненість покупцеві й банку.
• Призначення землі (Flächenwidmung): визначає, чи можна й як забудовувати ділянку. Покупці та банки регулярно перевіряють його до схвалення фінансування.
• Енергетичний паспорт: стосується всієї будівлі (див. нижче).
• Звільнення від обтяжень: наявні іпотеки треба погасити до або під час передачі.

Superädifikat і Baurecht

Superädifikat – це будівля, зведена на чужій землі; власник будинку не володіє ділянкою, а зазвичай користується нею як орендар. Тому фінансування, податок на придбання й договір влаштовані інакше, ніж за звичайної купівлі будинку: продається будівля, а до неї – наявний чи новий договір оренди землі. Схоже, але окремо врегульоване Baurecht за законом про право забудови – зареєстроване в Grundbuch строкове право будувати на чужій землі.

Приклад із практики ImmoLöwin: в одного об’єкта в Лангенцерсдорфі будинок стоїть як Superädifikat на землі монастиря Клостернойбург (Stift Klosterneuburg). Покупець набуває будівлю й укладає з монастирем новий безстроковий договір оренди землі – з індексованою орендною платою та довгою відмовою власника землі від розірвання. Такі конструкції в передмістях Відня не рідкість і потребують окремої перевірки до пропозиції про купівлю.

Енергетичний паспорт під час продажу будинку

За законом EAVG 2012 продавець мусить показати покупцеві енергетичний паспорт до того, як той зробить своє договірне волевиявлення, і передати його не пізніше 14 днів після укладення договору. Паспорт має бути не старшим за 10 років. Уже в оголошенні треба вказати потребу в теплі на опалення й коефіцієнт загальної енергоефективності – це обов’язок і продавця, і рієлтора. Виняток – об’єктивно аварійні будівлі, якщо це зазначено в оголошенні й покупець зобов’язується їх знести.

Земельний обіг у Нижній Австрії: покупці з третіх країн

Якщо будинок у Нижній Австрії продається іноземній особі, покупцеві до реєстрації в Grundbuch потрібен дозвіл земельного відомства Нижньої Австрії. Це не стосується громадян, прирівняних до австрійців за правом ЄС, – наприклад, громадян ЄС і ЄЕЗ (§ 15 NÖ GVG 2007):

Для продавця це насамперед означає: закладайте запас часу – продаж покупцеві з третьої країни стає реєстровним лише з дозволом. Що ще важливо покупцям з-за кордону – у посібнику Купівля нерухомості іноземцями.

Витрати продавця

Хто продає успадкований об’єкт, знайде податкові питання в посібнику Продаж успадкованої нерухомості. Порядок продажу крок за кроком – Як відбувається продаж нерухомості.

Скільки триває продаж

За практикою ImmoLöwin: за правильно оціненої ринкової ціни продаж зазвичай займає 3–6 місяців від першої оцінки до передачі. Умова вирішальна: завищена стартова ціна радше затягує процес, ніж створює запас для торгу.

Покупці сьогодні поінформовані як ніколи: вони перевіряють пропозиції за допомогою ШІ-асистентів і за хвилини порівнюють їх із даними Statistik Austria, порталами й калькуляторами. Тому завищена ціна не залишає запасу для торгу, а виводить об’єкт із вибірки – він залежується й потім часто продається дешевше, ніж міг би. Ми прямо не радимо завищувати ціну; реалістична перша оцінка – головний важіль для строку продажу. Першу оцінку дає калькулятор вартості.