Продаж успадкованої нерухомості: порядок, податки, що важливо спадкоємцям

Головне коротко

• Продати можна лише після Einantwortungsbeschluss – до цього спадкоємець не має права розпоряджатися об’єктом.
• Власником стають уже з набранням постановою чинності; реєстрація в Grundbuch після цього декларативна.
• При передачі в колі родини реєстраційне мито рахують від потрійної кадастрової вартості (Einheitswert), але не більше 30 % вартості (§ 26a GGG).
• Податок на придбання при безоплатній передачі в колі родини – за шкалою: 0,5 % до 250 000 €, 2 % на наступні 150 000 €, 3,5 % понад, від вартості земельної ділянки (Grundstückswert).
• Під час подальшого продажу – ImmoESt 30 % з прибутку (купівля спадкодавцем після 31.3.2002) або 4,2 % з виторгу (раніша купівля); важлива дата купівлі спадкодавцем.
• Звільнення для основного місця проживання спадкоємцеві отримати складно; умови перевірити з податковим консультантом.
• За кількох спадкоємців для продажу потрібна згода всіх; обов’язкова частка – грошова вимога, а не право на саму нерухомість.

Від спадщини до продажу: правовий шлях

Спадкове провадження (Verlassenschaftsverfahren) – це судова процедура, у якій майно померлого розподіляється між спадкоємцями; вона завершується постановою про введення в спадщину. Лише тоді ясно, хто що успадковує. Щодо нерухомості спадкоємець стає власником уже з набранням постановою чинності – подальша реєстрація в Grundbuch це лише підтверджує. На практиці без постанови об’єкт не можна ні зареєструвати, ні надійно продати: покупець і його банк вимагатимуть, щоб спадкоємця було внесено до Grundbuch.

Збори при передачі спадкоємцям

1. Податок на придбання при безоплатному набутті в пільговому колі осіб (зокрема подружжя, зареєстровані партнери, діти, онуки, брати й сестри за законом GrEStG) – за шкалою від вартості земельної ділянки: 0,5 % на перші 250 000 €, 2 % на наступні 150 000 €, 3,5 % понад.
2. Реєстраційне мито при пільгових набуттях (§ 26a GGG) – рахується не від повної вартості, а від потрійної кадастрової вартості, але не більше 30 % вартості права. Кадастрову вартість визначає податкова.

Податок із продажу при подальшому продажу

Якщо спадкоємець згодом продає об’єкт, для ImmoESt важлива дата купівлі спадкодавцем – саме успадкування новою купівлею не вважається.

Надбавка при зміні призначення з 2025 року: якщо ділянку переведено в Bauland після 31.12.2024 і продано після 30.6.2025, оподатковуваний прибуток за земельною частиною зростає на 30 % – додатково до податку з таблиці. Надбавки немає при звільненні для основного місця проживання або при збитку.

Звільнення для основного місця проживання: правило двох років (§ 30 абз. 2 п. 1 літ. a EStG) вимагає, щоб об’єкт від моменту купівлі щонайменше два роки був основним місцем проживання; спадщина купівлею не вважається, тож для спадкоємців це правило практично не працює. Для правила п’яти років (літ. b, п’ять з останніх десяти років) є особливі правила при безоплатному набутті – чи застосовні вони у вашому випадку, треба перевірити з податковим консультантом, перш ніж розраховувати на звільнення.

Спільнота спадкоємців і обов’язкова частка

Якщо успадковують кілька осіб, вони утворюють спільноту спадкоємців – кожен має ідеальну частку відповідно до своєї спадкової частки, і ніхто не може сам розпоряджатися всім об’єктом. Для продажу потрібна згода всіх спадкоємців або попередній поділ чи угода про поділ спадщини.

Обов’язкова частка (Pflichtteil) – це не право на нерухомість, а грошова вимога до спадкоємців: особи з правом на обов’язкову частку (нащадки, подружжя й зареєстровані партнери) отримують половину своєї законної спадкової частки. Вимагати її можна не раніше ніж через рік після смерті; за несправедливої тяжкості суд може відстрочити виплату. Для продажу це означає: навіть не-спадкоємець через невиплачену обов’язкову частку може чинити економічний тиск на строки.

Коли можна підписувати?

Договір купівлі-продажу успадкованої нерухомості має сенс підписувати лише після набрання чинності постановою про введення в спадщину – до цього немає надійного права розпорядження, а покупець чи його банк навряд чи фінансуватиме без підтвердження статусу спадкоємця. Оцінку й підготовку продажу часто можна провести ще під час провадження. Як ми супроводжуємо продаж будинку – на сторінці Продати будинок у Відні та Нижній Австрії.