Як купити нерухомість в Австрії в іпотеку у 2026 році?

Коротко про головне

• Власні кошти: орієнтир нагляду — не менше 10 % ціни (кредит не більше 90 %); банки часто очікують близько 20 % власних коштів плюс супутні витрати; точна сума залежить від банку, кредитоспроможності та забезпечення.
• Платоспроможність: платіж не має перевищувати 40 % чистого доходу сім’ї, строк — 35 років.
• Постанова KIM: припинила дію 30 червня 2025 року; відтоді ті самі показники — рекомендація нагляду FMA.
• Ставки: нові житлові кредити наприкінці 2025 року — плавні 3,21 %, фіксовані близько 3,42 %.
• Фіксована ставка: 86 % нових житлових кредитів 2025 року видані з фіксованою ставкою.
• Дострокове погашення: за фіксованої ставки зараз компенсація не більше 1 %; за договорами з 1 січня 2027 року — до 3 %.
• Витрати на кредит: реєстрація застави (Pfandrecht) 1,2 % від внесеної суми, плюс збори банку за оформлення та оцінку.

Що діє після закінчення постанови KIM?

Постанова KIM (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) — обов’язкові правила нагляду FMA для приватних житлових кредитів; вона діяла з 1 серпня 2022 року до 30 червня 2025 року. З 1 липня 2025 року три її показники — лише орієнтири циркуляра FMA: кредит не більше 90 % вартості, платіж не більше 40 % доходу, строк не більше 35 років. Банки можуть відступати від них, якщо видача загалом залишається надійною.

На практиці змінилося небагато. Більшість банків перевіряє за попередніми межами, окремі стали гнучкішими щодо власних коштів — зазвичай за вищу ставку.

Скільки потрібно власних коштів?

При купівлі в кредит розраховуйте на 20 % ціни плюс близько 11 % супутніх витрат. Ці витрати банки неохоче включають у кредит; як правило, їх оплачують зі своїх коштів.

Припущення — як у гіді Додаткові витрати при купівлі: ріелтор 3 % + ПДВ, договір 1,5 % + ПДВ, застава 120 % суми кредиту.

Який кредит я можу собі дозволити?

Правило нагляду: щомісячний платіж не більше 40 % чистого доходу сім’ї. За 4 000 € чистими це 1 600 € на місяць.

Банки віднімають від доходу чинні кредити та витрати на життя і часто рахують із запасом за ставкою. Тому реальна сума зазвичай нижча. Свій платіж можна розрахувати в кредитному калькуляторі.

Фіксована чи плавна ставка?

Фіксована ставка закріплює платіж на 10–25 років; плавна слідує за Euribor і може змінюватися в обидва боки. Наприкінці 2025 року вони були близькі: плавна в середньому 3,21 %, фіксована близько 3,42 %. Депозитна ставка ЄЦБ з 16 вересня 2026 року становить 2,50 %; у червні її підняли до 2,25 %. Конкретна ставка за житловим кредитом залежить від пропозиції банку, кредитоспроможності та строку фіксації ставки.

Багато банків пропонують змішані варіанти: частина за фіксованою, частина за плавною ставкою, або фіксована ставка на перші 10 років.

Що змінюється у 2027 році при достроковому погашенні?

Якщо достроково погасити кредит із фіксованою ставкою, банкові належить компенсація (§ 20 Закону про іпотечні кредити, Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Компенсація обмежена 0,5 % суми, що погашається достроково, якщо до погодженого закінчення кредитного договору залишається не більше одного року, — значення має залишок строку кредитного договору, а не закінчення періоду фіксації ставки. В інших випадках межа для чинних договорів — 1 %; для нових договорів з 1 січня 2027 року діють змінені правила: для договорів, укладених із цієї дати, межа зростає до 3 %.

При достроковому погашенні 250 000 € це не більше 2 500 € за нинішніми правилами — і до 7 500 € за договором з 2027 року. Без змін: кредити з плавною ставкою погашаються без компенсації за дотримання погодженого строку повідомлення, і до 10 000 € протягом дванадцяти місяців теж без компенсації. Якщо ви купуєте у 2026 році з фіксованою ставкою, підпишіть кредитний договір до кінця року.

Які витрати в самого кредиту?

• Застава: 1,2 % від суми, внесеної до Grundbuch. Банки зазвичай вносять близько 120 % суми кредиту.
• Збір за оформлення та оцінку: залежить від банку; обидва обговорюються.
• Рахунок і страхування: деякі банки вимагають страхування життя або будівлі.
• Окремого мита за кредитний договір в Австрії з 2011 року немає.

Чи є субсидії?

Так, але це компетенція федеральних земель. Відень і Нижня Австрія підтримують купівлю житла пільговими кредитами або субсидіями — зазвичай для основного місця проживання і залежно від доходу. Актуальні умови публікує уряд землі; перевірте їх до схвалення кредиту: деякі програми вимагають заяви ще до купівлі.

Що діє для покупців із-за кордону?

Покупці без австрійського доходу кредит отримують, але на суворіших умовах. У нашій практиці банки вимагають від них 40–50 % власних коштів, а дохід із ЄС визнається легше, ніж із третіх країн. Чи можете ви взагалі купити нерухомість — читайте в гіді Купівля нерухомості іноземцем.

Шість кроків до іпотеки

1. Порахувати бюджет. Чесно зіставити власні кошти, супутні витрати та посильний платіж.
2. Зібрати документи. Довідки про доходи або баланси, виписки за рахунками, чинні кредити, документ, що посвідчує особу.
3. Порівняти пропозиції. Два-три банки або незалежний консультант із фінансування; порівнювати ефективну річну ставку, а не лише номінальну.
4. Схвалення до пропозиції про купівлю. Зі схваленням кредиту ви торгуєтеся про ціну з сильнішої позиції.
5. Пропозиція про купівлю із застереженням про фінансування. Якщо банк відмовить, ви нічим не зв’язані.
6. Кредитний договір, застава, виплата. Банк перераховує гроші довірчому управителю, він — продавцеві після реєстрації в Grundbuch.

Як допомагає ImmoLöwin

Ми заздалегідь розраховуємо для кожного об’єкта власні кошти, супутні витрати та платіж і працюємо з незалежними консультантами з фінансування, які запитують пропозиції кількох банків — зокрема для покупців із-за кордону. Дивитися актуальні об’єкти або записатися на консультацію.