Как продать недвижимость в Австрии?

Коротко о главном

• Деньги идут через доверительный счёт. Продавец получает цену, когда покупатель внесён в Grundbuch. Если разрешение для граждан третьих стран не нужно — обычно через четыре-восемь недель после принятой оферты.
• Налог на прибыль от продажи (ImmoESt): 30 % от прибыли. Нотариус или адвокат рассчитывает его и перечисляет из цены.
• Без налога продаётся собственное основное жильё, если вы жили там с покупки не меньше двух лет или непрерывно пять лет из последних десяти.
• Внимание, 2027: для недвижимости, купленной до 1 апреля 2002 года, налог по договорам с 1 января 2027 года вырастет с 4,2 % до 6 % от цены.
• Энергосертификат: обязанность продавца. В объявлении должны стоять HWB и fGEE.
• Комиссия маклера для продавца: не более 3 % плюс НДС. Эксклюзивный договор с частным лицом не должен длиться дольше шести месяцев.

Семь шагов коротко

Семь шагов подробно

1. Определить цену

От цены в объявлении зависит, как быстро вы продадите. Слишком высокая — квартира висит в объявлениях, и потом её приходится снижать. Слишком низкая — вы теряете деньги. Основа — реальные цены сделок по похожим объектам, состояние, этаж, балкон или терраса, размер ремонтного фонда. Как считают маклеры и оценщики, объясняет гид Оценка недвижимости.

2. Подготовить документы и энергосертификат

Покупатели и банки просят одни и те же документы. Кто собрал их с самого начала, продаёт быстрее и торгуется с более сильной позиции. Список — в чек-листе ниже.

Энергосертификат обязателен. Вы должны показать его покупателям заблаговременно, до их оферты, и передать покупателю в течение 14 дней после заключения договора. Сертификат должен быть не старше десяти лет. Теплопотребность (HWB) и коэффициент общей энергоэффективности (fGEE) указываются уже в объявлении. Если их нет, продавцу и маклеру грозит административный штраф до 1 450 €.

3. Поручить продажу маклеру

Договор с маклером заключается письменно. В нём указаны комиссия, цена предложения и срок. Комиссия продавца — не более 3 % от цены плюс 20 % НДС.

Эксклюзивный договор (Alleinvermittlungsauftrag) означает, что объект предлагает только этот маклер. Такой договор заключается явно и письменно. С частным лицом при продаже он не должен длиться дольше шести месяцев. Взамен маклер обязан активно продавать. Если в этот срок вы продадите через другого маклера, согласованная комиссия всё равно может стать к оплате.

4. Реклама и показы

Хорошие фото, план и честное описание приводят правильных покупателей. До показа маклер выясняет, может ли покупатель профинансировать покупку. Так к вам приходят меньше людей, но серьёзные. Сколько длится продажа, зависит прежде всего от того, насколько цена близка к рынку.

5. Принять оферту

Kaufanbot — письменное предложение покупателя. С вашим акцептом договор купли-продажи заключён, поэтому до подписи проверьте его внимательно:

• цена и остающиеся мебель и техника;
• дата передачи, совместимая с вашим переездом;
• условия: оговорка о финансировании обычна, но нужна чёткая конечная дата;
• для покупателей из третьих стран — разрешение органа по сделкам с землёй, которое удлиняет процесс;
• кто составляет договор и ведёт доверительный счёт.

6. Договор и доверительный счёт

Нотариус или адвокат составляет договор купли-продажи и хранит цену на доверительном счёте (Treuhandkonto). Вашу подпись нужно заверить. Параллельно происходят три вещи:

• Резервирование очерёдности: по вашему заявлению в Grundbuch вносится отметка о предстоящей продаже (Rangordnung). На год она закрепляет очередь покупателя.
• Снятие обременений: если кредит ещё не выплачен, его гасят из цены. Ваш банк подтверждает остаток и даёт согласие на удаление залога. Для жилищных кредитов, выданных с марта 2016 года, компенсация банку за досрочное погашение при фиксированной ставке ограничена 1 % от погашаемой суммы, в последний год фиксации — 0,5 %. При плавающей ставке её нет. Что меняется для новых кредитов с 2027 года, объясняет гид Финансирование недвижимости.
• Налог ImmoESt: составитель договора сам рассчитывает его и перечисляет из цены. Для этого ему нужен ваш прежний договор покупки и документы о крупных вложениях.

7. Передача и выплата

Передача — в согласованную дату, обычно когда вся цена уже на доверительном счёте. Зафиксируйте в протоколе показания счётчиков, ключи и состояние. Расторгните договоры на энергию и сообщите управляющей компании. Если вы выезжаете, снимитесь с регистрации или перерегистрируйтесь в течение трёх дней.

Когда покупатель внесён в Grundbuch, доверенное лицо выплачивает деньги: сначала вашему банку, затем налог, остаток — вам.

Налог ImmoESt: сколько платить при продаже?

С 2012 года налогом облагается любая продажа недвижимости с прибылью, сколько бы лет вы ею ни владели. Ставка — 30 %. Как считается прибыль, зависит от того, когда вы купили.

Куплено с 1 апреля 2002 года (Neuvermögen). Облагается фактическая прибыль: цена продажи минус цена покупки с расходами (налог на приобретение, Grundbuch, маклер, договор), плюс затраты на создание и капитальное улучшение — пристройка, замена всех окон. Текущий ремонт не учитывается. Для сдаваемых объектов вычитается уже учтённая амортизация. Расходы на продажу, например ваша комиссия маклеру, налогооблагаемую прибыль не уменьшают.

Куплено до 1 апреля 2002 года (Altvermögen). Здесь налог считается по упрощённой схеме. По договорам до 31 декабря 2026 года — 4,2 % от цены продажи. Если участок после 1987 года перевели в земли под застройку — 18 %. По договорам с 1 января 2027 года ставки вырастут до 6 % и 21 %. Решает дата договора купли-продажи, а не дата оплаты.

Для участков, переведённых в земли под застройку после 31 декабря 2024 года, прибыль дополнительно увеличивается на 30 %.

Когда продажа без налога?

• Основное жильё: вы жили там с момента покупки не меньше двух лет подряд или непрерывно не меньше пяти лет из последних десяти перед продажей. Важен реальный центр жизни, а не только регистрация. С продажей основное жильё оставляется. Льгота распространяется на участок до 1 000 м².
• Дом, построенный вами: освобождается здание, но не участок, если вы строили сами и последние десять лет не сдавали дом.

Если остальной ваш доход невысокий, обычная прогрессивная ставка может оказаться выгоднее 30 %. Этот вариант выбирается в налоговой декларации.

Кто за что платит при продаже?

Как продать сданную квартиру или Vorsorgewohnung?

Действующий договор аренды с продажей не прекращается. Как правило, покупатель принимает его вместе с залогом арендатора. Для инвестора это часто плюс, для покупателя «для себя» — повод отказаться. От этого зависит, кому вы продаёте.

Если при покупке инвестиционной квартиры (Vorsorgewohnung) вы вернули НДС и продаёте её в течение 20 лет без НДС, часть возврата придётся отдать. Альтернатива — продажа с НДС. Решите это с налоговым консультантом до того, как назначите цену.

Чек-лист: документы для продажи

• ☐ свежая выписка из Grundbuch
• ☐ энергосертификат не старше десяти лет
• ☐ для квартиры: договор о собственности на квартиры (Wohnungseigentumsvertrag) и заключение о долях (Nutzwertgutachten)
• ☐ протоколы последних собраний собственников, решённые ремонты
• ☐ размер ремонтного фонда, текущий ежемесячный платёж, последний годовой расчёт коммунальных расходов
• ☐ планы; для мансарды, пристройки или дома — разрешение на строительство и уведомление о завершении или разрешение на эксплуатацию
• ☐ при аренде: договор аренды, залог, список арендных платежей
• ☐ для налога: ваш прежний договор покупки, документы о перестройках, справка о регистрации как подтверждение основного жилья
• ☐ при кредите: кредитный договор и контакт в банке
• ☐ документ, удостоверяющий личность

Как ImmoLöwin помогает с продажей

Мы определяем цену по реальным сравнимым сделкам, собираем документы и до показа проверяем, могут ли покупатели профинансировать покупку. Для договора и доверительного счёта работаем с проверенными нотариусами и адвокатами, которые делают быстро и за адекватные деньги. Покупателей находим на немецком, русском, английском и украинском. Обсудить продажу.