Недвижимость на продажу: 1010 Innere Stadt

Что такое Иннере Штадт

Иннере Штадт — 1-й район Вены: территория внутри Рингштрассе и до Донауканала, со Stephansdom, Хофбургом, Оперой и пешеходными зонами Graben, Kärntner Straße и Kohlmarkt. Сама Рингштрассе длиной 5,2 километра открыта в 1865 году.

Определение: Иннере Штадт — это район Вены, где под защитой находится не только квартира, но и весь дом: каждая покупка одновременно означает покупку в охранной зоне и в объекте всемирного наследия.

Жильё здесь — лишь одна из функций наряду с администрацией, торговлей, гастрономией и туризмом. Это определяет быт сильнее, чем в любом другом районе: один и тот же адрес днём — оживлённая торговая улица, а вечером — тихий переулок, или наоборот.

Охранная зона и наследие ЮНЕСКО — что это значит для покупателя

В охранной зоне защищён внешний облик здания. Снос возможен только с подтверждением городского департамента по архитектуре (MA 19) — и только если нет общественного интереса в сохранении дома или ремонт технически невозможен либо экономически неприемлем.

Для покупки это означает две вещи. Во-первых, если вы планируете серьёзную перестройку — новые окна, изменения фасада или крыши, — выясните её реализуемость до подписания, а не после. Во-вторых, охранная зона — причина, по которой предложение остаётся дефицитным. Новое предложение появляется здесь почти только за счёт реставрации и надстройки мансард в существующих домах, а не за счёт новостроек.

Сдача в аренду — правило 90 дней и закон об аренде

Многие покупатели в 1-м районе ищут квартиру, в которой будут жить часть времени, а в остальное время сдавать. С 1 июля 2024 года для этого действуют чёткие границы: исключение до 90 дней в календарном году действует только для временной сдачи собственного жилья, когда владелец не отказывается от своего места жительства насовсем; уплачивается Ortstaxe. Это не общее разрешение сдавать туристам квартиру, купленную только как вложение. Дополнительно нужно проверить согласия по арендному праву и праву квартирной собственности. Для сдачи сверх этого срока нужно особое разрешение — сроком не более пяти лет, только вне жилых зон и не более чем для половины квартир в доме. В жилых зонах коммерческая краткосрочная аренда не допускается вовсе. Штрафы — до 50 000 евро.

Находится ли адрес в жилой зоне, показывает план зонирования (Flächenwidmungsplan) — по конкретному дому, а не по району.

При классической долгосрочной аренде для квартир в домах, построенных до 1945 года, как правило, действует система ориентировочной арендной ставки (Richtwertmietzins) по закону об аренде (MRG). При фонде, который на три четверти старше 1919 года, это касается большинства квартир. Поэтому тот, кто считает в 1-м районе арендную доходность, сначала считает по закону об аренде — и только потом по рынку.

Кому Иннере Штадт подходит, а кому нет

Подходит: покупателям, для которых главное — долгосрочное сохранение капитала; международным покупателям — для себя или как второе жильё; всем, для кого решают адрес, архитектура и короткие расстояния.

Подходит хуже: семьям, которым нужно много зелени; инвесторам, ориентированным прежде всего на текущую доходность; тем, кто рассчитывает на круглогодичную краткосрочную сдачу.

Что проверить до покупки в 1010

1. 1. Зонирование адреса — жилая зона или нет, если планируется сдача в аренду.
2. 2. Планы перестройки — заранее сверить с требованиями охранной зоны.
3. 3. Закон об аренде — год постройки дома и применимость Richtwert.
4. 4. Шум в разное время суток — гастрономия, доставка, туристические потоки.
5. 5. Этаж и лифт — в старом фонде существенный ценовой фактор.
6. 6. Состояние дома — протоколы собраний собственников, резервный фонд (Rücklage), предстоящие ремонты.
7. 7. Место в гараже — в 1-м районе редкость, оценивается отдельно.

→ Подробнее: Порядок покупки недвижимости · Дополнительные расходы при покупке · Соседние районы: 1030 Ландштрассе · 1020 Леопольдштадт

Частые вопросы о недвижимости в 1010 Вена