Как купить недвижимость в Австрии в ипотеку в 2026 году?

Коротко о главном

• Собственные средства: ориентир надзора — не менее 10 % цены (кредит не более 90 %); банки часто ожидают около 20 % собственных средств плюс сопутствующие расходы; точная сумма зависит от банка, кредитоспособности и обеспечения.
• Платёжеспособность: платёж не должен превышать 40 % чистого дохода семьи, срок — 35 лет.
• Постановление KIM: перестало действовать 30 июня 2025 года; с тех пор те же показатели — рекомендация надзора FMA.
• Ставки: новые жилищные кредиты в конце 2025 года — плавающие 3,21 %, фиксированные около 3,42 %.
• Фиксированная ставка: 86 % новых жилищных кредитов 2025 года выданы с фиксированной ставкой.
• Досрочное погашение: при фиксированной ставке сейчас компенсация не более 1 %; по договорам с 1 января 2027 года — до 3 %.
• Расходы на кредит: регистрация залога (Pfandrecht) 1,2 % от внесённой суммы, плюс сборы банка за оформление и оценку.

Что действует после окончания постановления KIM?

Постановление KIM (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) — обязательные правила надзора FMA для частных жилищных кредитов; оно действовало с 1 августа 2022 года по 30 июня 2025 года. С 1 июля 2025 года три его показателя — лишь ориентиры циркуляра FMA: кредит не более 90 % стоимости, платёж не более 40 % дохода, срок не более 35 лет. Банки могут отступать от них, если выдача в целом остаётся надёжной.

На практике изменилось немногое. Большинство банков проверяет по прежним границам, отдельные стали гибче по собственным средствам — обычно за более высокую ставку.

Сколько нужно собственных средств?

При покупке в кредит рассчитывайте на 20 % цены плюс около 11 % сопутствующих расходов. Эти расходы банки неохотно включают в кредит; как правило, их оплачивают из своих средств.

Допущения — как в руководстве Дополнительные расходы при покупке: маклер 3 % + НДС, договор 1,5 % + НДС, залог 120 % суммы кредита.

Какой кредит я могу себе позволить?

Правило надзора: ежемесячный платёж не более 40 % чистого дохода семьи. При 4 000 € чистыми это 1 600 € в месяц.

Банки вычитают из дохода действующие кредиты и расходы на жизнь и часто считают с запасом по ставке. Поэтому реальная сумма обычно ниже. Свой платёж можно рассчитать в кредитном калькуляторе.

Фиксированная или плавающая ставка?

Фиксированная ставка закрепляет платёж на 10–25 лет; плавающая следует за Euribor и может меняться в обе стороны. В конце 2025 года они были близки: плавающая в среднем 3,21 %, фиксированная около 3,42 %. Депозитная ставка ЕЦБ с 16 сентября 2026 года составляет 2,50 %; в июне её подняли до 2,25 %. Конкретная ставка по жилищному кредиту зависит от предложения банка, кредитоспособности и срока фиксации ставки.

Многие банки предлагают смешанные варианты: часть по фиксированной, часть по плавающей ставке, или фиксированная ставка на первые 10 лет.

Что меняется в 2027 году при досрочном погашении?

Если досрочно погасить кредит с фиксированной ставкой, банку положена компенсация (§ 20 Закона об ипотечных кредитах, Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Она ограничена 0,5 % досрочно погашаемой суммы, если до согласованного окончания кредитного договора остаётся не более одного года, — значение имеет остаток срока кредитного договора, а не окончание периода фиксации ставки. В остальных случаях предел для действующих договоров — 1 %; для новых договоров с 1 января 2027 года действуют изменённые правила: для договоров, заключённых с этой даты, предел вырастает до 3 %.

При досрочном погашении 250 000 € это не более 2 500 € по нынешним правилам — и до 7 500 € по договору с 2027 года. Без изменений: кредиты с плавающей ставкой погашаются без компенсации, если соблюдён согласованный срок уведомления, и до 10 000 € в течение двенадцати месяцев тоже без компенсации. Если вы покупаете в 2026 году с фиксированной ставкой, подпишите кредитный договор до конца года.

Какие расходы у самого кредита?

• Залог: 1,2 % от суммы, внесённой в Grundbuch. Банки обычно вносят около 120 % суммы кредита.
• Сборы за оформление и оценку: зависят от банка, о размере обоих можно договориться.
• Счёт и страховки: некоторые банки требуют страхование жизни или здания.
• Отдельной пошлины за кредитный договор в Австрии с 2011 года нет.

Есть ли субсидии?

Да, но это компетенция федеральных земель. Вена и Нижняя Австрия поддерживают покупку жилья льготными кредитами или субсидиями — обычно для основного места жительства и в зависимости от дохода. Актуальные условия публикует правительство земли; проверьте их до одобрения кредита: некоторые программы требуют заявления ещё до покупки.

Что действует для покупателей из-за рубежа?

Покупатели без австрийского дохода кредит получают, но на более жёстких условиях. В нашей практике банки требуют от них 40–50 % собственных средств, а доход из ЕС признаётся легче, чем из третьих стран. Можете ли вы вообще купить недвижимость — читайте в руководстве Покупка недвижимости иностранцем.

Шесть шагов к ипотеке

1. Посчитать бюджет. Честно сопоставить собственные средства, сопутствующие расходы и посильный платёж.
2. Собрать документы. Справки о доходах или балансы, выписки по счетам, действующие кредиты, удостоверение личности.
3. Сравнить предложения. Два-три банка или независимый консультант по финансированию; сравнивать эффективную годовую ставку, а не только номинальную.
4. Одобрение до предложения о покупке. С одобрением кредита вы торгуетесь о цене с более сильной позиции.
5. Предложение о покупке с оговоркой о финансировании. Если банк откажет, вы ничем не связаны.
6. Кредитный договор, залог, выплата. Банк перечисляет деньги доверительному управляющему, он — продавцу после регистрации в Grundbuch.

Как помогает ImmoLöwin

Мы заранее рассчитываем для каждого объекта собственные средства, сопутствующие расходы и платёж и по желанию сопровождаем вас в банк или к независимым консультантам по финансированию, которые запрашивают предложения нескольких банков — в том числе для покупателей из-за рубежа. Кредитным посредником мы не являемся. Смотреть актуальные объекты или записаться на консультацию.