Neubau in Wien kaufen: Was kostet Erstbezug, und wie schützt Sie das Gesetz?

Das Wichtigste in Kürze

• Erstbezug in Wien 2026: rund 5.430 €/m², gebraucht rund 3.810 €/m² (WKO-Immobilienpreisspiegel Wien, April 2026).
• Neubaupreise stiegen österreichweit im 2. Quartal 2026 um 4,9 % zum Vorjahr (Statistik Austria, Häuserpreisindex, 23.09.2026).
• Kauf vor Fertigstellung: Zahlung nach Ratenplan A oder B des Bauträgervertragsgesetzes; 2 % bleiben bis drei Jahre nach Übergabe zurück oder werden durch Garantie ersetzt.
• Für Mängel haftet der Bauträger drei Jahre ab Übergabe (Gewährleistung für unbewegliche Sachen).
• Nebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und Treuhand — den Vertragserrichter gibt meist der Bauträger vor.
• Wer vermietet, kann als Unternehmer die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis zurückholen (Vorsorgewohnung); dafür gilt ein Beobachtungszeitraum von 20 Jahren.
• Neubau-Eigentumswohnungen ohne Förderung unterliegen nur teilweise dem Mietrechtsgesetz — der Mietzins ist frei vereinbar.

Was kostet eine Neubauwohnung in Wien?

Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Wien nennt für 2026 im Schnitt 5.430 € pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Erstbezug und 3.810 € für gebrauchte Wohnungen. Erstbezug — dazu zählen Neubauten, aber auch umfassend sanierte Wohnungen — kostet damit laut Preisspiegel gut 40 % mehr als eine gebrauchte Wohnung. Das Plus bezahlt man für Energiestandard, Freiflächen, Lift und Garage — und dafür, dass in den ersten Jahren kaum Sanierungen anfallen.

Der Preisspiegel beruht auf von Immobilientreuhändern gemeldeten Transaktionsdaten, die mit Grundbuchdaten abgeglichen werden, der Häuserpreisindex auf tatsächlichen Transaktionen. Für die einzelne Wohnung sind beide nur ein Rahmen: Geschoß, Ausrichtung und Freifläche verschieben den Preis innerhalb desselben Projekts deutlich. Mehr zu den Quellen auf unserer Seite Immobilienpreise Wien.

Wie schützt das Bauträgervertragsgesetz Käufer?

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) sorgt dafür, dass Sie beim Kauf vor der Fertigstellung nie mehr zahlen, als bereits gebaut ist. Das Geld fließt über einen Treuhänder — einen Notar oder Rechtsanwalt — und wird erst nach bestätigtem Baufortschritt an den Bauträger ausbezahlt.

Die letzten 2 % dienen der Absicherung von Mängeln; der Bauträger kann sie durch eine Bankgarantie oder Versicherung ersetzen (§ 10 BTVG). Den Baufortschritt bestätigt ein Sachverständiger. Welcher Ratenplan gilt, steht im Kaufvertrag.

Welche Nebenkosten fallen beim Neubau an?

Die Nebenkosten sind beim Neubau fast dieselben wie beim Kauf einer gebrauchten Wohnung: rund 10 % des Kaufpreises. Zwei Unterschiede sind typisch.

• Vertragserrichter und Treuhänder gibt meist der Bauträger vor; die Kosten dafür sind oft als Pauschale oder Prozentsatz im Kaufvertrag festgelegt.
• Käuferprovision fällt beim Direktkauf vom Bauträger häufig nicht an. Ob ein Neubauprojekt provisionsfrei ist, steht in jedem Inserat.

Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbucheintragung (1,1 %) zahlen Sie auch beim Neubau. Die vollständige Aufstellung finden Sie im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf, die Regeln zur Provision unter Maklerprovision.

Neubau als Anlage: Umsatzsteuer und Mietrecht

Wer eine Neubauwohnung kauft, um sie zu vermieten, kann als Vermieter unter Bedingungen die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis vom Finanzamt zurückholen. Im Gegenzug wird die Miete umsatzsteuerpflichtig; für den Vorsteuerabzug gilt ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren — ändert sich die steuerliche Nutzung in dieser Zeit, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen. Das ist das Modell der Vorsorgewohnung; Details erklären wir unter Investieren.

Mietrechtlich ist Neubau einfacher als Altbau: Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 ohne öffentliche Förderung errichtet wurden, unterliegen nur teilweise dem Mietrechtsgesetz. Der Richtwert gilt dort nicht, der Mietzins ist frei vereinbar. Bei geförderten Projekten gelten dagegen die Bedingungen der Wohnbauförderung.

Checkliste vor dem Kauf vom Bauträger

Vor der Unterschrift sollten Sie sieben Unterlagen gesehen und verstanden haben. Das dauert ein bis zwei Wochen und erspart die meisten Konflikte nach der Übergabe.

1. Bau- und Ausstattungsbeschreibung — sie ist Vertragsbestandteil; was dort nicht steht, schuldet der Bauträger nicht.
2. Pläne und Nutzwertgutachten — Wohnfläche, Freiflächen, Kellerabteil und der Anteil an der Liegenschaft.
3. Ratenplan und Treuhänder — Ratenplan A oder B, Name des Treuhänders, Zahlungsweg.
4. Fertigstellungstermin und Pönale — was passiert, wenn der Bauträger den Termin nicht hält.
5. Energieausweis — Heizwärmebedarf und Heizsystem; er ist rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Mieters vorzulegen — also vor einem bindenden Kaufanbot — und nach Vertragsabschluss auszuhändigen.
6. Betriebskosten-Schätzung und Rücklage — der gesetzliche Mindestbetrag für die Rücklage beträgt seit 1. Jänner 2026 grundsätzlich 1,12 € je m² der gesamten Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte und Monat. Der Beitrag der einzelnen Wohnung richtet sich nach dem Verteilungsschlüssel; § 31 WEG sieht Ausnahmen vor.
7. Sonderwünsche — Kosten, Fristen und wer für Mängel an geänderten Teilen haftet.

Wo in Wien neu gebaut wird

Der größte Teil des Wiener Neubaus entsteht in den Stadtentwicklungsgebieten nördlich und östlich der Donau und auf früheren Bahnhofsarealen. Beispiele sind die Seestadt Aspern in der Donaustadt, das Donaufeld und Neu Leopoldau in Floridsdorf sowie das Nordbahnviertel in der Leopoldstadt. In inneren Bezirken wie der Landstraße entsteht Neubau meist als Dachgeschoßausbau oder Einzelprojekt.

Ein Teil der neuen Wohnungen wird gefördert errichtet und steht nur eingeschränkt zum Kauf. Frei finanziertes Eigentum ist deshalb in großen Neubaugebieten ein kleinerer Teil des Angebots, als die Gesamtzahl der Wohnungen vermuten lässt. Unsere aktuellen Neubau- und Erstbezugsobjekte finden Sie unter Kaufen.