Vorsorgewohnung in Wien: Was bringt sie wirklich, und worauf müssen Anleger achten?

Das Wichtigste in Kürze

• Vorsorgewohnung und Anlegerwohnung meinen dasselbe: eine Wohnung zur Vermietung, nicht zur Eigennutzung.
• Beim Neubau vom Bauträger können Sie die Vorsteuer aus dem Kaufpreis (Gebäudeanteil) zurückholen, wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten. Für den Vorsteuerabzug gilt bei Grundstücken ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren: Ändert sich die steuerliche Nutzung in dieser Zeit, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen; eine Pflicht, 20 Jahre durchgehend zu vermieten, besteht nicht (§ 12 Abs. 10 UStG).
• Abschreibung: 1,5 % pro Jahr vom Gebäudeanteil; beschleunigt bis 4,5 % im ersten und 3 % im zweiten Jahr; bei Wohnneubauten mit Fertigstellung 2024–2026 und klimaaktiv-Standard bis 4,5 % in jedem der ersten drei Jahre.
• Den Grundanteil — in Wien in der Regel 30 % oder 40 % des Kaufpreises — dürfen Sie nicht abschreiben.
• Ohne Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren wertet das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei: Verluste zählen dann steuerlich nicht.
• In Altbauten begrenzt das Mietrechtsgesetz die Miete meist auf den Richtwert — in Wien 6,74 €/m² seit April 2026 zuzüglich Zuschlägen; in nicht geförderten Neubauten ist ein freier Mietzins möglich.
• Ein Verkaufsgewinn unterliegt 30 % Immobilienertragsteuer.

Wie viel Rendite bringt eine Vorsorgewohnung?

Die Rendite hängt von drei Zahlen ab: Kaufpreis samt Nebenkosten, erzielbarer Miete und den Kosten, die Sie als Vermieter selbst tragen. Rechnen Sie immer mit der Nettorendite — die Bruttorendite aus Inseraten ist nur der Ausgangspunkt.

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten (keine Marktangabe):

Warum 17 € netto, wenn Inserate in Wien oft über 20 €/m² zeigen? Inseratspreise sind meist Bruttomieten: Sie enthalten Betriebskosten (rund 3 €/m²) und 10 % Umsatzsteuer; für die Rendite zählt nur die Nettomiete. Laut ImmoScout24 lag der Median der Angebotsmieten in Wien im 1. Quartal 2026 bei 22,41 €/m² brutto (inklusive Betriebskosten und Steuern). Ohne Umsatzsteuer und Betriebskosten sind das rund 17 € netto – eigene Rechnung von ImmoLöwin unter diesen Annahmen: 10 % Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten, Betriebskosten rund 3 €/m² netto, Angebots- statt Vertragsmieten (22,41 ÷ 1,10 − 3 ≈ 17,4). Das entspricht einer Wohnung mit freiem Mietzins; Altbauwohnungen mit Richtwertmiete liegen deutlich darunter.

Die Zahlen sind ein Muster, kein Angebot und keine Prognose. Für eine konkrete Wohnung rechnen wir mit der tatsächlichen Miete aus dem Mietvertrag oder vergleichbaren Inseraten, den echten Betriebs- und Rücklagenkosten und Ihrer Finanzierung. Aktuelle Preise: Immobilienpreise Wien.

Wie wird eine Vorsorgewohnung besteuert?

Vier Regeln entscheiden über das Ergebnis nach Steuern: Umsatzsteuer, Abschreibung, Liebhaberei und Immobilienertragsteuer.

Umsatzsteuer und Vorsteuer. Kaufen Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger mit ausgewiesener Umsatzsteuer und vermieten Sie umsatzsteuerpflichtig, verrechnen Sie dem Mieter 10 % USt auf die Miete und holen sich die Vorsteuer aus dem Kaufpreis vom Finanzamt zurück. Wechseln Sie innerhalb von 20 Jahren (das Jahr der erstmaligen Verwendung und die folgenden 19 Kalenderjahre) zu steuerfreier Vermietung oder Eigennutzung, müssen Sie die Vorsteuer anteilig zurückzahlen (§ 12 Abs. 10 UStG). Bis 55.000 € Jahresumsatz gilt die Kleinunternehmerregelung; wer die Vorsteuer will, muss auf sie verzichten.

Abschreibung (AfA). Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, mit 1,5 % pro Jahr. Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft wurden, ist im ersten Jahr bis zu das Dreifache (4,5 %) und im zweiten bis zu das Doppelte (3 %) möglich. Für Wohngebäude mit Fertigstellung 2024 bis 2026, die den klimaaktiv-Standard Bronze erfüllen, sind es bis zu 4,5 % in jedem der ersten drei Jahre.

Grundanteil. Den Anteil für Grund und Boden dürfen Sie nicht abschreiben. Ohne anderen Nachweis setzt die Grundanteilverordnung in großen Gemeinden wie Wien 30 % an (Gebäude mit mehr als zehn Wohnungen) oder 40 % (bis zehn Wohnungen).

Liebhaberei. Das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn die Vermietung innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn — höchstens 28 Jahre ab den ersten Ausgaben — einen Gesamtüberschuss erwarten lässt. Eine hohe Fremdfinanzierung mit langen Verlusten kann daran scheitern; eine Prognoserechnung vor dem Kauf ist deshalb Pflicht.

Immobilienertragsteuer. Verkaufen Sie später mit Gewinn, fallen 30 % Immobilienertragsteuer an; die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für Vorsorgewohnungen nicht.

Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung; die Prognoserechnung und den Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung stimmen Sie mit Ihrer Steuerberatung ab.

Welche Miete ist erlaubt?

Das hängt vom Gebäude ab. In Altbauten mit Baubewilligung vor 1945 gilt meist die Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes: Die Miete ist auf den Richtwert begrenzt — in Wien 6,74 €/m² seit 1. April 2026 — zuzüglich Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung. In nicht geförderten Neubauten ist ein freier Mietzins möglich. Für die Rendite ist das oft der wichtigste Unterschied zwischen zwei Wohnungen mit gleichem Kaufpreis.

Checkliste vor dem Kauf

1. Miete realistisch ansetzen. Vergleichsinserate und, im Altbau, den rechtlich zulässigen Mietzins prüfen.
2. Nettorendite rechnen. Mit Kaufnebenkosten, Rücklage — mindestens 1,12 €/m² pro Monat seit 2026 —, Verwaltung und einem Monat Leerstand pro Jahr.
3. Prognoserechnung erstellen lassen. Gesamtüberschuss innerhalb von 25 Jahren, mit Ihrer Finanzierung.
4. Umsatzsteuer entscheiden. Wohnungsvermietung ist grundsätzlich mit 10 % umsatzsteuerpflichtig; liegen Sie unter 55.000 € Jahresumsatz, verzichten Sie auf die Kleinunternehmerregelung, um die Vorsteuer zu erhalten; für sie gilt ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren.
5. Unterlagen prüfen. Kaufvertragsentwurf, Nutzwertgutachten, Rücklage, Protokolle der Eigentümerversammlung, beim Neubau Zahlungsplan nach Bauträgervertragsgesetz.
6. Lage für Mieter prüfen. Anbindung, Grundriss und Größe für die Mieter, die Sie ansprechen wollen.
7. Ausstieg mitdenken. Immobilienertragsteuer beim Verkauf und Vorsteuerberichtigung bei Wechsel der Nutzung.