Maklerprovision in Österreich: Wie hoch ist sie beim Kauf und bei der Miete?

Das Wichtigste in Kürze

• Kauf: höchstens 3 % zuzüglich 20 % USt je Vertragspartei, bei Kaufpreisen über 48.448,51 €. Das sind höchstens 3,6 % brutto.
• Bei 500.000 € Kaufpreis beträgt die Provision für den Käufer höchstens 18.000 € inklusive USt.
• Miete: Mieter zahlen nur, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben — dann höchstens zwei Bruttomonatsmieten, bei Befristung bis drei Jahre eine.
• Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen, nicht für den Kauf.
• Die Höchstsätze sind Obergrenzen; eine niedrigere Provision darf vereinbart werden.
• Die Provision entsteht erst mit dem wirksamen Vertrag (§ 7 MaklerG).
• Bei ImmoLöwin zahlen Käufer 3 % zuzüglich USt, sofern ein Objekt nicht provisionsfrei angeboten wird.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf?

Beim Kauf dürfen Käufer und Verkäufer jeweils höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt zahlen, wenn der Kaufpreis über 48.448,51 € liegt. Für niedrigere Kaufpreise gelten eigene Stufen:

Beide Seiten dürfen beim Kauf eine Provision zahlen. Ein Bestellerprinzip wie bei der Miete gibt es beim Kauf nicht.

Rechenbeispiele für Käufer

Die Provision ist ein Prozentsatz des Kaufpreises; die Umsatzsteuer kommt darauf. Bei den Höchstsätzen ergibt sich für den Käufer:

Zur Provision kommen beim Kauf weitere Nebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung und die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhand. Die vollständige Rechnung zeigt unser Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Wer zahlt die Provision bei der Miete?

Bei Mietwohnungen zahlt seit 1. Juli 2023 derjenige, der den Makler zuerst beauftragt hat (§ 17a MaklerG). Bietet der Makler eine Wohnung im Auftrag des Vermieters an, darf er vom Mieter keine Provision verlangen. Eine solche Vereinbarung wäre unwirksam; Verstöße kosten den Makler bis zu 3.600 € Verwaltungsstrafe.

Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnungen. Bei Geschäftslokalen und Büros gelten eigene Höchstsätze nach der Immobilienmaklerverordnung.

Wie eine Vermietung mit Makler abläuft, erklären wir unter Wohnung vermieten in Wien; wie ein Suchauftrag für Mieter funktioniert, unter Wohnungssuche in Wien.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird erst fällig, wenn der vermittelte Vertrag wirksam zustande kommt (§ 7 MaklerG). Besichtigungen, Exposés oder ein abgelehntes Anbot kosten nichts. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung — etwa der Finanzierung durch die Bank oder der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde —, entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eintritt.

Vor Ihrem Anbot muss der Makler Ihnen schriftlich eine Übersicht über die voraussichtlichen Kosten geben, seine Provision getrennt ausweisen und offenlegen, ob er auch für die andere Seite tätig ist (§ 30b KSchG). Fehlt diese Information, kann die Provision gemindert werden (§ 3 Abs. 4 MaklerG).

Wann ist eine Wohnung provisionsfrei?

„Provisionsfrei“ heißt, dass Sie als Käufer oder Mieter keine Maklerprovision zahlen. Das ist in drei Fällen üblich:

1. Neubau direkt vom Bauträger. Viele Bauträger verkaufen ohne Käuferprovision; die Vertriebskosten sind dann im Kaufpreis enthalten.
2. Mietwohnung im Auftrag des Vermieters. Durch das Bestellerprinzip ist fast jede über einen Makler angebotene Mietwohnung für den Mieter provisionsfrei.
3. Privatverkauf ohne Makler. Dann entfällt die Provision, aber auch die Prüfung der Unterlagen durch einen Dritten.

Provisionsfrei bedeutet nicht automatisch günstiger. Vergleichen Sie den Gesamtpreis inklusive Nebenkosten und prüfen Sie Grundbuch, Rücklage und Energieausweis genauso sorgfältig wie bei einem Maklerobjekt. Ob ein Objekt bei uns provisionsfrei ist, steht in jedem Inserat unter Kaufen und Mieten.

Kann man die Maklerprovision verhandeln oder absetzen?

Ja, verhandeln kann man: Die Sätze der Immobilienmaklerverordnung sind Obergrenzen, jede niedrigere Provision ist zulässig. Steuerlich gilt: Wer selbst einzieht, kann die Provision nicht absetzen. Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, rechnet die Provision zu den Anschaffungskosten und schreibt sie mit dem Gebäudeanteil ab — die Details klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Beim Verkauf mindert die Provision den Gewinn nicht, wenn die Immobilienertragsteuer mit dem Sondersteuersatz von 30 % berechnet wird.