Was ist Ihre Immobilie wert?

Das Wichtigste in Kürze

• Maßgeblich ist der Marktwert: der Preis, den ein Käufer unter normalen Bedingungen tatsächlich zahlt – nicht der Angebotspreis im Inserat.
• Drei Verfahren nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz: Vergleichswert für Wohnungen, Ertragswert für vermietete Häuser, Sachwert für Einfamilienhäuser.
• Wien 2025: Medianpreis 5.212 € pro m² für Eigentumswohnungen, 5,5 % mehr als 2024 (Statistik Austria, aus Kaufverträgen privater Haushalte im Grundbuch).
• Niederösterreich 2025: Medianpreis 3.089 € pro m² für Eigentumswohnungen.
• Die Spanne innerhalb Wiens ist groß: Bezirk, Grätzel, Altbau oder Neubau und Zustand verändern den Preis stärker als jeder Durchschnitt.
• Ein Gutachten vom gerichtlich zertifizierten Sachverständigen brauchen Sie nur in besonderen Fällen, etwa bei Scheidung, Verlassenschaft oder vor Gericht. Für den Verkauf reicht meist eine fundierte Einschätzung auf Basis echter Vergleichspreise.

Marktwert, Angebotspreis, Beleihungswert – was ist der Unterschied?

• Marktwert (Verkehrswert): der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist. Um ihn geht es beim Verkauf.
• Angebotspreis: der Preis im Inserat. Er liegt oft über dem späteren Kaufpreis, weil Verhandlungsspielraum eingeplant ist. Portale zeigen Angebots-, nicht Kaufpreise.
• Beleihungswert: der Wert, den eine Bank für den Kredit ansetzt. Er ist bewusst vorsichtig und meist niedriger als der Marktwert.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird.

Beim Vergleichswert zählen tatsächlich bezahlte Preise. Sie stehen in den Kaufverträgen der Urkundensammlung des Grundbuchs. Makler, Sachverständige und Datenanbieter werten sie aus und rechnen Unterschiede bei Größe, Stockwerk oder Zustand heraus.

Beim Ertragswert entscheidet der Zinssatz, mit dem künftige Mieten abgezinst werden. Je höher er ist, desto niedriger ist der Wert. Mietrechtliche Grenzen wie der Richtwert im Altbau begrenzen den Ertrag und damit den Preis.

Beim Sachwert werden Bodenwert und Baukosten des Gebäudes angesetzt und um die Alterung reduziert. Anschließend wird an den Markt angepasst, denn niemand zahlt für ein Haus automatisch, was es kosten würde, es neu zu bauen.

Was beeinflusst den Preis einer Wohnung?

1. Lage: Bezirk, Grätzel, Nähe zu U-Bahn und Grün. In Wien liegen einzelne Straßen im selben Bezirk oft weit auseinander.
2. Altbau oder Neubau: Neubau und Erstbezug kosten pro m² deutlich mehr als gebrauchte Wohnungen.
3. Zustand und Energie: Sanierungsbedarf, Heizung, Fenster und der Energieausweis (HWB, fGEE).
4. Stockwerk und Lift: Obere Geschosse mit Lift erzielen mehr; Erdgeschoss zur Straße weniger.
5. Freiflächen: Balkon, Terrasse oder Garten sind in Wien knapp und werden bezahlt.
6. Grundriss und Licht: Zimmeraufteilung, Ausrichtung, Raumhöhe.
7. Haus und Rücklage: eine gut gefüllte Rücklage und keine offenen Großsanierungen. Seit 2026 gilt ein gesetzlicher Mindestbeitrag von 1,12 € pro m² und Monat.
8. Rechtliches: Ein bestehender Mietvertrag, ein Wohnrecht oder ein Baurecht mindern den Preis für Käufer, die selbst einziehen wollen.

Wie hoch sind die Preise in Wien und Niederösterreich?

Der Median ist der mittlere Wert der ausgewerteten Transaktionen: Die Hälfte der Wohnungen wurde teurer, die Hälfte günstiger verkauft. Er ist kein arithmetischer Durchschnitt. Grundlage sind Kaufverträge privater Haushalte aus dem Grundbuch; Freundschafts- und geförderte Preise schließt Statistik Austria nach Möglichkeit aus.

Die Zahlen unterscheiden sich, weil die Quellen verschieden messen. Statistik Austria wertet Kaufverträge privater Haushalte aus dem Grundbuch aus. Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer trennt Erstbezug und gebrauchte Wohnungen und beruht auf von Immobilientreuhändern gemeldeten Transaktionsdaten, die mit Grundbuchdaten abgeglichen werden. Für eine konkrete Wohnung taugen beide nur als Rahmen. Was den Markt in Niederösterreich von Wien unterscheidet, steht unter Immobilien Niederösterreich.

Laut Oesterreichischer Nationalbank stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2025 in Wien um 2,9 %, bei einer Inflation von 3,8 %. Real sind Wohnungen damit etwas günstiger geworden.

Wer bewertet – und wann brauchen Sie ein Gutachten?

• Makler: Eine Marktpreiseinschätzung auf Basis echter Vergleichspreise und einer Besichtigung ist die Grundlage für den Angebotspreis beim Verkauf.
• Gerichtlich zertifizierter Sachverständiger: Ein Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz ist nötig, wenn der Wert rechtlich belastbar sein muss – bei Scheidung, Verlassenschaft oder vor Gericht. Es kostet je nach Objekt meist von einigen hundert bis mehrere tausend Euro. Sachverständige finden Sie in der offiziellen Liste der Justiz.
• Bank: Sie bewertet für den Kredit, nicht für den Verkauf. Ihr Beleihungswert ist kein Maßstab für den Kaufpreis.

Online-Rechner liefern eine grobe Spanne aus Angebotspreisen. Zustand, Stockwerk, Rücklage und Grundriss kennen sie nicht – gerade diese Faktoren machen in Wien oft 15–20 % Unterschied aus.

Wie ImmoLöwin bewertet

Wir sehen uns die Wohnung an, prüfen Grundbuch, Energieausweis und die Unterlagen des Hauses und vergleichen mit tatsächlichen Kaufpreisen aus derselben Lage. Sie erhalten eine Preisspanne mit Begründung und eine Empfehlung für den Angebotspreis. Wie es danach weitergeht, zeigt der Ratgeber Ablauf des Immobilienverkaufs. Bewertung anfragen.