€ 780.000
€ 12.940/m²
2 Zi. · 60,3 m² · 18. Etage
1220 Donaustadt
Immobilien kaufen in 1220 Donaustadt
3Die Donaustadt ist der flächenmäßig größte Bezirk Wiens und besteht aus mehreren sehr unterschiedlichen Teilmärkten: Kaisermühlen und die Donau City am Wasser, das gewachsene Zentrum rund um Kagran, die Gartensiedlungen in Essling, Breitenlee und Süßenbrunn sowie die Seestadt Aspern als größtes Stadtentwicklungsgebiet Wiens. Ein Bezirksdurchschnitt sagt hier wenig aus. Entscheidend sind das Grätzl, die Gehminuten zur U-Bahn und die Bauperiode des Hauses. Auf dieser Seite finden Sie bewusst keinen Quadratmeter-Durchschnitt für den Bezirk — aber bei jedem Objekt den konkreten Preis pro Quadratmeter. Das ist die Ebene, auf der eine Bewertung trägt.
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Das Wichtigste in Kürze
- Die Donaustadt ist mit rund 102 km² der flächenmäßig größte der 23 Wiener Gemeindebezirke — von der Bezirksgrenze zur Bezirksgrenze sind es mehr als 15 km.
- Nach der Flächenstatistik der Stadt Wien entfallen rund 53,5 % der Donaustadt auf Grünflächen und Gewässer — Donauinsel, Alte Donau, Lobau und Nationalpark Donau-Auen —, weitere rund 21,5 % werden landwirtschaftlich genutzt (Stand: 1. Jänner 2025).
- Zwei U-Bahn-Linien erschließen den Bezirk: die U1 über Kaisermühlen-VIC und Kagran, die U2 über Stadlau und Aspernstraße bis zur Endstation Seestadt.
- In der Donau City arbeiten internationale Organisationen rund um das Vienna International Centre — das prägt die Mieternachfrage im Osten und am Wasser dauerhaft.
- Die Vienna International School (Straße der Menschenrechte 1) liegt im Bezirk — ein harter Standortfaktor für internationale Familien.
- Zwei Objekte im selben Bezirk können völlig verschiedene Märkte sein: Altbestand in Stadlau, Reihenhaus in Essling und Neubau in der Seestadt folgen unterschiedlichen Preis- und Nachfragelogiken.
Wofür steht die Donaustadt?
Die Donaustadt ist der 22. Wiener Gemeindebezirk und verbindet drei Dinge, die sonst selten zusammenkommen: direkten Wasserzugang, großflächige Naherholung und zwei U-Bahn-Achsen. Historisch ist der Bezirk aus eigenständigen Dörfern östlich der Donau zusammengewachsen — Kagran, Stadlau, Hirschstetten, Aspern, Essling, Breitenlee und Süßenbrunn tragen diesen Charakter bis heute.
Definition: Die Donaustadt ist jener Wiener Bezirk, in dem Stadtentwicklung und Naturraum am engsten nebeneinanderliegen — auf der einen Seite die Hochhäuser der Donau City und die Seestadt Aspern, auf der anderen der Nationalpark Donau-Auen.
Für Käufer heißt das: Sie kaufen hier keine „Lage 1220“, sondern ein konkretes Grätzl. Der Unterschied zwischen einer Wohnung an der Alten Donau und einem Haus in Breitenlee ist größer als der Unterschied zwischen manchen Innenbezirken.
Die Grätzl der Donaustadt im Vergleich
| Grätzl | Charakter | Verkehr | Passt zu |
|---|---|---|---|
| Kaisermühlen / Donau City | Hochhäuser, internationale Arbeitgeber, Wasserlage zwischen Alter Donau und Donauinsel | U1 Kaisermühlen-VIC | Expats, Berufstätige, Anleger mit Fokus auf Vermietung |
| Alte Donau / An der oberen Alten Donau | Villen, Bootshäuser, ruhige Wasserlagen, gewachsener Bestand | U1 Alte Donau | Eigennutzer, Familien mit Budget, Zweitwohnsitz |
| Kagran | Bezirkszentrum, Nahversorgung, Donauzentrum, dichte Wohnbebauung | U1 Kagran, Knoten mehrerer Buslinien | Erstkäufer, Pendler, Vermietung |
| Stadlau / Hirschstetten | Gemischt: Altbestand, Neubauzeilen, Gartensiedlungen | U2 Stadlau, S-Bahn | Familien, Preisbewusste, Value-Investoren |
| Aspern / Seestadt | Neubauquartier mit eigener Infrastruktur, Seepark, Bildungscampus | U2 Seestadt (Endstation) | Neubaukäufer, junge Familien, Langfristanleger |
| Essling / Breitenlee / Süßenbrunn | Dorfcharakter, Ein- und Reihenhäuser, Gärten | Bus und S-Bahn, Auto wichtig | Hauskäufer, Familien mit Platzbedarf |
Verkehr — warum in 1220 die Gehminuten zählen
Die Donaustadt ist gut an das U-Bahn-Netz angebunden, aber nicht überall gleich. Die U1 und die U2 erschließen jeweils einen Korridor; dazwischen und an den Rändern übernehmen Bus, Straßenbahn und S-Bahn.
Genau hier entsteht der häufigste Bewertungsfehler: Zwei Objekte mit derselben Postleitzahl können in der realen Erreichbarkeit 25 Minuten auseinanderliegen. Prüfen Sie daher nicht den Bezirk, sondern die tatsächliche Gehzeit zur nächsten U-Bahn-Station und die Taktdichte der Zubringerlinie.
Grün und Wasser — der eigentliche Standortvorteil
Donauinsel, Alte Donau, Lobau und der Nationalpark Donau-Auen machen die Donaustadt zum Bezirk mit einem der höchsten Grün- und Wasseranteile Wiens. Für Eigennutzer ist das der stärkste Kaufgrund, für Vermieter ein Argument, das in der Inseratsprache regelmäßig unterschätzt wird.
Praktischer Hinweis: „Nähe Alte Donau“ ist kein Standortmerkmal, solange nicht klar ist, ob die Wohnung fußläufig am Wasser liegt oder durch eine Hauptverkehrsachse davon getrennt ist.
Neubau und Stadtentwicklung
Die Seestadt Aspern ist eines der größten Stadtentwicklungsgebiete Europas und hat den Bezirk um ein vollständiges neues Quartier mit Schulen, Nahversorgung, Seepark und eigener U-Bahn-Endstation erweitert. Die Donau City ist der zweite Entwicklungsschwerpunkt, hier mit Fokus auf Büro-, Hochhaus- und internationaler Nutzung.
Für die Kaufentscheidung ist wichtig, beides auseinanderzuhalten: Die Seestadt ist ein Wachstumsmarkt mit laufender Bautätigkeit, Kaisermühlen und die Alte Donau sind etablierte Lagen mit knappem Angebot. Wer beide Segmente über einen Bezirksschnitt bewertet, bewertet falsch.
Für wen die Donaustadt passt — und für wen nicht
Passt gut für: Familien mit Platzbedarf, internationale Berufstätige im Umfeld der Donau City, Neubaukäufer, Anleger mit langem Horizont, Käufer, denen Wasser- und Grünlage wichtiger ist als die Nähe zum Ring.
Passt weniger gut für: Käufer, die das dichte innerstädtische Lebensgefühl und Gründerzeit-Altbau suchen, sowie für alle, die ohne Auto in den äußeren Siedlungsgebieten wohnen möchten.
Was Sie vor dem Kauf in 1220 prüfen sollten
- 1. Gehzeit zur U-Bahn real messen, nicht aus dem Inserat übernehmen.
- 2. Bauperiode und Zustand — der Bestand reicht von Vorkriegshäusern bis zu Fertigstellungen der letzten Jahre.
- 3. Betriebskosten und Rücklage bei Neubauanlagen mit umfangreicher Gemeinschaftsinfrastruktur.
- 4. Wasserlage prüfen, nicht nur Wassernähe: Sichtbeziehung, Zugang, trennende Verkehrsachsen.
- 5. Bei Häusern im Osten: Flächenwidmung und geplante Nachbarbebauung.
- 6. Energieausweis — in einem Bezirk mit sehr heterogenem Bestand ist die Kennzahl ein echter Preisfaktor.
→ Details zum Ablauf: Ablauf Immobilienkauf · Nebenkosten beim Immobilienkauf · Nachbarbezirk: 1210 Floridsdorf
Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand 02.10.2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation beraten wir Sie persönlich und ziehen, wo nötig, einen Anwalt oder Steuerberater bei.
Häufige Fragen zu Immobilien in 1220 Donaustadt
Ist die Donaustadt ein guter Bezirk zum Wohnen?
Die Donaustadt eignet sich besonders für Familien, internationale Berufstätige und Käufer, die Grün- und Wasserlagen suchen. Nach der Flächenstatistik der Stadt Wien entfallen rund 53,5 % der Donaustadt auf Grünflächen und Gewässer, weitere rund 21,5 % werden landwirtschaftlich genutzt (Stand: 1. Jänner 2025); gleichzeitig erschließen die U1 und die U2 den Bezirk. Wer dichte Innenstadtlage und Gründerzeit-Altbau sucht, ist in anderen Bezirken besser aufgehoben.
Welche U-Bahn-Linien fahren in den 22. Bezirk?
In die Donaustadt fahren zwei U-Bahn-Linien: die U1 über Kaisermühlen-VIC, Alte Donau und Kagran sowie die U2 über Stadlau und Aspernstraße bis zur Endstation Seestadt.
Was ist die Seestadt Aspern?
Die Seestadt Aspern ist ein neues Stadtquartier im 22. Wiener Gemeindebezirk und eines der größten Stadtentwicklungsgebiete Europas. Sie verfügt über eigene Schulen, Nahversorgung, einen künstlichen See mit Seepark und die U-Bahn-Endstation Seestadt.
Welches Grätzl in der Donaustadt ist für Familien am besten?
Für Familien kommen vor allem drei Lagen infrage: die Seestadt Aspern mit neuer Infrastruktur und kurzen Wegen, Stadlau und Hirschstetten mit gemischtem Bestand sowie Essling, Breitenlee und Süßenbrunn mit Häusern und Gärten. Die Wahl hängt davon ab, ob Sie Wohnung oder Haus, U-Bahn-Nähe oder Grundstücksfläche priorisieren.
Gibt es internationale Schulen im 22. Bezirk?
Ja. Die Vienna International School befindet sich in der Straße der Menschenrechte 1 in 1220 Wien, in unmittelbarer Nähe der Donau City. Für internationale Familien ist das ein wesentlicher Standortfaktor im Osten des Bezirks.
Warum schwanken die Preise innerhalb des 22. Bezirks so stark?
Weil die Donaustadt der flächenmäßig größte Bezirk Wiens ist und sehr unterschiedliche Teilmärkte umfasst — von Hochhauswohnungen in der Donau City über Villen an der Alten Donau bis zu Einfamilienhäusern in Breitenlee. Ein Bezirksdurchschnitt bildet keinen dieser Teilmärkte korrekt ab.
Lohnt sich eine Anlegerwohnung in der Donaustadt?
Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird im Bezirk durch internationale Arbeitgeber rund um das Vienna International Centre und durch die U-Bahn-Korridore getragen. Entscheidend für die Rendite sind jedoch Mikrolage, Gehzeit zur U-Bahn, Bauperiode und Betriebskosten — nicht der Bezirk als solcher. Wir erstellen dazu eine objektbezogene Einschätzung.
Können Ausländer in 1220 Wien eine Immobilie kaufen?
Ja, mit den in Wien geltenden Voraussetzungen für den Grundstückserwerb durch Ausländer. Die Details, einschließlich Genehmigungspflicht und Kosten, haben wir auf einer eigenen Seite zusammengefasst.
Sie suchen konkret in 1220?
Wir vergleichen die Grätzl für Ihr Budget und Ihre Anforderungen — und sagen Ihnen offen, wenn ein anderer Bezirk besser passt. Beratung auf Deutsch, Russisch, Englisch und Ukrainisch.
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