GewerbeBetriebsübernahmeAblöse € 120.000
Miete € 1.800 netto/Monat
Weikendorf
Gewerbeimmobilien
6Gewerbeimmobilien in Wien und Niederösterreich
Büroflächen, Geschäftslokale, Lager- und Produktionshallen sowie Zinshäuser — zum Kauf und zur Miete. Bei Gewerbeobjekten entscheidet nicht der Quadratmeterpreis, sondern der Mietvertrag dahinter: Laufzeit, Bonität des Mieters, Indexierung, Instandhaltungspflichten. Danach fragen wir zuerst.
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Gewerbeimmobilien kaufen: worauf es ankommt
Die Rendite kommt aus dem Vertrag, nicht aus dem Preis. Bei Büro-, Handels- und Logistikobjekten in Wien und im Umland sind je nach Lage, Restlaufzeit und Mieterbonität rund 5 bis 7 % Bruttorendite realistisch (Erfahrungswerte von ImmoLöwin, je nach Lage und Mietvertrag). Ab etwa 8 % sollte man genauer prüfen, warum die Rendite so hoch ist — oft stecken Leerstandsrisiko oder Instandhaltungsstau dahinter. Wir sehen uns vor jedem Angebot den Bestandvertrag an: Wer haftet für was, wie ist indexiert, wann läuft er aus.
Umsatzsteuer. Anders als bei Wohnraum kann die Vermietung von Geschäftsräumen unter bestimmten Voraussetzungen umsatzsteuerpflichtig behandelt werden — das ermöglicht den Vorsteuerabzug, bindet Sie aber langfristig: bei Änderung der Nutzung greift die Vorsteuerberichtigung nach § 12 Abs 10 UStG über zwanzig Jahre. Diese Entscheidung gehört vor den Kauf und vor den Steuerberater, nicht danach.
Kaufnebenkosten. Beim Kauf gelten dieselben Nebenkosten wie bei Wohnimmobilien: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und Treuhand, bei Finanzierung 1,2 % für die Eintragung des Pfandrechts.
Zinshaus. Ein Wiener Altbau mit mehreren Einheiten ist kein passives Investment: Mietrecht, Sanierungspflichten und Leerstandsmanagement bestimmen das Ergebnis stärker als der Einstiegspreis. Wir vermitteln Zinshäuser nur an Käufer, die eine Hausverwaltung haben oder eine beauftragen wollen. Mehr zu Renditelogik und Steuern: Immobilien als Geldanlage.
Häufige Fragen zu Gewerbeimmobilien
Welche Rendite ist bei Gewerbeimmobilien in Wien realistisch?
Rund 5 bis 7 % Bruttorendite (Erfahrungswerte von ImmoLöwin), abhängig von Lage, Mietvertrag – insbesondere dessen Restlaufzeit – und Bonität des Mieters. Netto bleibt nach Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsrisiko deutlich weniger. Ab etwa 8 % sollte man genauer prüfen, warum die Rendite so hoch ist.
Kann ich beim Kauf einer Gewerbeimmobilie die Vorsteuer abziehen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja, wenn die Vermietung umsatzsteuerpflichtig behandelt wird. Die Bindung läuft über zwanzig Jahre: Ändert sich die Nutzung, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen (§ 12 Abs 10 UStG). Die Konstruktion gehört vor dem Kauf mit dem Steuerberater geklärt.
Worauf sollte ich im bestehenden Mietvertrag achten?
Auf vier Dinge: Restlaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten, Bonität und Branche des Mieters, die Wertsicherungsklausel, und wer Instandhaltung und Instandsetzung trägt. Diese vier bestimmen den Ertrag stärker als der Quadratmeterpreis.
Lohnt sich ein Zinshaus in Wien als Kapitalanlage?
Nur mit Verwaltung und Kapitalpuffer. Der Ertrag entsteht über Jahre durch Neuvermietung freiwerdender Einheiten und durch Sanierung, nicht durch die Anfangsrendite. Ohne Hausverwaltung ist ein Zinshaus ein Zweitjob.