Häufige Fragen zu Immobilien in Österreich

In acht Schritten: Finanzierung klären, Objekt und Unterlagen prüfen, schriftliches Kaufanbot, Kredit fixieren, Kaufvertrag beim Notar oder Anwalt mit Treuhandkonto, bei Käufern aus Drittstaaten die Genehmigung, Übergabe und Eintragung ins Grundbuch. Ohne Genehmigung dauert es vom angenommenen Anbot bis zur Eintragung meist vier bis acht Wochen. Ablauf des Immobilienkaufs

Ja. Nimmt der Verkäufer Ihr schriftliches Anbot an, ist der Kaufvertrag bereits zustande gekommen. Der spätere Vertrag beim Notar oder Anwalt bringt ihn nur in die Form, die das Grundbuch braucht. Deshalb gehören Bedingungen wie ein Finanzierungsvorbehalt schon ins Anbot.

Nur in engen Fällen. Haben Sie als Verbraucher am Tag der ersten Besichtigung unterschrieben und kaufen für Ihren dringenden Wohnbedarf, können Sie binnen einer Woche schriftlich zurücktreten (§ 30a KSchG). Verlässlicher ist eine Bedingung im Anbot, etwa dass der Kauf nur bei Kreditzusage gilt.

Mit der Eintragung im Grundbuch. Weder die Unterschrift noch die Zahlung noch die Schlüsselübergabe machen Sie zum Eigentümer. Der Kaufpreis wird üblicherweise über ein Treuhandkonto des Notars oder Anwalts abgewickelt und erst ausbezahlt, wenn die im Treuhandauftrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind — insbesondere die Eintragung des Käufers und die Lastenfreistellung. Bei Bauträgerprojekten gelten die besonderen Zahlungsregeln des Bauträgervertragsgesetzes.

Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Liegenschaften. Es besteht aus drei Teilen: A-Blatt (Grundstück und Fläche), B-Blatt (Eigentümer) und C-Blatt (Lasten wie Pfandrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte). Vor jedem Kaufanbot sollten Sie einen aktuellen Auszug sehen, vor allem das C-Blatt.

Mindestens den Grundbuchauszug und den Energieausweis. Bei Wohnungen zusätzlich Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Stand der Rücklage und die letzte Betriebskostenabrechnung. Die vollständige Checkliste steht im Ratgeber Ablauf des Immobilienkaufs.

Die Rücklage ist das gemeinsame Sparkonto der Eigentümergemeinschaft für Reparaturen und Sanierungen. Der gesetzliche Mindestbetrag für die Rücklage beträgt seit 1. Jänner 2026 grundsätzlich 1,12 € je m² der gesamten Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte und Monat. Der Beitrag der einzelnen Wohnung richtet sich nach dem Verteilungsschlüssel; § 31 WEG sieht Ausnahmen vor. Eine niedrige Rücklage bei anstehender Sanierung bedeutet spätere Nachzahlungen für den Käufer.

Rund 10 % des Kaufpreises, mit Kredit rund 11 %. Die größten Posten: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragung, bis 3 % Maklerprovision zuzüglich 20 % USt und etwa 1–3 % für Vertrag und Treuhand. Mit Kredit kommen 1,2 % vom eingetragenen Pfandbetrag dazu. Nebenkosten beim Immobilienkauf

Nein. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz galt für Anträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Für neue Käufe fallen wieder 1,1 % vom Kaufpreis an.

Bei Kaufpreisen über 48.448,51 € höchstens 3 % zuzüglich 20 % USt, für Käufer und Verkäufer jeweils. Die Provision wird erst mit einem wirksamen Kaufvertrag verdient. Vor Ihrem Anbot muss der Makler Ihnen schriftlich alle voraussichtlichen Kosten des Kaufs samt Provision nennen.

Den Energieausweis muss der Verkäufer vorlegen, nicht der Käufer. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein, ist rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Mieters vorzulegen — also vor einem bindenden Kaufanbot — und nach Vertragsabschluss – binnen 14 Tagen – auszuhändigen; gesetzliche Ausnahmen bleiben unberührt. Im Inserat sind die gesetzlich vorgeschriebenen Energiekennwerte anzugeben: Seit 1. Juli 2026 nennt § 3 EAVG den Heizwärmebedarf, den Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse; für bestehende Energieausweise erlaubt § 10a weiterhin HWB und fGEE.

Banken erwarten häufig rund 20 % Eigenmittel zuzüglich Nebenkosten von rund 10 %; die genaue Höhe hängt von Bank, Bonität und Sicherheiten ab. Der Richtwert der Finanzmarktaufsicht liegt bei mindestens 10 % Eigenmitteln, eine Rate bis 40 % des Nettoeinkommens und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Immobilienfinanzierung

Nein. Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2025 gelten ihre Kennzahlen – 90 % Beleihung, 40 % Schuldendienstquote, 35 Jahre Laufzeit – nur noch als Empfehlung der FMA. Banken dürfen im Einzelfall abweichen.

Die meisten Käufer wählen Fixzins: Ende 2025 wurden laut OeNB 86 % der neuen Wohnkredite fix abgeschlossen. Wichtig für 2026: Bei Fixzinsverträgen bis 31. Dezember 2026 kostet die vorzeitige Rückzahlung höchstens 1 %, bei Verträgen ab 2027 bis zu 3 %.

Ja, aber zu strengeren Bedingungen. In unserer Praxis verlangen Banken von Käufern ohne österreichisches Einkommen 40–50 % Eigenmittel. Einkommen aus der EU wird leichter anerkannt als Einkommen aus Drittstaaten.

Ob eine ausländische Person eine Genehmigung benötigt, hängt vom Bundesland und vom persönlichen Status ab. In Wien sind EU- und EWR-Staatsangehörige grundsätzlich von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Für Drittstaatsangehörige ist in der Regel eine Genehmigung erforderlich – in Wien durch die MA 35, in Niederösterreich durch die Landesregierung; gesetzliche und staatsvertragliche Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen. Ohne Genehmigung wird der Vertrag nicht wirksam. Immobilien kaufen als Ausländer

Der Kauf ist nicht verboten. Nach EU-Sanktionsrecht dürfen Banken aber keine Einlagen über 100.000 € von russischen Staatsangehörigen oder in Russland ansässigen Personen annehmen; ausgenommen sind unter anderem Personen mit Aufenthaltstitel in einem EU-Staat. Zahlung und Treuhand müssen deshalb vorab mit Bank und Notar geklärt werden.

Nein. Österreich vergibt keinen Aufenthaltstitel für den Kauf einer Immobilie. Eigentum kann bei einem Antrag als Nachweis einer Unterkunft dienen, ersetzt aber keine der gesetzlichen Voraussetzungen.

In der Regel 30 % Immobilienertragsteuer auf den Gewinn. Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden, pauschal 4,2 % des Verkaufspreises – bei Kaufverträgen ab 1. Jänner 2027 6 %. Der Notar oder Anwalt berechnet die Steuer und führt sie aus dem Kaufpreis ab. Ablauf des Immobilienverkaufs

Wenn die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz war: seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend, und Sie geben ihn mit dem Verkauf auf. Steuerfrei ist auch ein selbst errichtetes Gebäude, das zehn Jahre nicht vermietet war – nicht aber der Grund.

Der Kaufpreis wird üblicherweise über ein Treuhandkonto abgewickelt und erst ausbezahlt, wenn die im Treuhandauftrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind — insbesondere die Eintragung des Käufers und die Lastenfreistellung; ein laufender Kredit wird daraus zuerst abgelöst. Ohne Genehmigung für Drittstaatsangehörige vergehen vom Anbot bis zur Auszahlung meist vier bis acht Wochen.

Ihre Maklerprovision von höchstens 3 % zuzüglich USt, den Energieausweis, die Beglaubigung Ihrer Unterschrift, gegebenenfalls die Entschädigung für die vorzeitige Kreditrückzahlung und die Immobilienertragsteuer. Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung zahlt der Käufer.

Eine Wohnung, die zur langfristigen Vermietung gekauft wird, meist neu vom Bauträger. Wer als Vermieter mit Umsatzsteuer vermietet, kann die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zurückholen. Für den Vorsteuerabzug gilt bei Grundstücken ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren. Ändert sich die steuerliche Nutzung in dieser Zeit — etwa durch Eigennutzung —, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen. Eine Pflicht, die Wohnung tatsächlich 20 Jahre durchgehend zu vermieten, besteht nicht. Mieteinnahmen und Wertentwicklung sind nicht garantiert – wir rechnen beides vor dem Kauf mit Ihnen durch.

Seit 1. Juli 2023 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Mieter zahlen nur, wenn sie den Makler selbst mit der Suche beauftragt haben.

Mieteinnahmen gehören zum Einkommen und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Abschreibung des Gebäudes, Kreditzinsen, Betriebskosten, die Sie selbst tragen, und Instandhaltung mindern den Gewinn. Für Ihre Situation rechnet das am besten ein Steuerberater.

Wir sind gewerberechtlich befugte Immobilienmakler und Mitglied der Wirtschaftskammer. Wir beraten auf Deutsch, Russisch, Englisch und Ukrainisch, mit Schwerpunkt Wien und Niederösterreich. Für Vertrag und Treuhand arbeiten wir mit geprüften Notaren und Anwälten, die schnell arbeiten und faire Honorare verlangen.

Bei unseren Kaufobjekten eine Käuferprovision von 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt, sofern das Objekt nicht provisionsfrei angeboten wird. Die Provision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande kommt.