Immobilie in Wien verkaufen: Wie kommen Sie zu einem guten Preis — und was bleibt Ihnen davon?

Das Wichtigste in Kürze

• Der Medianpreis von Wohnungen lag in Wien 2025 bei 5.212 € pro m², der von Wohnhäusern bei 5.376 € pro m² Wohnfläche (Statistik Austria). Den Preis Ihrer Immobilie bestimmen vergleichbare Verkäufe in derselben Lage.
• Den Energieausweis müssen Sie vorlegen, bevor der Käufer sein bindendes Anbot abgibt, und ihn nach Vertragsabschluss aushändigen. Im Inserat sind die Energiekennwerte Pflicht.
• Immobilienertragsteuer: 30 % des Gewinns. Befreit ist unter anderem, wer die Wohnung seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und ihn aufgibt.
• Eine Spekulationsfrist gibt es seit 2012 nicht mehr: Auch nach 20 Jahren ist ein Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig.
• Verkäufer zahlen ImmoLöwin laut Vermittlungsauftrag 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt — nur bei wirksamem Kaufvertrag.
• Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbucheintragung (1,1 %) trägt üblicherweise der Käufer.
• Ein Alleinvermittlungsauftrag mit Privatpersonen soll nicht länger als sechs Monate laufen.

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Den realistischen Preis bestimmen vergleichbare Verkäufe, nicht der Angebotspreis der Nachbarwohnung. Inserate zeigen, was Verkäufer verlangen; das Grundbuch zeigt, was Käufer bezahlt haben — und beides liegt oft deutlich auseinander.

Der Median ist der mittlere Wert der ausgewerteten Kaufverträge privater Haushalte: Die Hälfte wurde teurer, die Hälfte günstiger verkauft. Für Ihre Wohnung verschieben Stockwerk, Lift, Freifläche, Zustand, Heizsystem und die Rücklage des Hauses den Preis um 30 % und mehr. Wie wir bewerten, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung; die amtlichen Zahlen samt Methode finden Sie unter Immobilienpreise Wien.

Ein zu hoher Startpreis kostet Geld. Eine Immobilie, die wochenlang ohne Anbot im Inserat steht, wird von Käufern als „Ladenhüter“ wahrgenommen; spätere Preissenkungen verhandeln sie mit. Besser ist ein begründeter Preis vom ersten Tag an.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Vollständige Unterlagen vor der ersten Besichtigung beschleunigen den Verkauf und verhindern, dass Käufer nach dem Anbot abspringen. Diese Dokumente brauchen Sie:

Fehlt der Energieausweis, darf das Inserat trotzdem nicht ohne Energiekennwerte erscheinen; Verstöße können für Verkäufer und Makler eine Verwaltungsstrafe bis 1.450 € bedeuten. Wir beauftragen den Ausweis auf Wunsch für Sie.

In 7 Schritten verkaufen

Ein Verkauf mit Makler folgt in Wien fast immer diesem Ablauf. Die ausführliche Fassung mit allen Fristen steht im Ratgeber Ablauf Immobilienverkauf.

1. Bewertung. Besichtigung, Vergleichsverkäufe, Preisempfehlung mit Begründung.
2. Vermittlungsauftrag. Provision, Laufzeit und Vermarktungsweg schriftlich; bei Alleinvermittlung mit Privatpersonen höchstens sechs Monate.
3. Unterlagen und Energieausweis. Vollständig vor dem ersten Inserat.
4. Vermarktung. Fotos, Exposé, Inserat auf den großen Portalen wie willhaben und ImmoScout24 sowie auf immoloewin.at in vier Sprachen — oder auf Wunsch diskret ohne öffentliches Inserat.
5. Besichtigungen und Prüfung der Käufer. Finanzierungsnachweis vor dem Anbot, bei Käufern aus Drittstaaten die Frage der Genehmigung.
6. Kaufanbot und Verhandlung. Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Bedingungen.
7. Kaufvertrag, Treuhand, Grundbuch. Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Vertrag, wickelt den Kaufpreis über ein Treuhandkonto ab, berechnet die Immobilienertragsteuer und lässt den Käufer eintragen.

Welche Steuer zahlen Sie beim Verkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie fällt grundsätzlich die Immobilienertragsteuer an: 30 % des Gewinns, also der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Der Vertragserrichter berechnet sie selbst und führt sie an das Finanzamt ab; eine eigene Erklärung ist meist nicht nötig.

Die Maklerprovision mindert bei der 30-%-Besteuerung den Gewinn nicht. Bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 kann zusätzlich der Umwidmungszuschlag greifen. Die Details stehen im Ratgeber Ablauf Immobilienverkauf; im Einzelfall entscheidet Ihr Steuerberater.

Was kostet der Verkauf?

Der Verkäufer trägt in Wien üblicherweise die Maklerprovision, den Energieausweis, die Beglaubigung seiner Unterschrift, gegebenenfalls die Lastenfreistellung und die Immobilienertragsteuer. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und meist auch die Vertragserrichtung zahlt der Käufer.

• Provision: bei ImmoLöwin 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt laut Vermittlungsauftrag; bei 500.000 € Kaufpreis sind das 18.000 € inklusive USt. Gesetzliche Obergrenze: 3 % zuzüglich USt.
• Lastenfreistellung: Ist noch ein Kredit eingetragen, löst der Treuhänder ihn aus dem Kaufpreis ab. Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Fixzinskredits darf die Bank für bestehende Verträge höchstens 1 % Entschädigung verlangen, 0,5 %, wenn bis zum Ende des Kreditvertrags höchstens ein Jahr bleibt; Details unter Immobilienfinanzierung.
• Energieausweis: je nach Objekt einige hundert Euro.

Alle Höchstsätze der Provision erklärt die Seite Maklerprovision.

Warum mit ImmoLöwin verkaufen?

Wir verkaufen Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte in Wien und Niederösterreich und beraten auf Deutsch, Russisch, Ukrainisch und Englisch. Für Verkäufer heißt das: ein größerer Kreis an Käufern — auch solche, die Wien aus dem Ausland oder in einer anderen Sprache suchen.

• Preis mit Begründung. Sie bekommen die Vergleichsverkäufe zu sehen, auf denen unsere Empfehlung beruht.
• Unterlagen vor dem Inserat. Wir beschaffen fehlende Dokumente, bevor Käufer danach fragen.
• Diskreter Verkauf möglich. Auf Wunsch stellen wir Ihre Immobilie vorgemerkten Käufern vor, ohne öffentliches Inserat.
• Provision nur bei Erfolg. Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, zahlen Sie uns nichts.