Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich?

Das Wichtigste in Kürze

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis.
• Grundbucheintragung: 1,1 % vom Kaufpreis. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen.
• Pfandrecht bei Kredit: 1,2 % vom eingetragenen Pfandbetrag – nicht vom Kaufpreis.
• Maklerprovision: höchstens 3 % zzgl. 20 % USt je Vertragspartei (bei Kaufpreisen über 48.448,51 €). Beim Kauf gilt kein Bestellerprinzip.
• Vertragserrichtung und Treuhand: etwa 1–3 % zzgl. USt, oft als Pauschale verhandelbar.
• Faustregel: rund 10 % ohne Kredit, rund 11 % mit Kredit. Ohne Makler etwa 6–7 %.
• Wien und Niederösterreich: dieselben Sätze – Steuer und Gebühren sind Bundesrecht.

Welche Nebenkosten fallen an?

Kaufnebenkosten sind alle Steuern, Gebühren und Honorare, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Den Großteil trägt in Österreich der Käufer.

Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Kauf 3,5 % der Gegenleistung, also im Regelfall des Kaufpreises. Notar oder Anwalt berechnen sie selbst und führen sie an das Finanzamt ab; das Geld wird dafür bei Vertragsabschluss treuhändig erlegt. Bei Übertragungen in der Familie und Schenkungen gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber.

Grundbucheintragung: 1,1 % – ohne Befreiung

Die Eintragung des Eigentumsrechts kostet 1,1 % des Kaufpreises plus eine Eingabengebühr (laut oesterreich.gv.at 85 €). Für Käufe zum eigenen Hauptwohnsitz gab es von April 2024 bis Juni 2026 eine Befreiung bis 500.000 €. Sie galt für Anträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Für neue Käufe gilt wieder die volle Gebühr.

Pfandrecht: 1,2 % vom eingetragenen Betrag

Wer mit Kredit kauft, lässt zugunsten der Bank ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen. Die Gebühr beträgt 1,2 % des eingetragenen Betrags. Banken tragen meist eine Höchstbetragshypothek über der Kreditsumme ein, in der Praxis rund 120 %, um Zinsen und Kosten abzusichern. Die Gebühr zahlt man auf diesen Höchstbetrag. Ein unnötig hoher Pfandbetrag kostet sofort 1,2 % extra.

Vertragserrichtung und Treuhand: etwa 1–3 %

Notar oder Rechtsanwalt setzen den Kaufvertrag auf, verwahren den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto, berechnen die Grunderwerbsteuer und beantragen die Grundbucheintragung. Üblich sind etwa 1–3 % des Kaufpreises zuzüglich USt und Barauslagen. Viele Kanzleien bieten eine Pauschale an – das Honorar ist verhandelbar. Die Beglaubigung der Unterschriften wird nach Tarif gesondert verrechnet.

Maklerprovision: bis 3 % zzgl. USt

Die Höchstsätze für Käufer und Verkäufer legt die Immobilienmakler-Verordnung fest. Sie gelten je Auftraggeber:

Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juli 2023 nur für Mietwohnungen. Beim Kauf dürfen weiterhin beide Seiten eine Provision zahlen. Neubauprojekte vom Bauträger werden oft provisionsfrei angeboten.

Rechenbeispiele: 300.000, 500.000 und 800.000 €

Annahmen: Makler 3 % + USt, Vertragserrichtung 1,5 % + USt, Kredit 80 % des Kaufpreises, Pfandrecht 120 % der Kreditsumme. Eingabengebühr und Beglaubigung sind nicht enthalten.

Diese Summen müssen Sie in der Regel aus Eigenmitteln bezahlen – Banken finanzieren Nebenkosten nur ungern mit. Ihre persönliche Rate berechnen Sie im Kreditrechner.

Welche Kosten kommen in besonderen Fällen dazu?

• Kauf mit Kredit: neben dem Pfandrecht Bearbeitungs- und Schätzgebühren der Bank, je nach Institut. Details im Ratgeber Immobilienfinanzierung.
• Neubau vom Bauträger: oft keine Maklerprovision. Der Kaufpreis wird nach dem Bauträgervertragsgesetz in Raten nach Baufortschritt gezahlt; die Treuhandabwicklung ist Teil der Vertragskosten.
• Käufer aus Drittstaaten: zusätzlich Genehmigungsgebühren (in Wien 130 € plus 21 € Bundesgebühr je Antragsteller) und gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen. Siehe Immobilien kaufen als Ausländer.
• Wien oder Niederösterreich: Steuer, Gebühren und Provision sind gleich. Unterschiede gibt es bei der Wohnbauförderung und beim Grundverkehr.

Welche laufenden Kosten folgen nach dem Kauf?

Nach dem Kauf zahlen Wohnungseigentümer monatlich Betriebskosten und einen Beitrag zur Rücklage. Die gesetzliche Mindestrücklage beträgt seit 1. Jänner 2026 1,12 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat (§ 31 WEG). Dazu kommen Grundsteuer, Versicherung und bei Vermietung die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen.

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