Що має бути в договорі купівлі-продажу нерухомості в Австрії
Договір купівлі-продажу нерухомості в Австрії складає нотаріус або адвокат; у ньому зазначають сторони, об’єкт, ціну, передачу, гарантії, звільнення від обтяжень і Aufsandungserklärung – згоду продавця на реєстрацію покупця в Grundbuch. Розрахунки майже завжди йдуть через довірчий рахунок; витрати – податок на придбання (3,5 %), реєстраційне мито (1,1 %) і вільно погоджуваний гонорар за складання договору. При купівлі новобудови в забудовника діють обов’язкові графіки платежів за законом про договори із забудовником.
Головне коротко
- Договори купівлі-продажу нерухомості в Австрії складають нотаріуси та адвокати; засвідчити підписи може лише нотаріус.
- Обов’язкові пункти: сторони, об’єкт, ціна, дата передачі, гарантії, звільнення від обтяжень, Aufsandungserklärung, розподіл витрат, право відмови.
- Розрахунки практично завжди через довірчий рахунок; гроші перераховують продавцеві лише після забезпеченої реєстрації.
- Витрати: податок на придбання 3,5 %, реєстраційне мито 1,1 %, гонорар за договір вільно погоджується (тариф RATG в адвоката, нотаріальний тариф у нотаріуса) – у наших розрахунках ми беремо 1,5 % плюс ПДВ.
- При новобудові в забудовника діє закон BTVG з фіксованими графіками – не більше 15 % на початку будівництва (план A) або 10 % на початку і 30 % після коробки й даху (план B).
- Типові помилки: усні домовленості, немає пункту про звільнення від обтяжень, оплата повз довірчий рахунок.
Хто складає договір?
В Австрії договори купівлі-продажу нерухомості мають право складати нотаріуси й адвокати; покупець, як правило, сам обирає, кого залучити. Часто договір складає адвокат, а підписи засвідчує нотаріус – це може лише нотаріус. Обидві професії можуть вести довірчий рахунок: нотаріуси реєструють його у своєму реєстрі, адвокати – у довірчій книзі адвокатської палати.
Що таке договір купівлі-продажу нерухомості?
Договір купівлі-продажу нерухомості – це письмова угода, за якою продавець зобов’язується передати покупцеві право власності на об’єкт, а покупець зобов’язується сплатити погоджену ціну. Сам договір власності ще не дає – для цього потрібна реєстрація в Grundbuch, підставою для якої і є договір (див. Реєстрація в Grundbuch: строки й вартість).
Обов’язкові пункти договору
| Пункт | Зміст |
|---|---|
| Сторони | Повні дані покупця і продавця |
| Об’єкт | Запис у Grundbuch (Einlagezahl), номер ділянки, кадастрова громада |
| Ціна | Сума, строк оплати, спосіб (зазвичай через довірчий рахунок) |
| Передача | Дата і стан при передачі |
| Гарантії | Запевнення та винятки щодо недоліків і відсутності обтяжень |
| Звільнення від обтяжень | Обов’язок продавця погасити наявні застави |
| Aufsandungserklärung | Явна згода продавця на реєстрацію покупця |
| Витрати | Хто платить податки, мита й гонорар за договір |
| Відмова | Договірні права відмови, за потреби – за законом про захист споживачів |
Aufsandungserklärung заслуговує на особливу увагу: без неї поземельний суд не дозволить реєстрацію, навіть якщо ціну вже сплачено. Це явна, засвідчена заява продавця про згоду на реєстрацію права власності покупця.
Новобудова: закон про договори із забудовником
Якщо купувати об’єкт у забудовника до завершення будівництва, додатково діє закон BTVG (Bauträgervertragsgesetz) – імперативні норми, від яких не можна відступати на шкоду покупцеві (§ 1 абз. 2 BTVG). Він передбачає три моделі захисту: зобов’язальне забезпечення (§ 8), забезпечення через Grundbuch із графіком платежів (§§ 9–10) і заставне забезпечення (§ 11). У поширеній моделі з графіком допускається не більше:
- план A: 15 % на початку будівництва на підставі чинного дозволу;
- план B: 10 % на початку будівництва і ще 30 % після завершення коробки й даху.
Ці відсотки – верхні межі; Верховний суд визнав неприпустимим графік із 25 % на початку будівництва (6 Ob 173/18m). При забезпеченні через Grundbuch довірчий керуючий перевіряє умови договору та записи в Grundbuch і стежить за ходом будівництва. Докладніше про купівлю новобудови: Новобудови у Відні.
Витрати за договором
| Позиція | Розмір | Підстава |
|---|---|---|
| Податок на придбання | 3,5 % від бази (звичайна ставка) | GrEStG 1987 |
| Реєстраційне мито | 1,1 % | TP 9 lit. b Z 1 GGG |
| Складання договору (нотаріус або адвокат) | гонорар за угодою; у наших розрахунках 1,5 % плюс ПДВ | RATG, нотаріальний тариф |
| Довірчий супровід | окремо за угодою або входить у гонорар | угода з довірчим керуючим |
| ПДВ на гонорари | 20 % | UStG |
Усі витрати з прикладом розрахунку – у посібнику Додаткові витрати під час купівлі.
Типові помилки в договорі
- Усні домовленості (наприклад, про меблі чи недоліки) без включення до письмового договору – у спорі їх важко довести.
- Немає або неясний пункт про звільнення від обтяжень – ризик, що стара застава залишиться.
- Оплата напряму продавцеві замість довірчого рахунку – немає захисту, якщо реєстрація зірветься.
- Немає рангової відмітки, хоча між договором і реєстрацією минає час.
- При новобудові: графік платежів вищий за граничні ставки BTVG.
Інші помилки та як їх уникнути: Помилки під час купівлі нерухомості.
Купуєте чи продаєте нерухомість у Відні або Нижній Австрії? ImmoLöwin супроводжує покупців і продавців на всьому шляху – від перегляду до передачі ключів.
Зв’язатися · WhatsApp +43 677 64127708
Консультація українською, російською, німецькою та англійською.
Примітка. Тут загальна інформація станом на 30.10.2026; вона не замінює юридичну чи податкову консультацію в конкретному випадку. У вашій ситуації ми консультуємо особисто і за потреби залучаємо адвоката або податкового радника.
Часті запитання
Що обов’язково має бути в договорі купівлі-продажу нерухомості в Австрії?
Щонайменше сторони, точний опис об’єкта, ціна, дата передачі, гарантії, звільнення від обтяжень, Aufsandungserklärung і розподіл витрат.
Хто складає договір купівлі-продажу будинку в Австрії – нотаріус чи адвокат?
Нотаріус або адвокат, покупець може обрати. Засвідчити підписи може лише нотаріус.
Скільки коштує оформлення договору купівлі-продажу в Австрії?
Окрім податку на придбання (3,5 %) і реєстраційного мита (1,1 %) – гонорар за складання договору за угодою; у наших розрахунках 1,5 % плюс ПДВ.
Що таке Aufsandungserklärung?
Явна заява продавця про згоду на реєстрацію покупця власником у Grundbuch. Без неї суд реєстрацію не дозволить.
Як працює довірчий рахунок при купівлі квартири?
Ціну вносять на довірчий рахунок нотаріуса чи адвоката, і продавець отримує її лише тоді, коли реєстрацію покупця забезпечено.
Чим договір відрізняється від реєстрації в Grundbuch?
Договір створює обов’язок передати власність; власником стають лише з реєстрацією в Grundbuch (§ 431 ABGB).
Що таке графік платежів за договором із забудовником?
Встановлена законом BTVG система платежів при купівлі до завершення будівництва: внески прив’язано до ходу будівництва й обмежено – наприклад, не більше 15 % на початку будівництва за планом A.
Чи можна відмовитися від договору купівлі-продажу?
Договірні права відмови мають бути прямо прописані. За участі рієлтора можуть діяти додаткові правила відмови – див. Договір з рієлтором.
Чому оплата ціни ще не робить мене власником?
Бо в Австрії власність виникає лише з реєстрацією в Grundbuch, а не з оплатою чи договором.
Скільки минає від договору до реєстрації?
За нашою практикою зазвичай 2–6 тижнів від повної заяви; порядок і витрати – у статті Реєстрація в Grundbuch: строки й вартість.
Джерела
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10003474 — RIS, закон про договори із забудовником (BTVG)
- https://ris.bka.gv.at/Dokumente/Justiz/JJT_20181025_OGH0002_0060OB00173_18M0000_000/JJT_20181025_OGH0002_0060OB00173_18M0000_000.html — Верховний суд Австрії, 6 Ob 173/18m
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004531 — RIS, закон про податок на придбання 1987
- https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002667 — RIS, закон про судові мита, TP 9