Реєстрація в поземельній книзі Австрії: скільки триває і скільки коштує

Головне коротко

• Власником стають лише з реєстрацією в Grundbuch, а не з підписанням договору (§ 431 ABGB).
• До реєстрації: самостійний розрахунок податку на придбання, повідомлення податкової, заява укладача договору до поземельного суду.
• Реєстраційне мито: 1,1 % вартості за право власності, 1,2 % за заставу (TP 9 lit. b GGG), плюс фіксоване мито за заяву 61 € при електронному поданні (85 € без електронного документообігу).
• Тимчасова пільга з мита для власного житла (§§ 25a–25c GGG) закінчилася 30 червня 2026 року.
• Рангова відмітка на рік закріплює за покупцем чергу (§ 53 GBG).
• Законного строку немає; за нашою практикою у Відні та Нижній Австрії – зазвичай 2–6 тижнів від повної заяви.

Що таке Grundbuch?

Grundbuch – це публічний реєстр, у якому записано власність, обтяження (наприклад, застави) та інші права на земельні ділянки в Австрії. Його ведуть районні суди, він загалом відкритий для ознайомлення, а той, хто сумлінно покладається на записи в ньому, захищений законом. Кожен об’єкт має свій реєстраційний запис (Einlagezahl) з аркушем A (дані ділянки), аркушем B (власник) і аркушем C (обтяження: іпотеки, сервітути, заборони обтяження й відчуження).

Порядок: від підпису до реєстрації

1. Підписання договору купівлі-продажу. Договір складає нотаріус або адвокат, підписи зазвичай засвідчуються (див. Договір купівлі-продажу нерухомості в Австрії).
2. Розрахунок податку на придбання. Укладач договору, як правило, сам розраховує податок (3,5 % від бази, в окремих випадках за шкалою) і передає його до податкової електронно.
3. Повідомлення поземельного суду. Подати заяву можна лише після сплати податку; при самостійному розрахунку замість довідки про відсутність перешкод суд отримує електронне повідомлення.
4. Заява до поземельного суду. Укладач договору електронно подає заяву про реєстрацію права власності.
5. Рішення суду. Суд перевіряє заяву й документи та ухвалою дозволяє реєстрацію – або просить виправити недоліки.
6. Витяг із Grundbuch. Після реєстрації покупця вказано на аркуші B як власника; свіжий витяг можна отримати онлайн.

Скільки триває реєстрація?

Для роботи поземельного суду законного строку немає. Строк залежить від навантаження суду, повноти документів і від того, чи сплачено податок і мита до подання. За практикою ImmoLöwin у Відні та Нижній Австрії: зазвичай 2–6 тижнів від повної заяви. Що швидше готові розрахунок податку й усі документи, то раніше подається заява – сама робота суду після цього найменше піддається впливу.

Скільки коштує реєстрація

Суми індексуються; підстава – редакція закону про судові мита в RIS (перевірено 30.10.2026). Заяву на практиці подає укладач договору електронно, тому зазвичай сплачується 61 €.

Важливо: з 1.7.2024 до 30.6.2026 діяло тимчасове звільнення від реєстраційного мита при купівлі житла для власних потреб (§§ 25a–25c GGG): повністю до 500 000 € бази, при базі від 500 000 до 2 000 000 € – лише на перші 500 000 €, понад 2 000 000 € – без пільги. 30 червня 2026 року пільга закінчилася: вона діє лише для заяв, що надійшли до суду до цієї дати. Для пізніших заяв сплачуються повні 1,1 % і 1,2 %. Усі витрати при купівлі – у посібнику Додаткові витрати під час купівлі.

Рангова відмітка

Рангова відмітка для передбачуваного відчуження (§ 53 GBG) на рік від її дозволу закріплює за покупцем місце в черзі Grundbuch до остаточної реєстрації. Вона захищає від того, що продавець тим часом знову закладе чи продасть об’єкт: реєстрація протягом року діє так, ніби зроблена в день дозволу відмітки. Особливо це важливо, якщо між пропозицією про купівлю і підписанням договору минає час.

Довірчий рахунок

На практиці ціна купівлі майже завжди проходить через довірчий рахунок (Treuhandkonto) нотаріуса чи адвоката. Довірчий керуючий перераховує гроші продавцеві лише тоді, коли реєстрацію покупця без обтяжень забезпечено – після фактичної реєстрації або за наявності всіх потрібних документів разом із ранговою відміткою.

Що покупець може до реєстрації

З підписаним договором, забезпеченою через довірчий рахунок оплатою і погодженою передачею об’єкт зазвичай уже можна отримати й користуватися ним, навіть якщо реєстрацію ще не завершено. Але повноправним власником з усіма правами розпорядження щодо третіх осіб – наприклад, щоб продати чи заставити – стають лише після реєстрації.

Витяг із Grundbuch онлайн

Через JustizOnline можна отримати актуальний витяг щодо будь-якого об’єкта в Австрії: повний витяг – 4,89 €, частковий (лише аркуш A, B або C) – 2,60 €. З 1.10.2026 власники можуть безкоштовно отримувати витяг щодо свого об’єкта. Засвідчений витяг для установ видає нотаріат.