Продажа унаследованной недвижимости: порядок, налоги, что важно наследникам

Главное коротко

• Продать можно только после Einantwortungsbeschluss – до этого у наследника нет права распоряжаться объектом.
• Собственником становятся уже со вступлением постановления в силу; регистрация в Grundbuch после этого декларативная.
• При передаче в кругу семьи регистрационная пошлина считается от тройной кадастровой стоимости (Einheitswert), но не более 30 % стоимости (§ 26a GGG).
• Налог на приобретение при безвозмездной передаче в кругу семьи – по шкале: 0,5 % до 250 000 €, 2 % на следующие 150 000 €, 3,5 % свыше, от стоимости земельного участка (Grundstückswert).
• При последующей продаже – ImmoESt 30 % с прибыли (покупка наследодателем после 31.3.2002) или 4,2 % с выручки (покупка раньше); важна дата покупки наследодателем.
• Освобождение для основного места жительства наследнику получить сложно; условия проверить с налоговым консультантом.
• При нескольких наследниках для продажи нужно согласие всех; обязательная доля – денежное требование, а не право на саму недвижимость.

От наследства к продаже: правовой путь

Наследственное производство (Verlassenschaftsverfahren) – это судебная процедура, в которой имущество умершего распределяется между наследниками; она завершается постановлением о вводе в наследство. Только тогда ясно, кто что наследует. При недвижимости наследник становится собственником уже со вступлением постановления в силу – последующая регистрация в Grundbuch это только подтверждает. На практике без постановления объект нельзя ни зарегистрировать, ни надёжно продать: покупатель и его банк потребуют, чтобы наследник был внесён в Grundbuch.

Сборы при передаче наследникам

1. Налог на приобретение при безвозмездном приобретении в льготном кругу лиц (в том числе супруги, зарегистрированные партнёры, дети, внуки, братья и сёстры по закону GrEStG) – по шкале от стоимости земельного участка: 0,5 % на первые 250 000 €, 2 % на следующие 150 000 €, 3,5 % свыше.
2. Регистрационная пошлина при льготных приобретениях (§ 26a GGG) – считается не от полной стоимости, а от тройной кадастровой стоимости, но не более 30 % стоимости права. Кадастровую стоимость определяет налоговая.

Налог с продажи при последующей продаже

Если наследник позже продаёт объект, для ImmoESt важна дата покупки наследодателем – само наследование новой покупкой не считается.

Надбавка при смене назначения с 2025 года: если участок переведён в Bauland после 31.12.2024 и продаётся после 30.6.2025, налогооблагаемая прибыль по земельной части увеличивается на 30 % – дополнительно к налогу из таблицы. Надбавки нет при освобождении для основного места жительства или при убытке.

Освобождение для основного места жительства: правило двух лет (§ 30 абз. 2 п. 1 лит. a EStG) требует, чтобы объект с момента покупки не менее двух лет был основным местом жительства; наследство покупкой не считается, поэтому для наследников это правило практически не работает. Для правила пяти лет (лит. b, пять из последних десяти лет) есть особые правила при безвозмездном приобретении – применимы ли они в вашем случае, нужно проверить с налоговым консультантом до того, как рассчитывать на освобождение.

Сообщество наследников и обязательная доля

Если наследуют несколько человек, они образуют сообщество наследников – у каждого идеальная доля по его наследственной доле, и никто не может один распоряжаться всем объектом. Для продажи нужно согласие всех наследников или предварительный раздел либо соглашение о разделе наследства.

Обязательная доля (Pflichtteil) – это не право на недвижимость, а денежное требование к наследникам: лица с правом на обязательную долю (потомки, супруги и зарегистрированные партнёры) получают половину своей законной наследственной доли. Потребовать её можно не раньше чем через год после смерти; при несправедливой тяжести суд может отсрочить выплату. Для продажи это значит: даже не-наследник через невыплаченную обязательную долю может оказывать экономическое давление на сроки.

Когда можно подписывать?

Договор купли-продажи унаследованной недвижимости имеет смысл подписывать только после вступления в силу постановления о вводе в наследство – до этого нет надёжного права распоряжения, а покупатель или его банк вряд ли будет финансировать без подтверждения статуса наследника. Оценку и подготовку продажи часто можно провести уже во время производства. Как мы сопровождаем продажу дома – на странице Продать дом в Вене и Нижней Австрии.