Wie verkauft man eine Immobilie in Österreich?

Das Wichtigste in Kürze

• Das Geld kommt über das Treuhandkonto. Der Verkäufer erhält den Kaufpreis, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist – ohne Genehmigung für Drittstaatsangehörige meist vier bis acht Wochen nach dem angenommenen Anbot.
• Immobilienertragsteuer: 30 % vom Gewinn. Der Notar oder Anwalt berechnet sie und führt sie aus dem Kaufpreis ab.
• Steuerfrei ist der Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes, wenn Sie dort seit dem Kauf mindestens zwei Jahre oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend gewohnt haben.
• Achtung 2027: Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, steigt die Steuer bei Verträgen ab 1. Jänner 2027 von 4,2 % auf 6 % des Kaufpreises.
• Energieausweis: Pflicht für den Verkäufer. Im Inserat müssen HWB und fGEE stehen.
• Maklerprovision des Verkäufers: höchstens 3 % zzgl. USt. Ein Alleinvermittlungsauftrag mit Privatpersonen soll nicht länger als sechs Monate laufen.

Die sieben Schritte auf einen Blick

Die sieben Schritte im Detail

1. Wert ermitteln

Der Angebotspreis entscheidet, wie schnell Sie verkaufen. Zu hoch angesetzt, bleibt die Wohnung im Inserat liegen und muss später billiger werden. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld. Grundlage sind tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Objekte, der Zustand, das Stockwerk, Freiflächen und die Höhe der Rücklage. Wie Makler und Sachverständige rechnen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung.

2. Unterlagen und Energieausweis vorbereiten

Käufer und Banken fragen dieselben Unterlagen ab. Wer sie zu Beginn vollständig hat, verkauft schneller und verhandelt aus einer stärkeren Position. Die Liste steht in der Checkliste unten.

Der Energieausweis ist Pflicht. Sie müssen ihn Kaufinteressenten rechtzeitig vor deren Kaufanbot vorlegen und dem Käufer binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Er darf höchstens zehn Jahre alt sein. Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) gehören schon ins Inserat. Fehlen sie, drohen Verkäufer und Makler Verwaltungsstrafen bis 1.450 €.

3. Makler beauftragen

Den Makler beauftragen Sie schriftlich. Im Auftrag stehen die Provision, der Angebotspreis und die Dauer. Ihre Provision als Verkäufer beträgt höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt.

Ein Alleinvermittlungsauftrag bedeutet, dass nur dieser Makler Ihre Immobilie anbietet. Er muss ausdrücklich und schriftlich vereinbart werden. Mit Privatpersonen soll er beim Verkauf nicht länger als sechs Monate laufen. Im Gegenzug muss der Makler aktiv vermarkten. Verkaufen Sie während der Laufzeit über einen anderen Makler, kann eine vereinbarte Provision trotzdem fällig werden.

4. Vermarkten und besichtigen

Gute Fotos, ein Grundriss und eine ehrliche Beschreibung bringen die richtigen Interessenten. Vor der Besichtigung klärt der Makler, ob der Interessent finanzieren kann. So besichtigen bei Ihnen weniger, aber ernsthafte Käufer. Wie lange die Vermarktung dauert, hängt vor allem davon ab, wie nah der Angebotspreis am Markt liegt.

5. Kaufanbot annehmen

Das Kaufanbot ist das schriftliche Angebot des Käufers. Mit Ihrer Annahme ist der Kaufvertrag zustande gekommen – prüfen Sie es deshalb vor der Unterschrift genau:

• Preis und mitverkauftes Inventar
• Übergabetermin, der zu Ihrem Auszug passt
• Bedingungen: Ein Finanzierungsvorbehalt ist üblich, braucht aber ein klares Enddatum
• bei Käufern aus Drittstaaten: Genehmigung der Grundverkehrsbehörde, die den Ablauf verlängert
• wer den Vertrag errichtet und die Treuhand übernimmt

6. Kaufvertrag und Treuhand

Ein Notar oder Rechtsanwalt errichtet den Kaufvertrag und verwahrt den Kaufpreis auf einem Treuhandkonto. Ihre Unterschrift muss beglaubigt werden. Parallel geschehen drei Dinge:

• Rangordnung: Auf Ihren Antrag wird die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung angemerkt. Sie sichert dem Käufer für ein Jahr den Rang.
• Lastenfreistellung: Läuft noch ein Kredit, wird er aus dem Kaufpreis abgelöst. Ihre Bank bestätigt den offenen Betrag und die Löschung des Pfandrechts. Bei Wohnkrediten seit März 2016 ist die Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung bei Fixzins mit 1 % des zurückgezahlten Betrags begrenzt, im letzten Jahr der Fixzinsbindung mit 0,5 %. Bei variablem Zins fällt keine an. Was sich für neue Kredite ab 2027 ändert, erklärt der Ratgeber Immobilienfinanzierung.
• Immobilienertragsteuer: Der Vertragserrichter berechnet sie selbst und führt sie aus dem Kaufpreis ab. Dafür braucht er Ihren Kaufvertrag von damals und Belege über größere Investitionen.

7. Übergabe und Auszahlung

Übergeben wird zum vereinbarten Termin, meist wenn der Kaufpreis vollständig auf dem Treuhandkonto liegt. Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und den Zustand in einem Protokoll fest. Melden Sie Energieverträge ab und informieren Sie die Hausverwaltung. Wenn Sie ausziehen, melden Sie Ihren Wohnsitz binnen drei Tagen ab oder um.

Ist der Käufer im Grundbuch eingetragen, zahlt der Treuhänder aus: zuerst Ihre Bank, dann die Steuer, der Rest geht an Sie.

Immobilienertragsteuer: wie viel Steuer fällt beim Verkauf an?

Seit 2012 ist jeder Verkauf einer Immobilie mit Gewinn steuerpflichtig, egal wie lange Sie sie besessen haben. Der Steuersatz beträgt 30 %. Wie der Gewinn berechnet wird, hängt davon ab, wann Sie gekauft haben.

Gekauft ab 1. April 2002 (Neuvermögen). Steuerpflichtig ist der tatsächliche Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis samt Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Makler, Vertrag), plus Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand wie ein Zubau oder der Tausch aller Fenster. Laufende Instandhaltung zählt nicht. Bei vermieteten Objekten wird die bereits geltend gemachte Abschreibung abgezogen. Verkaufskosten wie Ihre Maklerprovision mindern den steuerpflichtigen Gewinn nicht.

Gekauft vor dem 1. April 2002 (Altvermögen). Hier wird pauschal gerechnet. Bei Verträgen bis 31. Dezember 2026 beträgt die Steuer 4,2 % des Verkaufspreises. Wurde das Grundstück nach 1987 in Bauland umgewidmet, sind es 18 %. Für Verträge ab 1. Jänner 2027 steigen die Sätze auf 6 % beziehungsweise 21 %. Entscheidend ist das Datum des Kaufvertrags, nicht das der Zahlung.

Für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurden, erhöht sich der Gewinn zusätzlich um 30 %.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

• Hauptwohnsitz: Sie haben seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend dort gewohnt, oder in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend. Zählen muss der tatsächliche Lebensmittelpunkt, nicht nur der Meldezettel. Den Hauptwohnsitz geben Sie mit dem Verkauf auf. Die Befreiung umfasst Grund bis 1.000 m².
• Selbst errichtetes Gebäude: Befreit ist das Gebäude, nicht der Grund, wenn Sie selbst gebaut haben und es in den letzten zehn Jahren nicht vermietet war.

Ist Ihr übriges Einkommen niedrig, kann der Normaltarif günstiger sein als 30 %. Diese Option wählen Sie in der Steuererklärung.

Wer zahlt was beim Verkauf?

Was gilt bei vermieteten Wohnungen und Vorsorgewohnungen?

Ein bestehender Mietvertrag endet mit dem Verkauf nicht. In der Regel übernimmt der Käufer ihn samt Kaution. Für Anleger ist das oft ein Argument, für Käufer zum Eigennutz ein Ausschlussgrund. Das bestimmt, wen Sie ansprechen.

Haben Sie beim Kauf einer Vorsorgewohnung die Vorsteuer zurückerhalten und verkaufen innerhalb von 20 Jahren ohne Umsatzsteuer, müssen Sie einen Teil davon zurückzahlen. Die Alternative ist ein Verkauf mit Umsatzsteuer. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Preis festlegen.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf

• ☐ aktueller Grundbuchauszug
• ☐ Energieausweis, höchstens zehn Jahre alt
• ☐ bei Wohnungen: Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
• ☐ Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, beschlossene Sanierungen
• ☐ Stand der Rücklage, aktuelle Vorschreibung, letzte Betriebskostenabrechnung
• ☐ Pläne; bei Dachgeschoss, Zubau oder Haus: Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung
• ☐ bei Vermietung: Mietvertrag, Kaution, Mietzinsliste
• ☐ für die Steuer: Ihr Kaufvertrag von damals, Belege über Umbauten, Meldezettel als Nachweis des Hauptwohnsitzes
• ☐ bei laufendem Kredit: Kreditvertrag und Kontakt zur Bank
• ☐ amtlicher Lichtbildausweis

Wie ImmoLöwin Sie beim Verkauf begleitet

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